Entscheidungsstichwort (Thema)

Umbau einer Wohnung in ein Büro führt zu Herstellungsaufwand

 

Leitsatz (redaktionell)

Aufwendungen für die Umgestaltung von Gebäuden und Gebäudeteilen zum Zwecke einer anderen Nutzung erfüllen regelmäßig auch den Tatbestand „nachträgliche Herstellungskosten“.

 

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1, § 9 Abs. 1 S. 1; HGB § 255 Abs. 1-2

 

Tatbestand

Streitig ist, ob Aufwendungen der Klägerin für das Objekt Bbb in Ccc als sofort abziehbare Werbungskosten oder als aktivierungspflichtiger Aufwand bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzusehen sind.

Die Klägerin zu 2) erwarb im Jahr 1995 das Hausgrundstück Bbb in Ccc zum Gesamtkaufpreis von 550.000,- DM. Das Objekt, ein Einfamilien-Wohnhaus mit Einliegerwohnung wurde um die Jahrhundertwende 19. zum 20. Jahrhundert gebaut und mehrfach grundlegend saniert. Es hatte nur ein Badezimmer im Obergeschoss und keine Zentralheizung. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass der Vorbesitzer vom 01.09.1995 bis 31.10.1996 das Objekt anmietete. Nach der Vermietungsphase wurden ab Anfang 1997 umfangreiche Um-, Aus- und Anbauarbeiten begonnen.

Im 1. OG wurden zwei Wohnungen eingebaut und im Dachgeschoss eine weitere Wohnung. Während der Umbaumaßnahmen wurde der 1. Stock vollständig entkernt und es blieben nur die Außenmauern auf der Ostseite und Teile des Giebels auf der Nordseite bestehen. Das Dach wurde erneuert und an der Westseite des Gebäudes ein neues Treppenhaus als Zugang für das 1. OG und Dachgeschoss in das Gebäude integriert. Infolgedessen wurde die bislang vorhandene Treppe vom EG in das OG entfernt.

Die bislang im EG befindliche Wohnung wurde umgestaltet und anschließend als Büro an den Kläger zu 1) für dessen Steuerkanzlei vermietet. Durch den Einzug von zwei kleineren Mauerstücken wurde Raum für eine größere Toilettenanlage geschaffen. Hierzu wurde die vorhandene Trennwand des vorherigen kleineren WC entfernt und eine Durchgangstüre geschlossen. Ein vorhandener Abstellraum wurde durch eine zusätzliche Zwischenwand aufgeteilt. In einem Teil entstand eine kleine Teeküche. Der Rest des Raumes wurde mit einem früheren Raum für Öltanks verbunden zum Archiv. Zu diesem Zweck entfernte man die vorhandene Wand. Die vorhandene Küche wurde vergrößert um den Platz, den bislang die Treppe zum Obergeschoss benötigte, wofür die bisherige Trennwand entfernt wurde. Der so entstandene Raum wurde, ebenso wie die drei bisherigen Wohnräume, zum Büro umfunktioniert. Im westlichen Teil des Gebäudes wurde eine zweite Toilette entfernt. An dieser Stelle und zum Teil in die frühere Küche und die überdachte Terrasse hineinragend entstand das neue Treppenhaus ins Obergeschoss. Zwei bestehende Mauern wurden für neue Türen zu den bisherigen Wohnräumen durchbrochen. An der Westseite wurden die vorhandenen Fenster vergrößert. Ferner wurde die Installation von Elektro und Wasser nach Bedarf erneuert. Die vorhandene Öleinzelheizung wurde ersetzt durch eine Zentralheizung für das ganze Haus. Der Fußboden (PVC und Parkett) wurde ausgebessert, verbleibende Fenster und Türen repariert. Die abgehängte Zimmerdecke musste repariert werden. Die Außenanlagen wurden insbesondere durch die Neubelegung der Terrasse bedingt neu gestaltet. Zudem wurden die notwendigen Malerarbeiten vorgenommen. Die Nutzfläche vergrößerte sich geringfügig von 107,47 qm auf 108,54 qm. Auf die von den Klägern vorgelegten Hauspläne vor und nach dem Umbau wird Bezug genommen.

Insgesamt wendete die Klägerin zu 2) für die gesamten Maßnahmen eine Summe von 694.229,- DM auf. Ein Teilbetrag von 177.578,- DM entfielen, zwischen den Parteien unstrittig, auf die Maßnahmen im EG.

Da die Kläger zunächst keine Erklärungen einreichten, schätzte der Beklagte im Einkommensteuerbescheid vom 10.11.1999 die Besteuerungsgrundlagen. Der Bescheid erging unter dem Vorbehalt der Nachprüfung.

In ihrer Einkommensteuererklärung machten die Kläger für das Objekt Bbb einen Verlust vom 118.425,-- DM geltend. Dabei gingen sie von einer Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des EG i.H.v.. 456.868,- DM aus. Hieraus nahmen sie Abschreibungen i.H.v. 2 % gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 a EStG vor. Die Aufwendungen für die Baumaßnahmen im EG (177.578,-- DM) qualifizierten sie als Instandhaltungsmaßnahmen, die auf 5 Jahre verteilt im Streitjahr einen Abzugsbetrag von 35.516,-- DM ergaben. Die restlichen Aufwendungen für die Baumaßnahmen im DG/OG sahen sie als Herstellungskosten an und nahmen hieraus zuzüglich der anteiligen Anschaffungskosten für das Gebäude Abschreibungen gemäß § 7 Abs. 5 EStG i.H.v. 5 % vor. Mit Änderungsbescheid vom 13.04.2000, der ebenfalls unter dem Vorbehalt der Nachprüfung erging, setzte der Beklagte die Steuer erklärungsgemäß fest.

Auf Grund einer betriebsnahen Veranlagung kam der Beklagte zur Auffassung, die Aufwendungen für das EG seien anschaffungsnaher Aufwand und könnten daher nicht als sofort abziehbare Werbungskosten angesehen werden. Unter entsprechender Erhöhung der Bemessungsgrundlage und der daraus folgenden Berichti...

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