• 2020
Sanierung von Gebäuden / § 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG
§ 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG führt zu einer Durchbrechung des Stichtagsprinzips. Erstreckt sich der Erwerbsvorgang auf ein noch zu errichtendes Gebäude oder beruht die Änderung des Gesellschafterbestands i. S. v. § 1 Abs. 2a GrEStG auf einem vorgefassten Plan zur Bebauung eines Grundstücks, sind maßgebend für die Bemessung der GrESt die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes. Fraglich ist, ob § 8 Abs. 2 S. 2 GrEStG auch in den Fällen der Gebäudesanierung gilt. Dies dürfte zu verneinen sein. Zum einen kann die Errichtung eines Gebäudes nicht der Sanierung gleichgestellt werden. Gleiches gilt auch für die Bebauung eines Grundstücks. Diese kann nur vorliegen, wenn ein Gebäude oder ein weiteres Gebäude errichtet wird. Zum anderen sprechen hierfür auch die Regelungen in §§ 178, 180 BewG. Von daher dürfte es, wenn bereits bestehende Gebäude saniert werden, nicht zur Anwendung von § 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG kommen. Entsprechendes dürfte auch bei Renovierungs- und Umbaumaßnahmen gelten. Da die Errichtung von Anbauten der Errichtung eines Gebäudes nicht gleichgestellt werden kann, dürfte auch insoweit § 8 Abs. 2 S. 2 GrEStG nicht anwendbar sein.
(so Hamacher/Jeuckens, Erfasst § 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG die Sanierung von Gebäuden? - Auslegung auf Basis des Wortlauts und der Gesetzeshistorie, NWB 2020, 2904)
• 2021
Vorgefasster Plan zur Bebauung eines Grundstücks / § 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG
Nach dem Urteil des BFH v. 16.9.2020, II R 12/18 ist Voraussetzung für die Anwendung von § 8 Abs. 2 S. 2 Alt. 2 GrEStG die kausale Verknüpfung der Änderung des Gesellschafterbestands mit dem Plan zur Bebauung. Es muss ein vorgefasster Plan vorhanden sein, mit dem sich die Gesellschaft über den Gesellschafterwechsel hinaus in wesentlichen Punkten so auf die Bebauung des Grundstücks festgelegt hat, dass sie sich im Regelfall nur noch unter wirtschaftlichen Schwierigkeiten oder Einbußen davon lösen kann, wobei der Plan nur die Bebauung, nicht auch die Änderung des Gesellschafterbestands zum Gegenstand haben muss. Die Neugesellschafter müssen die Gesellschaftsanteile wegen des Plans erworben haben. Es reicht aus, dass der Gesellschafterwechsel wegen des Plans stattfindet. Erforderlich ist nicht, dass der Gesellschafterwechsel wegen des Plans notwendig ist. Aus der Sicht der Neugesellschafter muss Grund des Anteilserwerbs der Plan zur Bebauung sein. Der Plan zur Bebauung muss von daher vor der Änderung des Gesellschafterbestands gefasst worden sein. Von einem vorgefassten Plan zur Bebauung ist insbesondere auszugehen, wenn insoweit bereits Rechtsbeziehungen zu Dritten begründet worden sind. Unschädlich dürfte aber ein allgemeiner Antrag auf Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans mit dem Ziel, ein Grundstück der Gesellschaft der Bebauung zuführen zu können, sein. Fraglich ist allerdings, ob von § 8 Abs. 2 S. 2 Alt. 2 GrEStG neben der erstmaligen Errichtung eines Gebäudes auch der Umbau, die Sanierung oder die Erweiterung von Gebäuden erfasst wird. Dies dürfte zu bejahen sein. Höchstrichterlich entschieden ist dies allerdings noch nicht.
(so Bruschke, Grunderwerbsteuer bei Gesellschafterwechsel und angestrebter Bebauung – zugleich eine Besprechung des BFH-Urteils II R 12/18, UVR 2021, 249)
Verkauf eines Grundstücks unter dem Verkehrswert / § 8 GrEStG
Ein vereinbarter Kaufpreis ist auch dann Bemessungsgrundlage für die GrESt, wenn er weit unter dem Verkehrswert des Grundstücks liegt. Daran ändert auch das Bestehen von persönlichen Beziehungen zwischen den Parteien des Kaufvertrags nicht. Auch eine insoweit bestehende verdeckte Gewinnausschüttung führt nicht zu einer Gegenleistung. Allerdings sind nach § 8 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 GrEStG die Grundbesitzwerte anzusetzen, wenn der vereinbarte Kaufpreis nur symbolischen Charakter hat. Dies ist zu bejahen, wenn sich der vereinbarte Kaufpreis überhaupt nicht mehr in eine Relation zum gemeinen Wert des Grundstücks bringen lässt. Abzustellen ist auf die Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Nähere Konkretisierungen insoweit ergeben sich aus der Rechtsprechung nicht. Bei einer Veräußerung des Grundstücks zum Buchwert ist – auch nach der Rechtsprechung - immer von einer ernsthaften Kaufpreisvereinbarung auszugehen. Diese Vorgehensweise stellt in der Beratungspraxis der sicherste Weg zur Reduktion der GrESt dar. Entsprechendes gilt auch bei einem Veräußerungspreis oberhalb des Buchwerts. Veräußerungspreise unterhalb des Buchwerts sind anzuerkennen, wenn für sie unter Berücksichtigung der gesamten Umstände eine sachliche Rechtfertigung besteht. Dabei dürften Kaufpreise von 10 bis 20 % des Verkehrswerts des Grundstücks auch dann anzuerkennen sein, wenn der Buchwert höher ist. Rechtssicherheit besteht insoweit aber nicht. Empfehlen kann sich in diesen Fällen eine verbindliche Auskunft. Hier sollte ein bestimmter Kaufpreis zum Gegenstand der verbindlichen Auskunft gemacht werden.
(so Stenert/Eisenreich, Verkauf eines Grundstücks unter de...
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