Entscheidungsstichwort (Thema)

Verkauf eines Grundstücks im Rahmen einer Betriebsaufgabe

 

Leitsatz (NV)

Bei einem beginnenden Grundstückshandel, bei dem sich die ganze Geschäftstätigkeit zunächst auf den Verkauf eines einzelnen Grundstücks konzentrieren kann, wird auch der Verkauf des einzigen Grundstücks als laufender Geschäftsvorfall anzusehen sein, wenn er im Rahmen der geplanten Geschäftstätigkeit genauso abgewickelt wurde, wie er auch ohne den Auflösungsbeschluß abgewickelt worden wäre.

 

Normenkette

EStG § 16 Abs. 1, 3

 

Verfahrensgang

Niedersächsisches FG

 

Tatbestand

Die Klägerin und Revisionsklägerin - eine KG - (Klägerin) wurde im Jahre 1964 gegründet. In den Jahren 1973 bis 1979 war die Klägerin nicht werbend tätig. Mitte des Jahres 1979 änderte sich die Zusammensetzung der Klägerin, und der Gesellschaftsvertrag wurde neu gefaßt. Nach Abschn. II § 3 war Gegenstand und Zweck der Gesellschaft die Übernahme von Baubetreuung und Bauträgerschaft für Bauten jeglicher Art, die Errichtung, Renovierung und Sanierung von Gebäuden aller Art, die Veräußerung und der Erwerb von Grundstücken zum Zwecke der Bebauung und Durchführung von Baufinanzierungen.

Am 2. Dezember 1980 beschlossen die Gesellschafter der Klägerin, die Gesellschaft aufzulösen. Die Schlußbilanz wurde auf den 30. April 1981 erstellt.

Die Klägerin erwarb im Juni 1979 ein Grundstück, das sie am 11. Dezember 1980 mit Gewinn weiterveräußerte. In ihrer Feststellungserklärung für das Streitjahr 1980 erklärte die Klägerin neben einem laufenden Verlust in Höhe von . . . . DM einen Gewinn aus Betriebsaufgabe in Höhe von . . . DM, der aus der Veräußerung des Grundstücks herrührte.

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt - FA -) stellte einen laufenden Gewinn aus Gewerbebetrieb in Höhe von . . . DM fest. Nach Auffassung des FA handelt es sich bei dem Grundstück um Umlaufvermögen, dessen Veräußerung der bisherigen normalen werbenden Tätigkeit der Klägerin entsprochen habe.

Nach vergeblichem Einspruch erhob die Klägerin Klage, die sie u. a. wie folgt begründete:

Die Veräußerung des Grundstücks stehe mit der Auflösung des Gewerbebetriebs im Zusammenhang. Zwischen den Gesellschaftern der Klägerin habe es wegen der weiteren Geschäftspolitik Streitigkeiten gegeben, deshalb sei sie nicht fortgeführt worden. Ursprünglich sei geplant gewesen, das Grundstück zu sanieren, es in Wohnungseigentum aufzuteilen und nach und nach zu veräußern. Wegen der Auflösung der Gesellschaft sei es aber dazu nicht mehr gekommen.

Das Finanzgericht (FG) wies die Klage als unbegründet ab. Zur Begründung führt es aus:Die Veräußerung des Grundstücks sei ein laufender Geschäftsvorfall. Es sei ein Geschäft, das sich als eine Fortsetzung der normalen gewerblichen Tätigkeit der Klägerin darstelle. Dies insbesondere deshalb, weil es sich um die Veräußerung von Umlaufvermögen handele.

Es könne offenbleiben, ob die Veräußerung mit der Betriebsaufgabe zusammengefallen sei. Entscheidend sei, daß die Veräußerung dem Zweck der Klägerin entsprochen habe, Grundstücke zu erwerben und weiterzuveräußern. Demgegenüber falle der Umstand, daß das Grundstück ursprünglich habe bebaut und in Wohnungseigentum aufgeteilt werden sollen, nicht ins Gewicht.

Mit der Revision rügt die Klägerin Verletzung formellen und materiellen Rechts.

Das FG habe § 96 der Finanzgerichtsordnung (FGO) verletzt. Der Gesellschaftsvertrag sei falsch zitiert. Nach dem dort beschriebenen Zweck sowie nach der Darstellung des Liquidators der Klägerin in der mündlichen Verhandlung handle es sich bei der Klägerin um eine Baubetreuungs- und Bauträgergesellschaft. Demgegenüber sei das FG davon ausgegangen, daß Geschäftszweck der Klägerin u. a. der reine Grundstückshandel sei.

In den nach Einlegung der Revision geänderten Gewinnfeststellungs- und Gewerbesteuermeßbescheiden 1980 berücksichtigt das FA die Gewerbesteuerrückstellung. Die Klägerin hat beantragt, die geänderten Bescheide zum Gegenstand des Verfahrens zu machen.

Sie beantragt nunmehr, unter Aufhebung des finanzgerichtlichen Urteils, der Einspruchsentscheidungen vom 12. Juni 1984 und des Bescheids betreffend den Gewerbesteuermeßbetrag 1980 vom 7. Mai 1985 sowie Änderung des Gewinnfeststellungsbescheids 1980 vom 15. April 1985 einen laufenden Verlust aus Gewerbebetrieb in Höhe von . . . DM und einen Betriebsaufgabegewinn in Höhe von . . . DM festzusetzen.

Hilfsweise erklärt die Klägerin in der Gewinnfeststellungssache 1980 die Hauptsache in Höhe eines Teilbetrags von . . . DM für erledigt.

Das FA beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

 

Entscheidungsgründe

Die Revision ist begründet.

Der Gewinn aus dem Verkauf des Grundstücks gehört zum Aufgabegewinn der Klägerin (§ 16 Abs. 1 und Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes - EStG -).

Der Verkaufs des Grundstücks ist keine Betriebsveräußerung (§ 16 Abs. 1 EStG). Eine Veräußerung des ganzen Gewerbebetriebs ist gegeben, wenn alle wesentlichen Betriebsgrundlagen unter Aufrechterhaltung des geschäftlichen Organismus in einem einheitlichen Vorgang auf einen Erwerber übertragen werden (Urteil des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 3. Oktober 1984 I R 119/81, BFHE 142, 433, BStBl II 1985, 245; Schmidt, Einkommensteuergesetz, 8. Aufl., § 16 Anm. 8; Hörger in Littmann / Bitz /Meincke, Das Einkommensteuerrecht, 15. Aufl., § 16 Rdnr. 25). Nach den Feststellungen des FG ist lediglich ein Grundstück, das nicht für einen bestimmten Betrieb zugeschnitten war, übertragen worden, nicht dagegen ein geschäftlicher Organismus.

Nach den Feststellungen des FG wurde der Betrieb der Klägerin aufgegeben (§ 16 Abs. 3 EStG). Eine Betriebsaufgabe ist gegeben, wenn die gewerbliche Tätigkeit endgültig eingestellt wird und alle wesentlichen Betriebsgrundlagen in einem einheitlichen Vorgang innerhalb kurzer Zeit entweder in das Privatvermögen überführt oder an verschiedene Abnehmer veräußert werden (vgl. BFH-Urteil vom 29. Oktober 1981 IV R 138/78, BFHE 134, 339, BStBl II 1982, 381 unter 2 b, m. w. N.; BFH-Urteil vom 27. Februar 1985 I R 235/80, BFHE 143, 436, BStBl II 1985, 456). Das FG hat festgestellt, daß die Auflösung der Klägerin am 2. Dezember 1980 beschlossen wurde. Am 11. Dezember 1980 wurde das streitige Grundstück veräußert und auf den 30. April 1981 die Schlußbilanz erstellt.

Mit dem Verkauf des Grundstücks war eine wesentliche Betriebsgrundlage veräußert. Danach verblieben der Klägerin nach dem vom FG in Bezug genommenen Jahresabschluß 1980 nur noch Bankguthaben. Normalerweise ist ein Gegenstand des Umlaufvermögens allerdings keine wesentliche Betriebsgrundlage. Das kann aber anders sein, wenn es sich um den gesamten Grundbesitz handelt, der zudem gegenüber den sonstigen Betriebsgrundlagen von besonderem Gewicht ist (vgl. auch Herrmann / Heuer / Raupach, Einkommensteuer- und Körperschaftsteuergesetz mit Nebengesetzen, Kommentar, 19. Aufl., § 16 EStG Rdnr. 106, S. E. 81). Das ist im Streitfall zu bejahen.

Im übrigen können zum begünstigten Aufgabegewinn auch Gewinne aus der Veräußerung von Wirtschaftsgütern des Umlaufvermögens gehören, sofern die Veräußerung im Rahmen der Aufgabe des Betriebs erfolgt (BFH-Urteil vom 29. November 1988 VIII R 316/82, BFHE 156, 408, BStBl II 1989, 602).

Letzteres ist hier der Fall. Das Grundstück wurde wenige Tage nach dem Beschluß, die Gesellschaft aufzulösen, verkauft. Der zeitliche Zusammenhang mit der Gesellschaftsauflösung wäre auch dann gegeben, wenn der Entschluß, das Grundstück zu veräußern, bereits früher gefaßt worden wäre. Auch dem Auflösungsbeschluß sind interne Auseinandersetzungen vorausgegangen, mit denen der Verkaufsentschluß zusammenhängt.

Allerdings kann auch bei einem zeitlichen Zusammenhang der Veräußerung mit der Betriebsaufgabe der Veräußerungsgewinn zum laufenden Gewinn rechnen. Das ist der Fall, wenn es sich um ein Geschäft handelt, mit dem die bisherige unternehmerische Tätigkeit im wesentlichen unverändert fortgeführt wird (vgl. BFHE 156, 408, BStBl II 1989, 602, m. w. N.). Das ist im Streitfall schon deshalb zu verneinen, weil die Klägerin nach Jahren der Untätigkeit nur dieses eine Grundstück angeschafft und veräußert hat.

In dem zitierten BFH-Urteil ging es allerdings um den Verkauf einer Vielzahl von Gegenständen (Teppiche) im Rahmen eines Räumungsverkaufs. Bei einem beginnenden Grundstückshandel, bei dem sich die ganze Geschäftstätigkeit zunächst auf den Verkauf eines einzelnen Grundstücks konzentrieren kann, wird auch der Verkauf des einzigen Grundstücks als laufender Geschäftsvorfall anzusehen sein, wenn er im Rahmen der geplanten Geschäftstätigkeit genauso abgewickelt wurde, wie er auch ohne den Auflösungsbeschluß abgewickelt worden wäre.

Der Verkauf des streitigen Grundstücks ist auch unter diesen Voraussetzungen kein laufender Geschäftsvorfall. Das FG hat allerdings festgestellt, Zweck der Klägerin sei gewesen, Grundstücke zu erwerben und weiterzuveräußern. In diesem Fall könnte die Veräußerung ein laufender Geschäftsvorfall sein. Demgegenüber bestimmt der Gesellschaftsvertrag vom 22. Juni 1979, auf den sich das FG bezieht, Gegenstand und Zweck der Klägerin sei ,,. . . die Veräußerung und Erwerb von Grundstücken zum Zweck der Bebauung und Durchführung von Baufinanzierungen". Beides ist vom FG i. S. des § 118 Abs. 2 FGO festgestellt, die Feststellungen widersprechen sich jedoch: Nach dem Gesellschaftsvertrag ist der reine An- und Verkauf von Grundstücken nicht Gegenstand und Zweck der Klägerin. Einer Zurückverweisung der Sache an das FG bedarf es aber im Streitfall gleichwohl nicht, weil der Widerspruch vom Revisionsgericht geklärt werden kann. Das FG hat als Quelle seiner Feststellung ausschließlich den Gesellschaftsvertrag vom 22. Juni 1979 angegeben. Es ist nicht zweifelhaft, daß es dessen Wortlaut nicht vollständig zitiert und berücksichtigt hat. Der Senat ist als Revisionsgericht in der Lage, die Auslegung des durch die Bezugnahme festgestellten Vertrags darauf zu überprüfen, ob die gesetzlichen Auslegungsregeln (§§ 133, 157 des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB -) beachtet und bei der Auslegung nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstoßen wurde (BFH-Urteil vom 28. Januar 1986 IX R 12/80, BFHE 146, 68, BStBl II 1986, 348).

Danach kann der Auslegung des FG nicht gefolgt werden. Der reine An- und Verkauf von Grundstücken war nicht Zweck der Klägerin und darüber hinaus auch im konkreten Fall nicht vorgesehen. Das FG hat festgestellt, daß die Klägerin das Grundstück ursprünglich renovieren und in Wohnungseigentum aufteilen wollte. Daß es entgegen der Satzung und den Plänen dennoch zu einem Verkauf des unveränderten Grundstücks an einen Käufer gekommen ist, kann entgegen der Ansicht des FG auch nicht als unerhebliche Abweichung vom tatsächlichen Geschehen gewürdigt werden. Bau- oder Reparaturmaßnahmen können ein Grundstück wesentlich verändern und seinen Wert erheblich beeinflussen; sie erfordern über die Verkaufstätigkeit hinaus organisatorische und fachliche Leistungen des Gewerbetreibenden. Im Streitfall ist der Schluß des FG, es handle sich um einen laufenden Geschäftsvorfall, aber auch deshalb fehlerhaft, weil er darauf gründet, die bloße Weiterveräußerung sei noch Gegenstand der ursprünglich ins Auge gefaßten Betätigung der Klägerin nach dem Gesellschaftsvertrag.

Die Veräußerung des Grundstücks an einen Erwerber ist auch für sich betrachtet keine neue gewerbliche Betätigung der Klägerin (das BFH-Urteil vom 23. Juni 1977 IV R 81/73, BFH 122, 505, BStBl II 1977, 721 behandelte einen anderen Sachverhalt). Auch ein Mißbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten (§ 42 der Abgabenordnung - AO 1977 -) ist - jedenfalls im Streitfall - nicht erkennbar. Es sind keine Anhaltspunkte dafür festgestellt, daß die Klägerin von vornherein vorhatte, nur ein Grundstücksgeschäft zu tätigen und dafür den Steuervorteil der §§ 16, 34 EStG zu erschleichen.

Der Umstand, daß die Veräußerung des Grundstücks zu einem Spekulationsgewinn geführt hätte, wenn es sich im Privatvermögen befunden hätte (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a EStG), kann zu keiner anderen Entscheidung führen (vgl. auch § 23 Abs. 3 EStG). Es mag zwar richtig sein, daß die Steuerermäßigung der §§ 16, 34 EStG auch im Hinblick auf die Aufdeckung stiller Reserven mehrerer Jahre gewährt wird. Daraus folgt aber nicht, daß diese Voraussetzung bei einem einzelnen Wirtschaftsgut des aufgelösten Betriebs gegeben sein muß.

Der Gewerbesteuermeßbescheid 1980 war danach ersatzlos aufzuheben, weil der Aufgabegewinn nicht zum Gewerbeertrag i. S. des § 7 des Gewerbesteuergesetzes gehört (BFH-Urteil vom 11. März 1982 IV R 25/79, BFHE 136, 204, BStBl II 1982, 707, m. w. N.).

Der unstreitige laufende Verlust des Streitjahres war auf . . . DM, der Gewinn aus der Betriebsaufgabe war auf . . . DM festzusetzen. Die Errechnung der Gewinnanteile wird gemäß Art. 3 Nr. 4 des Gesetzes zur Entlastung der Gerichte in der Verwaltungs- und Finanzgerichtsbarkeit dem FA übertragen.

 

Fundstellen

Haufe-Index 416783

BFH/NV 1990, 625

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