FG Münster 11 K 4248/10 E
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Keine AfaA bei Rentabilitätsminderung einer Immobilie

 

Leitsatz (redaktionell)

1) Baumängel und Rentabilitätsminderungen einer Immobilie, z.B. aufgrund eines Überangebots, rechtfertigen grundsätzlich keine AfaA.

2) Eine AfaA für eine Immobilie kommt ausnahmsweise in Betracht, wenn sich bei Beendigung eines Mietverhältnisses herausstellt, dass das Gebäude wegen einer auf den bisherigen Mieter ausgerichteten Gestaltung nur eingeschränkt an Dritte vermietbar ist.

3) Lässt sich das an einen Discounter vermietete Ladenlokal nach dessen Auszug nur mit Ertragseinbußen vermieten und beruht die Ertragseinbuße auf verschiedene Faktoren, u.a. auf eine ungünstige verkehrstechnische Lage, auf die Ansiedlung eines nahe gelegenen Einkaufszentrums und auf veränderte Anforderungen für die Ansiedlung von Discounthandelsgeschäften derselben Branche, handelt es sich um Faktoren, die nicht die Nutzbarkeit der Immobilie betreffen, sondern nur dessen Rentabilität, so dass die Berechtigung für eine AfaA nicht gegeben ist.

 

Normenkette

EStG § 7 Abs. 1 S. 7, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7

 

Nachgehend

BFH (Urteil vom 08.04.2014; Aktenzeichen IX R 7/13)

BFH (Urteil vom 08.04.2014; Aktenzeichen IX R 7/13)

 

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darüber, ob im Jahr 2007 (Streitjahr) eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) bezogen auf eine Immobilie der Klägerin zulässig ist. Soweit die Klage zunächst auch die Einkommensteuer der Jahre 2008 und 2009 betroffen hat, ist das Verfahren durch Beschluss vom 11. Januar 2013 abgetrennt und von den Beteiligten übereinstimmend für erledigt erklärt worden (11 K 182/13 E).

Die Klägerin erzielte im Streitjahr unter anderem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die hieraus erklärten negativen Einkünften in Höhe von … EUR resultieren unter anderem aus einer AfaA in Höhe von … EUR in Bezug auf das Objekt „X.”, das zum 31. Dezember 2006 einen Buchwert von … EUR besaß. Diese begründete die Klägerin unter Hinweis auf die Entscheidung des Bundesfinanzhofes vom 17. September 2008 (IX R 64/07) damit, dass bis zur Kündigung der Hauptmieterin im Jahr 2006 Mieten in Höhe von … EUR/Jahr erzielt worden seien, aktuell hingegen – trotz intensiver Bemühungen und einjährigem Leerstand – lediglich noch … EUR erwirtschaftet werden könnten.

Die Klägerin hatte das streitgegenständliche Teileigentum an dem Objekt „X.” in N. im Jahr 1999 vom Konkursverwalter der O. GmbH zum Preis von insgesamt … DM (brutto) erworben. Die O. GmbH hatte die Gewerbeeinheit errichtet und im Jahr 1996 fertiggestellt. Das Teileigentum der Klägerin besteht aus einer im Kellergeschoss gelegenen Gewerbeeinheit (Nr. … – Nutzfläche 860 m²) mit dem zugehörigen Miteigentumsanteil an der Straßenparzelle. Es ist von der Hofseite ebenerdig zu begehen und umfasst drei Ladenlokale sowie drei Garagen.

Mit dem Erwerb des Teileigentums hatte die Klägerin die bestehenden Mietverträge, unter anderem einen bereits Ende 1993 von der O. GmbH mit der Immobilienverwaltungsgesellschaft Z. Y., V. Y. u.a. geschlossenen Mietvertrag über das größte der drei Ladenlokale (Größe ca. 783 m², Verkaufsfläche ca. 602 m², Lager ca. 153 m², Sozialräume ca. 28 m²), in dem die Mieterin ein Discounthandelsgeschäft betrieb, übernommen. Gemäß Mietvertrag sollte die bauliche und technische Ausstattung entsprechend der dem Mietvertrag beigefügten Baubeschreibung hergestellt und gewährleistet werden. Der Mietvertrag sollte mit der Übergabe des bezugsfertigen Objektes beginnen […] und am 30. Juni 2005 enden. Der Mieterin war allerdings ein Optionsrecht eingeräumt. Danach konnte sie durch einseitige Erklärung das Mietverhältnis sechsmal um je drei Jahre verlängern. […]

Die beiden weiteren Mieter des Teileigentums nutzten Ladenlokale in einer Größe von insgesamt 114 m².

Mit Schreiben vom 24. Mai 2004 teilte die Hauptmieterin der Klägerin mit, dass sie den Mietvertrag, der zum 30. Juni 2005 ende, bis zum 30. Juni 2006 verlängere und zugleich auf die noch bestehenden nachfolgenden Optionsrechte verzichte.

Der Beklagte berücksichtigte die AfaA für das Objekt bei der Festsetzung der Einkommensteuer für 2007 im Einkommensteuerbescheid vom 8. September 2009 nicht. Vielmehr legte er der Besteuerung der Klägerin – neben weiteren Einkünften – lediglich negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von … EUR zugrunde. Er wies darauf hin, dass ein Ansatz einer AfaA allein aufgrund einer Ertragsminderung unzulässig sei.

Gegen den Bescheid vom 8. September 2009 richtete sich der Einspruch der Klägerin vom 18. September 2009. Zur Begründung führte sie aus, das Objekt „X.” sei ganz wesentlich auf die individuellen Bedürfnisse der Hauptmieterin zugeschnitten. Nach der Kündigung durch die Hauptmieterin sei es wegen des besonderen Zuschnitts der Immobilie nicht möglich gewesen, Nachmieter zu finden, die nur annähernd bereit gewesen wären, die zuvor vereinbarte Miete zu zahlen. Bis 2006 sei eine Jahresmiete von ca. … EUR erzielbar gewesen, im Rahmen der Nachmietverhältnisse werd...

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