Zusammenfassung
Ab dem 1.1.2009 ist die Grundstücksbewertung völlig neu geregelt worden. Das neue Bewertungsrecht sieht vor, dass Grundstücke (wie auch alle anderen Vermögensarten) mit dem gemeinen Wert anzusetzen sind. Dabei entspricht der gemeine Wert inhaltlich dem Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB.
Der nachfolgenden Erläuterungen dienen als Anleitung zum Ausfüllen der Anlage Grundstück zur Feststellungserklärung nach der Rechtslage ab dem 1.1.2016. Der Beitrag folgt der Gliederung des amtlichen Vordrucks (BBW 2/16 bis zum 31.12.2022 und BBW 2/23 ab dem 1.1.2023).
Für die Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2022 sind inzwischen neue Formulare veröffentlicht worden. An den entsprechenden Stellen wird daher auf die neue ab 2023 geltende Rechtslage hingewiesen.
Hinzuweisen ist hier auf die gleichlautenden Ländererlasse v. 20.3.2023[1], in denen Einzelheiten zu der Bewertung von Grundstücken erläutert werden.
Rechtsgrundlage ist durch § 12 Abs. 3 ErbStG über § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG und § 157 Abs. 3 BewG der § 159 BewG sowie die §§ 176 bis 198 BewG in der Fassung bis 2022 und ergänzend die Rechtslage ab 2023.
Weiterhin zu beachten sind R B 176.1 bis R B 198 ErbStR 2019 und H B 176.1 bis H B 198 2019 sowie die gleichlautenden Ländererlasse v. 20.3.2023. Diese finden Anwendung für alle Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022.[2]
1 Vorbemerkungen
1.1 Allgemeines
Für jedes Grundstück ist eine ‹Anlage Grundstück› auszufüllen und der Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts bzw. der Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung beizufügen.
Hierbei sind folgende Formulare heranzuziehen:
- nach dem 31.12.2015: BBW 2/16 – abzurufen u. a. auf der Homepage: Landesamt Niedersachsen/Bedarfsbewertung.
- ab dem 1.1.2023: BBW 2/23 – abzurufen u. a. auf der Homepage: Landesamt Niedersachsen/Bedarfsbewertung.
Zum Feststellungsverfahren haben sich auch Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2022 ergeben. Ab 2023 ist die Feststellungserklärung nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung zu übermitteln. Jedoch verzichtet das Finanzamt – auf Antrag – zur Vermeidung unbilliger Härten auf eine elektronische Übermittlung. In diesem Fall ist die Erklärung nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck abzugeben und vom Erklärungspflichtigen eigenhändig zu unterschreiben. Der Zeitpunkt für die jeweilige Verpflichtung zur Übermittlung wird von der Finanzverwaltung durch ein Schreiben festgelegt, dieses wird dann im Bundessteuerblatt veröffentlicht.
1.2 Feststellungsverfahren
Für Grundstücke sind Grundbesitzwerte gesondert festzustellen. Örtlich zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Hierbei kann das Finanzamt von jedem, für dessen Besteuerung eine gesonderte Feststellung von Bedeutung ist, die Abgabe einer Feststellungserklärung verlangen.
Handelt es sich um einen Erbbaurechtsfall, dann kann das Finanzamt die Abgabe einer Feststellungserklärung vom Erbbauberechtigten und vom Erbbauverpflichteten verlangen (weitere Einzelheiten siehe R B Abs. 6 ErbStR 2019).
1.3 Erläuterung zum Bewertungsmaßstab
Die Bewertung des Grundvermögens erfolgt mit dem gemeinen Wert. Dieser entspricht inhaltlich dem Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB.[1]
Bei den Bewertungen sind die von den Gutachterausschüssen i. S. der §§ 192 ff. BauGB ermittelten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten anzuwenden, wenn diese Daten unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Modellkonformität als geeignet anzusehen sind.
Erforderliche Daten
Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere:
- Vergleichsfaktoren
- Liegenschaftszinssätze
- Sachwertfaktoren
Hat der Gutachterausschuss die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten auf einen Stichtag bezogen, ist für deren Anwendung der letzte Stichtag vor dem Bewertungsstichtag maßgeblich.
Zeitliche Begrenzung
Der letzte Stichtag darf aber nicht mehr als drei Jahre vor dem Bewertungsstichtag liegen.
Jedoch sind die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten anzuwenden, die von den Gutachterausschüssen für den letzten Auswertungszeitraum abgeleitet werden, der vor dem Kalenderjahr endet, in dem der Bewertungsstichtag liegt, wenn
a) Bezugsstichtag mehr als drei Jahre zurückliegt
b) kein Bezugsstichtag bestimmt ist.
Anwendung der Daten der Gutachterausschüsse
Ein Gutachterausschuss hat mit dem Grundstücksmarktbericht 2023 Liegenschaftszinssätze veröffentlicht, die sich auf den 1.1.2023 beziehen. Der Gutachterausschuss hat hierfür Daten aus Kauffällen in den Jahren 2020 – 2022 ausgewertet. Der Marktbericht wurde in einer Sitzung des Gutachterausschusses am 15.2.2023 beschlossen und am 1.4.2023 veröffentlicht. Der Bewertungsstichtag ist der 14.1.2023.
Lösung
Für den Bewertungsstichtag 14.1.2023 ist der vom Gutachterausschuss auf den 1.1.2023 bezogene Liegenschaftszinssatz anzuwenden.
1.4 Erläuterung zur Anlage Grundstück
Aus den Angaben in der Anlage Grundstüc...
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