Entscheidungsstichwort (Thema)

Bebautes Grundstück als einheitlicher Vertragsgegenstand

 

Leitsatz (NV)

1. Grunderwerbsteuerrechtlich kann Gegenstand eines Erwerbsvorgangs aufgrund sachlichen Zusammenhangs ein bebautes Grundstück sein, wenn dem Erwerber aufgrund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im wesentlichen feststehenden Preis angeboten wird und er dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur annehmen kann.

2. Ein objektiver sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und den Verträgen über die Errichtung eines Gebäudes kann auch dann vorliegen, wenn der Erwerber (spätestens) mit dem Abschluß des Grundstückskaufvertrages in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" einer Bebauung gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei war, und -- beim Auftreten mehrerer Personen auf der Veräußererseite -- diese aufgrund einer vertraglichen Abrede bei der Veräußerung zusammenarbeiten und durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluß aller Verträge (Übereignung des Grundstücks und Errichtung des Gebäudes) hinwirken.

3. Die Beweiswürdigung des FG kann im Revisionsverfahren nur darauf überprüft werden, ob die Schlußfolgerungen des FG aus den festgestellten Tatsachen mit den allgemeinverbindlichen Grundsätzen der Beweiswürdigung, insbesondere den allgemeinen Erfahrungssätzen und Denkgesetzen vereinbar sind.

 

Normenkette

FGO §§ 76, 96 Abs. 1 S. 1, § 118 Abs. 2, § 120 Abs. 2 S. 2; GrEStG 1983 § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1

 

Verfahrensgang

FG Köln

 

Tatbestand

Die Stadt X war Eigentümerin mehrerer Grundstücke, die im ... -bereich von X gelegen sind. Ein Teil dieser Grundstücke war auf Grund von Pachtverträgen mit eingeschossigen Gebäuden aus der Nachkriegszeit bebaut. Im Jahre 1981 beschloß der Rat der Stadt X die Sanierung des ... -vorplatzes. Hierzu wurde ein Bebauungsplanverfahren eingeleitet. Ziel war die Beseitigung der Altbausubstanz und die Errichtung von mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftshäusern.

Die Grundstücke wurden zur Vermeidung einer sonst fälligen Entschädigung zunächst den Pächtern zum Kauf angeboten. Diese beauftragten ihrerseits den Architekten N mit einer Bauplanung. Es stellte sich jedoch heraus, daß das Vorhaben die finanziellen Möglichkeiten der Pächter überstieg. Daraufhin zog die Stadt X die Bebauung in Form einer Bauherrengemeinschaft in Betracht.

Mit Schreiben vom 11. Januar 1983 legte N der Stadt eine Beschreibung zum Projekt "Bauherrengemeinschaft ... -vorplatz" mit Wohnflächenberechnung, Berechnung des umbauten Raums und einer Kostenschätzung von ... DM pro qm vor. Das Projekt umfaßte mehrere Bauabschnitte. Das Anschreiben des Architekten an die Stadt hatte folgenden Inhalt:

"Anliegend überreiche ich einen Satz Entwurfsskizzen für die Bauherrengemeinschaft mit der Bitte um Kenntnisnahme. Es ist beabsichtigt, nach den anliegenden Berechnungen und Skizzen die Werbung in die Wege zu leiten. Bitte verständigen Sie die zuständigen Herren, damit sie von dem Projekt nicht nur aus der Zeitung erfahren, sondern vorab die Bauherrengemeinschaftsunterlagen kennenlernen. Sollten irgendwelche Änderungswünsche bestehen, bitte ich um Verständigung."

In der Folgezeit wurden Interessenten für das Bauvorhaben teils von der Stadt angesprochen, teils meldeten sie sich nach Bekanntwerden der Pläne durch eine Presseveröffentlichung bei der Stadt und bei N.

Der Kläger und Revisionsbeklagte (Kläger), der aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit Kontakte zum städtischen Bauamt hatte, wurde von diesem auf die Planung und Verkaufsabsicht der Stadt hingewiesen. Der Kläger war daran interessiert, zusammen mit seiner Ehefrau eine Wohnung in dem Objekt zu erhalten. Am 15. April 1983 schloß er hierzu mit N vorab einen sog. Vorvertrag, in dem er seine Bereitschaft zum Beitritt zur noch zu gründenden Bauherrengemeinschaft erklärte. In dem Vertrag wurde darauf hingewiesen, daß bei einem späteren Rücktritt des Klägers Planungskosten entstünden, soweit kein Übernehmer gefunden werde.

