Literaturauswertung AO/FGO/... / 4.1 § 1 UStG (Steuerbare Umsätze)

• 2015

Verkauf von Immobilien / § 1 Abs. 1a UStG

 

Werden zum Unternehmensvermögen gehörende, im Inland belegene Mietimmobilien veräußert, stellt sich die Frage des Vorliegens einer nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen i. S. d. § 1 Abs. 1a UStG (GiG). Wesentliche Voraussetzung einer GiG ist die Fortführung des Vermietungsunternehmens des Veräußerers durch den Erwerber. Bei einer GiG kommt es zu keiner Vorsteuerkorrektur beim Veräußerer. Auch tritt der Erwerber insbesondere hinsichtlich des § 15a UStG in die Rechtsstellung des Veräußerers ein. Eine GiG liegt auch dann vor, wenn das Vermietungsunternehmen des Veräußerers aus mehreren Immobilien besteht, aber z.B. nur eine vermietete Immobilie veräußert wird. Einer GiG steht das Zurückbleiben einer beim Veräußerer vorhandenen Organisation zur Bewirtschaftung der zu übertragenden Immobilie grundsätzlich nicht entgegen. Anders kann dies sein bei der Übertragung einer zwischenzeitlich leerstehenden Immobilie. Des Weiteren steht auch die nur teilweise Vermietung einer Immobilie zum Zeitpunkt der Veräußerung der Annahme einer GiG nicht entgegen, sofern die nicht genutzten Flächen zur Vermietung bereitstehen und die Vermietungstätigkeit vom Erwerber für eine nicht unwesentliche Fläche fortgeführt wird. Ebenfalls ist unschädlich für eine GiG, wenn der Erwerber den erworbenen Vermietungsbetrieb in seinem Zuschnitt ändert oder modernisiert. Schädlich ist allerdings dessen sofortige Abwicklung. Keine GiG liegt vor bei Erwerb der Immobilie durch den bisherigen Mieter zu dessen eigenen wirtschaftlichen Zwecken. Gleiches gilt in den Fällen, in denen eine vermietete Immobilie auf einen Erwerber übertragen wird, der Erwerber mit dem Veräußerer einen Mietvertrag über die übertragene Immobilie abschließt und der Veräußerer die bisherigen Mietverträge fortführt. Die Zurückbehaltung unwesentlicher Wirtschaftsgüter ist für die GiG unschädlich. Entsprechendes gilt auch, wenn die unwsesentlichen Betriebsgrundlagen auf einen zweiten Erwerber übertragen werden. Interessant kann diese Gestaltung sein, wenn der Erwerber im Anschluss an den Erwerb gewerbesteuerlich von der erweiterten Grundbesitzkürzung Gebrauch machen will. Die Zurückbehaltung wesentlicher Betriebsgrundlagen ist schädlich für eine GiG. Keine Geltung dürfte dies haben, wenn die wesentlichen Betriebsgrundlagen an mehrere Erwerber übertragen werden und diese das Vermietungsunternehmen in der bisherigen Form gemeinsam fortführen. Dies ist allerdings umstritten. Der Verkauf einer Immobilie durch einen Bauträger ist keine GiG. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn der Bauträger mit der Vermietung der Immobilie begonnen hat und der Erwerber die Mietverträge fortführt. Eine GiG liegt dagegen vor, wenn sich das Vermietungsunternehmen beim Bauträger bereits verfestigt hat. Liegt keine GiG vor, stellt die Grundstücksübertragung eine steuerbare Lieferung dar, die nach § 4 Nr. 9a UStG steuerbefreit ist. Eine Option zur Steuerpflicht ist möglich. Da vielfach zweifelhat ist, ob eine GiG vorliegt oder nicht, empfiehlt sich eine vorsorgliche Option. Diese sollte allerdings im Hinblick auf die insoweit gegebene streitige Rechtslage unbedingt erfolgen.

(so Wagner, Umsatzsteuer bei Vermietung und Verkauf von Immobilien, Ubg 2015, 153)

Mehrere Unternehmer auf Veräußerer- bzw. Erwerberseite / § 1 Abs. 1a UStG

 

Aus den Urteilen des BFH v. 4.2.2015, XI R 42/13 und XI R 14/14 ist zu entnehmen, dass es im Rahmen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen eine Art "Gesamtfallplanung" nicht gibt. Vielmehr sind alle Leistungsbeziehungen als selbständig anzusehen. Von daher darf das zu übertragende Unternehmen nur von einem Veräußerer auf einen Erwerber übergehen. Auf Erwerberseite kommt es letztlich nur darauf an, dass der Erwerber mit den erworbenen Wirtschaftsgütern das Unternehmen weiterführen kann. Dies ist regelmäßig nicht der Fall bei einer Veräußerung an mehrere Erwerber. Von daher ist im Ergebnis darauf zu achten, dass auf Seiten des Veräußerers und auf Seiten des Erwerbers nur ein Unternehmer steht. Somit dürfte auch dann keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegen, wenn der veräußernde Unternehmer sein Geschäft aufteilt und auf zwei Rechtssubjekte - eine GbR und eine GmbH & Co KG - aufteilt (Az. des BFH: V R 36/13).

(so Baltromejus, Die Geschäftsveräußerung im Ganzen vor dem Hintergrund aktueller Entwicklungen, BB 2015, 2391)

Verkauf von Ferienwohnungen / § 1 Abs. 1a UStG

 

Der BFH hat mit Urteil v. 5.6.2014, V R 10/13 entschieden, dass die Veräußerung einer an ständig wechselnde Feriengäste vermieteten Ferienwohnung eine Geschäftsveräußerung im Ganzen darstellt. Geltung hat dies auch dann, wenn die Ferienwohnung im Zeitpunkt der Übertragung nicht vermietet ist. Zu sehen ist dies vor dem Hintergrund, dass bei Ferienwohnungen aufgrund ihrer wiederholten kurzfristigen Vermietung aus einem vorübergehenden Leerstand nicht auf eine Unterbrechung oder Beendigung der Vermietungstätigkeit geschlossen werden kann. Demgegenüber wird bei der Verä...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Steuer Office Basic. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Steuer Office Basic 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge