Bewertung d. Grundvermögens... / 48. Erbbaurecht (§ 92 BewG)
 

(1) 1Das Erbbaurecht gilt als ein selbständiges Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes (§ 68 Abs. 1 Nr. 2, § 70 Abs. 1 BewG). 2Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bilden das Erbbaurecht und das belastete Grundstück zwei selbständige wirtschaftliche Einheiten, für die je ein Einheitswert festzustellen ist. 3Erstreckt sich das Erbbaurecht nur auf den Teil eines Grundstücks im Sinne des bürgerlichen Rechts, so scheidet dieser Teil als selbständige wirtschaftliche Einheit aus dem Grundstück aus.

 

(2) 1Der Gesamtwert, der für das Grundstück einschließlich der Gebäude und Außenanlagen ohne Rücksicht auf die Belastung mit dem Erbbaurecht zu ermitteln ist, ist eine reine Rechnungsgröße. 2Für seine Verteilung auf die wirtschaftlichen Einheiten des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks ist die Dauer des Erbbaurechts im Feststellungszeitpunkt maßgebend (§ 92 Abs. 2 und 3 BewG). 3Im allgemeinen entfällt auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts der Gebäudewert einschließlich des Werts der Außenanlagen und ein bestimmter Anteil am Bodenwert; der restliche Bodenwert entfällt auf die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks (§ 92 Abs. 3 BewG). 4Ist der Gesamtwert jedoch in vollem Umfang dem Erbbauberechtigten zuzurechnen (§ 92 Abs. 2 BewG), so kann die Feststellung eines Einheitswerts für das belastete Grundstück unterbleiben.

 

(3) 1Die Verteilung des Gesamtwerts nach § 92 Abs. 3 BewG macht die Berechnung von Anteilen am Bodenwert und mitunter auch die Berechnung von Anteilen am Gebäudewert, die auf die wirtschaftlichen Einheiten des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks entfallen, und damit die vorherige Aufspaltung des Gesamtwerts in einen Bodenwertanteil und einen Gebäudewertanteil erforderlich. 2Der Bodenwertanteil ergibt sich im Falle der Ermittlung des Gesamtwerts im Ertragswertverfahren aus den Anlagen 1 bis 8. 3Der sich nach den §§ 79 bis 81 BewG ergebende Gesamtwert (Grundstückswert) ist ggf. wegen der nach § 82 BewG vorgenommenen Ermäßigungen und Erhöhungen zu korrigieren, soweit sie den Wert des Grund und Bodens betreffen (vgl. Abschnitt 33 Abs. 6). 4Im Falle der Ermittlung des Gesamtwerts im Sachwertverfahren ergibt sich der Bodenwertanteil durch die Anwendung der Wertzahl (§ 90 BewG) auf den Bodenwert (§ 84 BewG). 5In den Fällen der Mindestbewertung nach § 77 BewG ist der im Gesamtwert enthaltene Bodenwertanteil, wenn der nur den Grund und Boden berücksichtigende Gesamtwert (Mindestwert) an die Stelle eines im Ertragswertverfahren ermittelten Grundstückswerts tritt, nach der folgenden Formel zu berechnen:

Bodenwertanteil im Mindestwert =

Mindestwert x Bodenwertanteil im Grundstückswert
Grundstückswert

Beispiel A:

Auf einem mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück in einer Gemeinde von 300 000 Einwohner hat der Erbbauberechtigte im Jahre 1963 ein Mietwohngebäude errichtet. Es betragen

die Jahresrohmiete 10 000 DM,
der Vervielfältiger 9 (vgl. Anlage 7),
der Grundstückswert 10 000 DM x 9 = 90 000 DM,
der Multiplikator für den Bodenwertanteil 0,91 (vgl. Anlage 7),
der Wert des Grund und Bodens (Mindestwert) 100 000 DM.

Demnach beträgt der im Gesamtwert (Mindestwert) enthaltene Bodenwertanteil

100 000 DM x 10 000 x 0,91 = 10 111 DM.
90 000 DM

Für das Sachwertverfahren ist in den Fällen der Mindestbewertung der im Gesamtwert enthaltene Bodenwertanteil nach der folgenden Formel zu berechnen:

Bodenwertanteil im Mindestwert =

Mindestwert x Bodenwert (Mindestwert)
Ausgangswert (§ 83 BewG)

Beispiel B:

Bei einem mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück, auf dem der Erbbauberechtigte ein Gebäude errichtet hat, betragen der

Bodenwert 80 000 DM
Gebäudewert 55 000 DM
Wert der Außenanlagen 5 000 DM
Ausgangswert 140 000 DM
   
Angleichung an den gemeinen Wert (angenommene Wertzahl 55) 77 000 DM

Der Gesamtwert ist also mit dem Wert des Grund und Bodens (Mindestwert) anzusetzen. Demnach beträgt der im Gesamtwert (Mindestwert) enthaltene Bodenwertanteil

80 000 DM x 80 000 DM = 45 714 DM
80 000 DM + 55 000 DM + 5 000 DM

6Der im Gesamtwert (Mindestwert) enthaltene Gebäudewertanteil einschließlich des Werts der Außenanlagen ergibt sich stets aus dem Unterschied des Bodenwertanteils zum Gesamtwert.

 

(4) 1Abweichend von der Regelung in § 92 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BewG entfällt auch ein Anteil des Gebäudewerts auf die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks, wenn besondere Vereinbarungen zwischen dem Eigentümer des belasteten Grundstücks und dem Eigentümer des Gebäudes es rechtfertigen. 2Hauptfall einer solchen Vereinbarung ist der Übergang des Eigentums am Gebäude auf den Eigentümer des belasteten Grundstücks bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf, ohne daß eine dem Wert des Gebäudes entsprechende Entschädigung gezahlt wird. 3Im Falle des entschädigungslosen Eigentumsübergangs, ist der Gesamtwert in der gleichen Weise wie sonst der Bodenwert zu verteilen; Bodenwert und Gebäudewert brauchen hier also nicht besonders berechnet zu werden.

Beispiel:

Beträgt die Dauer de...

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