Mit Schreiben vom 31. Mai 1983 reichte N der Stadt eine Liste von ... Bewerbern ein, die nach eingehender Prüfung von ... Interessenten übriggeblieben waren. Er bat darum, die Grundlage für die Bildung von mehreren Bauherrengemeinschaften zu schaffen, um große Verwaltungseinheiten zu vermeiden.

Am 5. Juli 1983 faßte der Rat der Stadt X den Beschluß, die Grundstücke an die "Bauherrengemeinschaft ... -vorplatz" zu verkaufen. Zu diesem Zeitpunkt lagen für die -- insgesamt -- ... in den Erdgeschossen vorgesehenen Geschäfte sowie einen Teil der insgesamt ... Wohnungen Bewerbungen vor.

Für den hier maßgeblichen Bauteil Z, der ... Einheiten umfaßte, unterzeichneten die Bewerber am 5. Juli 1983 eine als "Protokollentwurf" bezeichnete Vereinbarung über die Gründung einer Bauherrengemeinschaft. Hierin wurde der N zum Sprecher und vorläufigen Verwalter bestellt und mit der Beantragung der Baugenehmigung beauftragt. Ein Notar sollte die notwendigen Verträge erarbeiten. Der endgültige Architektenvertrag sollte mit den notariellen Verträgen geschlossen werden. Am 23. November 1983 wurde die Baugenehmigung für den Bauteil Z beantragt; diese wurde am 23. August 1984 erteilt.

Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 21. Mai 1984 kaufte der Kläger zusammen mit seiner Ehefrau zu je 1/2 Anteil von der Stadt X einen Miteigentumsanteil von ... an dem für den Bauteil Z vorgesehenen Grundstück zu einem Kaufpreis von ... DM. In demselben Vertrag erwarben auch die übrigen Erwerber entsprechende Miteigentumsanteile. Der Vertrag verpflichtete die Käufer binnen zwei Jahren mit dem Bau eines Wohn- und Geschäftshauses zu beginnen.

Ebenfalls am 21. Mai 1984 wurde in notarieller Form ein Gesellschaftsvertrag zur Bildung der Bauherrengemeinschaft geschlossen, in dem u. a. N zum Geschäftsführer bestellt wurde. Für Geschäfte über einen Betrag von mehr als 5 000 DM blieb die Zustimmung der Gesellschafterversammlung vorbehalten. Die Gesellschafter waren gegenseitig verpflichtet, unverzüglich alle Erklärungen abzugeben und alle Rechtshandlungen vorzunehmen, die zur Erreichung des Gesellschaftszwecks erforderlich waren. Der Urkunde waren die von N entworfenen Baupläne beigefügt. Eine Änderung dieser Pläne sollte der Zustimmung aller Gesellschafter bedürfen. Die Gesellschafter sollten die mit der Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums verbundenen Kosten im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, die mit der Herstellung des jeweiligen Sondereigentums verbundenen Kosten jeweils allein und unmittelbar tragen.

Ferner schloß die Bauherrengemeinschaft am 21. Mai 1984 mit N einen Architektenvertrag. Als Entgelt für die Architekten- und Verwaltungsleistungen wurde ein Betrag von ... DM vereinbart.

Am 30. Mai 1984 erteilte N -- nach vorangegangener Ausschreibung -- auf der Grundlage eines Angebotes vom 4. April 1984 im Namen der Bauherrengemeinschaft den Auftrag über die Ausführung der Maurer- und Betonarbeiten. Der Auftragspreis betrug ... DM. Die weiteren Gewerke wurden ebenfalls -- nach Ausschreibung -- einzeln vergeben. Das Gebäude (Bauteil Z) wurde am 12. November 1985 fertiggestellt.

Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt -- FA --), dem nur der Grundstückskaufvertrag vorgelegen hatte, setzte gegen den Kläger zunächst nach einer Gegenleistung von ... DM (Grundstückskosten: ... DM zzgl. Vermessungskosten: ... DM) Grunderwerbsteuer fest. Auf den Hinweis des Klägers, der Kaufpreis für den von ihm erworbenen Anteil betrage nur ... DM, setzte das FA durch Änderungsbescheid vom 24. Juli 1984 die Steuer auf 0 DM fest. Nach Kenntnisnahme der im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb abgeschlossenen weiteren Verträge änderte das FA die Steuerfestsetzung nach § 173 Abs. 1 Nr. 1 der Abgabenordnung (AO 1977) durch Bescheid vom 14. Dezember 1988 und bezog zusätzlich anteilige Herstellungskosten für die Wohnung in Höhe von ... DM in die Bemessungsgrundlage ein.

Auf die nach erfolglos gebliebenem Einspruch erhobene Klage hob das Finanzgericht (FG) den Änderungsbescheid vom 14. Dezember 1988 sowie die Einspruchsentscheidung auf. Hierzu führte es aus, das FA habe zu Unrecht die anteiligen Kosten für die Errichtung der Eigentumswohnung der Grunderwerbsteuer unterworfen. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) lägen die Voraussetzungen für die Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstandes (Eigentumswohnung) nicht vor.

Dem Kläger sei kein vorgegebenes, einheitliches Gesamtkonzept von der Veräußererseite angeboten worden. Er habe N keinen Treuhandauftrag mit entsprechender Vollmacht erteilt, die diesen befugt hätte, alle für die Errichtung des Objekts notwendigen Verträge, insbesondere die Bauhandwerkerverträge, ohne weitere Abstimmung mit den Bauherren zu vergeben. Vielmehr habe es der Kläger zusammen mit den übrigen Bauherren in der Hand gehabt, die Aufträge zu erteilen.

Der Kläger sei auch nicht im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Bebauung gebunden gewesen. Der Kläger habe am 15. April 1983 eine vertragliche Vereinbarung mit N geschlossen und diesen mit der endgültigen Zeichnung der Pläne beauftragt. Schon aus diesem Grunde sei der Kläger nicht einem bereits fertig konzipierten Projekt beigetreten.

Die Stadt X und N seien auch nicht gemeinsam als Initiatoren des Projekts anzusehen. Die Beweisaufnahme habe nicht bestätigt, daß beide Seiten aufgrund einer vertraglichen Abrede zusammengearbeitet hätten. Nach den übereinstimmenden Aussagen der vernommenen Zeugen sei der N zunächst im Auftrag der Altbesitzer und ohne Einschaltung der Stadt tätig geworden und habe für diese eine grobe Vorplanung erstellt. Beide Zeugen hätten einen Planungs- bzw. Maklerauftrag seitens der Stadt eindeutig verneint. Zwar habe die Tätigkeit des N auch im Interesse der Stadt X gelegen; hieraus könne aber nicht geschlossen werden, es hätten ausdrückliche oder auch stillschweigende vertragliche Vereinbarungen zwischen der Stadt und N vorgelegen. Auch dem Schreiben des N vom 11. Januar 1983 an die Stadt X könne nicht entnommen werden, die Tätigkeit des N habe auf einer vertraglichen Grundlage mit der Stadt beruht. N habe lediglich die Möglichkeiten genutzt, die sich aus der ursprünglichen Tätigkeit für die Altbesitzer ergeben habe, während auf der anderen Seite die Stadt die Tätigkeit des N geduldet und sich dessen vorbereitende Maßnahmen in Form der bereits unternommenen Vorplanung und der ins Auge gefaßten Bildung von Bauherrengemeinschaften zunutze gemacht habe. N habe nicht darüber bestimmen können, wer als Bauinteressent und Grundstückserwerber von der Stadt akzeptiert werden würde.

Mit seiner -- vom FG wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassenen -- Revision rügt das FA fehlerhafte Anwendung von § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 und § 9 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) 1983. Das FG habe ferner entgegen dem klaren Akteninhalt den Sachverhalt fehlerhaft und lückenhaft festgestellt und unter Verstoß gegen die Gesetze der Logik gewürdigt.

Das FA beantragt, unter Aufhebung des Urteils des FG die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Die Beteiligten haben sich mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt.

