ABC der vereinbaren Tätigkeiten / 38 Zwangsverwalter

Die Vergütung des Zwangsverwalters richtet sich nach der Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV). Gem. § 17 Abs. 1 ZwVwV hat der Zwangsverwalter Anspruch auf eine angemessene Vergütung für seine Geschäftsführung und auf Erstattung seiner Auslagen. Die Umsatzsteuer ist gem. § 17 Abs. 2 ZwVwV erstattungsfähig.

Die Vergütungshöhe orientiert sich an der Art und dem Umfang der Aufgabe sowie an der Leistung des Zwangsverwalters. Ist der Zwangsverwalter Steuerberater, richtet sich die Vergütung für Tätigkeiten, die ein nicht als Steuerberater zugelassener oder bestellter Verwalter einem entsprechenden Berufsangehörigen übertragen hätte, gem. § 17 Abs. 3 ZwVwV nach der StBVV.

Bei Bemessung der Vergütung ist zwischen der Verwaltung von Grundstücken, die durch Vermietung oder Verpachtung genutzt werden und solchen, bei denen dies nicht der Fall ist, zu unterscheiden. Für die Zwangsverwaltung von Grundstücken, die durch Vermieten oder Verpachten genutzt werden, erhält der Verwalter als Regelvergütung gem. § 18 Abs. 1 ZwVwV 10 % des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten oder Pachten eingezogenen Gesamtbetrags. Für vertraglich geschuldete, aber nicht eingezogene Mieten oder Pachten erhält er 20 % der Vergütung, die er erhalten hätte, wenn diese Mieten eingezogen worden wären. Soweit Mietrückstände eingezogen werden, für die der Verwalter bereits eine Vergütung nach § 18 Abs. 1 ZwVwV erhalten hat, wird diese angerechnet. Bei einem Missverhältnis zwischen der Vergütung der Tätigkeit des Zwangsverwalters und der Regelvergütung kann der ihm zuzubilligende Prozentsatz der eingezogenen Mieten und Pachten bis auf 5 % vermindert oder bis auf 15 % angehoben werden.

Für die Zwangsverwaltung von Grundstücken, die nicht durch Vermietung oder Verpachtung genutzt werden, bemisst sich die Vergütung des Verwalters gem. § 19 ZwVwV nach dem Zeitaufwand. Für jede Stunde, die für die Führung der Verwaltung durch den Verwalter oder einen seiner Mitarbeiter erforderlich war, erhält er eine Vergütung von mindestens 35 EUR und höchstens 95 EUR. Der Stundensatz ist für den jeweiligen Abrechnungszeitraum einheitlich zu bemessen. Gem. § 19 Abs. 2 ZwVwV kann der Verwalter auch nach Zeitaufwand abrechnen, wenn die Abrechnung nach der Regelvergütung gem. § 18 ZwVwV offensichtlich unangemessen ist.

Hat der Verwalter das Zwangsverwaltungsobjekt in Besitz genommen, steht ihm gem. § 20 Abs. 1 ZwVwV eine Mindestvergütung von 600 EUR zu. Ist das Verfahren der Zwangsverwaltung aufgehoben worden, bevor der Verwalter das Grundstück in Besitz genommen hat, erhält er gem. § 20 Abs. 2 ZwVwV eine Vergütung von 200 EUR sofern er bereits tätig geworden ist. Die Mindestvergütung von 600 EUR fällt für die gesamte Tätigkeit des Verwalters während des Zwangsverwaltungsverfahrens nur einmal an.^[1] Sind mehrere Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte Gegenstand einer Zwangsverwaltung, fällt die Mindestvergütung nach § 20 Abs. 1 ZwVwV für jedes der in Besitz genommenen Grundstücke oder Substrate der grundstücksgleichen Rechte gesondert an, wenn sie keine wirtschaftliche Einheit bilden.^[2] Dies gilt selbst für den Fall, dass Mieteinnahmen nicht erzielt wurden und die Wohnungen im selben Gebäude gelegen sind.^[3]

Nach § 21 ZwVwV sind die allgemeinen Geschäftskosten mit der Vergütung abgegolten. Zu den allgemeinen Geschäftskosten gehört der Büroaufwand des Verwalters einschließlich der Gehälter seiner Angestellten.

Besondere Kosten, die dem Verwalter im Einzelfall, z. B. durch Reisen oder die Einstellung von Hilfskräften für bestimmte Aufgaben im Rahmen der Zwangsverwaltung, tatsächlich entstehen, sind als Auslagen zu erstatten, soweit sie angemessen sind. Anstelle der tatsächlich entstandenen Auslagen kann der Verwalter nach seiner Wahl für den jeweiligen Abrechnungszeitraum eine Pauschale von 10 % seiner Vergütung, höchstens jedoch 40 EUR für jeden angefangenen Monat seiner Tätigkeit fordern (§ 21 Abs. 2 ZwVwW).

Mit der Vergütung sind auch die Kosten einer Haftpflichtversicherung abgegolten. Ist die Verwaltung jedoch mit einem besonderen Haftungsrisiko verbunden, sind die durch eine Höherversicherung nach § 1 Abs. 4 ZwVwV begründeten zusätzlichen Kosten als Auslagen zu erstatten. Als vereinbare Tätigkeit ist die Tätigkeit als Zwangsverwalter zwar von dem Schutz durch die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung des Berufsangehörigen umfasst. Allerdings ergibt sich aus § 1 Abs. 4 ZwVwV die Verpflichtung, für die Verwaltertätigkeit eine Versicherung mit einer Deckungssumme von mindestens 500.000 EUR zu unterhalten. Vor diesem Hintergrund sollte der Abschluss einer gesonderten Zwangsverwalterhaftpflichtversicherung erwogen werden.

Die Vergütung und die dem Verwalter zu erstattenden Auslagen werden im Anschluss an die Rechnungslegung gem. § 14 Abs. 2 ZwVwV oder die Schlussrechnung gem. § 14 Abs. 3 ZwVwV für den entsprechenden Zeitraum auf seinen Antrag vom Gericht festgesetzt. Vor der Festsetzung kann der Verwalter mit Einwilligung des Gerichts aus den Einnahmen einen Vorschuss auf die...