 

Entscheidungsgründe

Die Revision ist unbegründet und deshalb zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung -- FGO --).

1. Soweit das FA geltend macht, das FG habe seine Überzeugung auf der Grundlage eines unvollständig bzw. fehlerhaft ermittelten Sachverhalts gebildet (Verstoß gegen die Sachaufklärungspflicht nach § 76 FGO) bzw. habe seiner Entscheidung nicht das Gesamtergebnis der Verhandlung bzw. einen Sachverhalt zugrunde gelegt, der dem klaren Inhalt der Akten widerspricht (Verstoß gegen § 96 Abs. 1 Satz 1 FGO), hält der Senat diese Rügen von Verfahrensfehlern nicht für durchgreifend. Das FA hat die Tatsachen, die den Mangel ergeben, nicht ausreichend bezeichnet (§ 120 Abs. 2 Satz 2 FGO). Der Senat sieht insoweit nach Art. 1 Nr. 8 des Gesetzes zur Entlastung des Bundesfinanzhofs vom 8. Juli1975 (BGBl I, 1861) von einer Begründung der Entscheidung ab.

2. Das FG hat im übrigen ohne Rechtsverstoß die Steuerfestsetzung des FA aufgehoben. Es ist zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, Gegenstand des Erwerbs des Klägers sei lediglich der Miteigentumsanteil an dem Grundstück und nicht -- wovon das FA ausgeht -- die schlüsselfertig errichtete Eigentumswohnung.

Der für den Umfang der Gegenleistung i. S. von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 maßgebliche Gegenstand des Erwerbsvorgangs wird zunächst durch das den Steuertat bestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 erfüllende (zivilrechtliche) Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Die Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks und zur Errichtung des Gebäudes kann sich auch aus zwei (oder mehreren) an sich selbständigen Verträgen ergeben, soweit zwischen diesen ein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang besteht. Abgesehen von dem Fall der rechtlichen Bestandsverknüpfung durch den Willen der Parteien ist in solchen Fällen Gegenstand des Erwerbsvorgangs aufgrund sachlichen Zusammenhangs der Verträge das Grundstück in bebautem Zustand, wenn der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück (Eigentumswohnung) erhält (ständige Rechtsprechung; vgl. BFH- Urteile vom 18. Oktober 1989 II R 143/87, BFHE 158, 477, BStBl II 1990, 183, und II R 85/87, BFHE 158, 483, BStBl II 1990, 181; vom 5. Februar 1992 II R 110/88, BFHE 166, 402, BStBl II 1992, 357 sowie vom 8. Februar 1995 II R 19/92, BFH/NV 1995, 823, 825).

Dies ist zum einen der Fall, wenn dem Erwerber aufgrund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im wesentlichen feststehenden Preis angeboten wird und er dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur annehmen kann (vgl. Senatsurteil vom 23. November 1994 II R 53/94, BFHE 176, 450, BStBl II 1995, 331, 333).

Ein objektiver enger sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und den Verträgen, die der Errichtung des Gebäudes dienen, kann nach der Rechtsprechung des Senats zum andern auch in den Fällen vorliegen, in denen der Erwerber (spätestens) mit dem Abschluß des Grundstückskaufvertrages in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" einer Bebauung gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei war. Eine derartige Einschränkung der sonst für einen Grundstückserwerber bestehenden Entscheidungsfreiheit kann sich aus vorherigen Absprachen oder aus faktischen Zwängen ergeben (vgl. BFH-Urteil vom 6. März 1991 II R 133/87, BFHE 164, 117, BStBl II 1991, 532). Treten in einem solchen Fall auf der Veräußererseite mehrere Personen auf, so hält es der Senat für das Vorliegen eines engen sachlichen Zusammenhangs zwischen den Verträgen ferner für notwendig, aber auch für ausreichend, daß diese aufgrund einer vertraglichen Abrede bei der Veräußerung zusammenarbeiten und durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluß aller Verträge (Übereignung des Grundstücks und Errichtung des Gebäudes) hinwirken (BFH-Urteile vom 14. März 1990 II R 169/87, BFH/NV 1991, 263, und 20. Februar 1991 II R 96/88, BFH/NV 1992, 55, 56 m. w. N.). Der Abschluß eines schriftlichen Vertrages ist nicht erforderlich.

Diese Grundsätze hat das FG beachtet.

Anhaltspunkte dafür, daß dem Kläger aufgrund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung eine bestimmte Eigentumswohnung zu einem im wesentlichen feststehenden Preis angeboten wurde und er dieses Angebot als einheitliches angenommen hat oder nur als einheitliches annehmen konnte, liegen nach den Feststellungen des FG nicht vor. Das FG hat vielmehr den von ihm festgestellten Sachverhalt dahin gewürdigt, daß die Architektenleistungen des N insbesondere wegen der eigenständigen Beauftragung durch den Kläger im wesentlichen diesem zuzurechnen seien und nicht als Leistungen des Grundstücksanbieters (Stadt X) an den Kläger gewertet werden könnten. An diese Schlußfolgerung tatsächlicher Art und an die zugrundeliegenden Feststellungen des FG ist der Senat nach § 118 Abs. 2 FGO gebunden. Das FA hat in bezug auf diese Feststellungen keine zulässigen und begründeten Revisionsgründe vorgebracht, insbesondere auch nicht geltend gemacht, das FG habe den Sachverhalt mangelhaft aufgeklärt oder wesentliche Teile des Gesamtergebnisses der Verhandlung nicht berücksichtigt. Auch Verstöße gegen Denkgesetze oder gegen Erfahrungssätze sind insoweit nicht erkennbar.

Im übrigen kann offenbleiben, ob es -- wie das FG angenommen hat -- zutrifft, daß der Kläger im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages hinsichtlich des "Ob" und des "Wie" der Bebauung noch nicht gebunden war. Denn selbst wenn der Kläger -- wofür einiges spricht -- im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages an eine bestimmte Bebauung des Grundstücks gebunden gewesen wäre, lägen die Voraussetzungen für die Annahme eines objektiv engen sachlichen Zusammenhangs zwischen dem Grundstückskaufvertrag und den Verträgen, die der Bebauung des Grundstücks dienten, deshalb nicht vor, weil das FG nicht hat feststellen können, daß die im Streitfall auf der Veräußererseite aufgetretenen Personen (N sowie Stadt X) aufgrund einer vertraglichen Abrede bei der Veräußerung zusammengearbeitet und durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluß aller Verträge hingewirkt haben. An diese Würdigung des Sachverhalts durch das FG, welches insoweit umfangreichen Zeugenbeweis erhoben hat, ist der Senat ebenfalls nach § 118 Abs. 2 FGO gebunden, denn auch bezüglich der insoweit maßgeblichen Feststellungen hat das FA zulässige und begründete Revisionsrügen nicht erhoben.

Soweit das FA die Beweiswürdigung des FG mit den allgemeinen Bemerkungen angreift, die Aussagen der Zeugen seien zu sehr formaljuristisch geprägt und stellten hypothetische Rechts- und Sachverhaltsabläufe dar, kann dies keinen Erfolg haben. Denn die Beweiswürdigung des FG kann im Revisionsverfahren nur darauf geprüft werden, ob die Schlußfolgerungen des FG aus den festgestellten Tatsachen mit den allgemeinverbindlichen Grundsätzen der Beweiswürdigung, insbesondere den allgemeinen Erfahrungssätzen und Denkgesetzen vereinbar sind (vgl. Ruban in Gräber, Finanzgerichtsordnung, 3. Aufl., § 115 Rdnr. 28). Derartige Fehler werden vom FA nicht geltend gemacht; solche sind auch nicht ersichtlich. Insbesondere sind keine konkreten Anhaltspunkte erkennbar, die gegen die Glaubwürdigkeit der Zeugen oder gegen die Richtigkeit ihrer Aussagen sprächen.

Soweit aber ein abgestimmtes Verhalten auf der Veräußererseite trotz hinreichender Aufklärung des Sachverhalts durch das FG nicht festgestellt werden kann, geht dies zu Lasten des FA. Denn dieses trägt die Feststellungslast für alle steuerbegründenden Tatsachen.

 

Fundstellen

Haufe-Index 421088

BFH/NV 1996, 637

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