Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht an einem Grundstück, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Dieses entsteht zivilrechtlich mit der Eintragung in das Grundbuch.[1]
Bei Erbbaurechten bzw. einem Erbbaugrundstück sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts und für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks/Erbbaugrundstücks gesondert zu ermitteln.[2]
Grundbesitzwerte
Dabei ist zu beachten, dass die Grundbesitzwerte für das Erbbaurecht und das Erbbaugrundstück jeweils nicht weniger als 0 EUR betragen dürfen.
Der Wert des Erbbaurechts ist vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, wenn für das Erbbaurecht/Erbbaugrundstück Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren für entsprechend vergleichbare Erbbaurechte/Erbbaugrundstücke vorliegen.[3] Ansonsten setzt sich der Wert des Erbbaurechts aus dem Bodenwertanteil nach § 193 Abs. 3 BewG und dem Gebäudewertanteil nach § 193 Abs. 5 BewG zusammen (sog. finanzmathematische Methode). Die letztgenannte Methode dürfte in der Praxis am häufigsten der Fall sein.
Erläuterung zum Bodenwertanteil:[4]
Der Bodenwertanteil ergibt sich aus dem kapitalisierten Unterschiedsbetrag zwischen dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins am Bewertungsstichtag.
a) Ermittlung des angemessenen Verzinsungsbetrags
Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz
b) Erbbauzins
Maßgebender Erbbauzins ist der am Bewertungsstichtag zu zahlende Erbbauzins, wobei dieser auf einen Jahresbetrag umzurechnen ist.
c) Unterschiedsbetrag
Der Unterschiedsbetrag ist über die Restlaufzeit des Erbbaurechts zu kapitalisieren. Der entsprechende Vervielfältiger ist der Anlage 21 zum Bewertungsgesetz zu entnehmen.
Erläuterung zum Gebäudewertanteil:[5]
a) beim Ertragswertverfahren
Hier ist der Gebäudeertragswert nach § 185 BewG zugrunde zu legen. S.hierzu auch die R B 185 ErbStR 2019 bis R B 188 ErbStR 2019.
b) beim Sachwertverfahren
Hier ist der Gebäudesachwert nach § 190 BewG anzusetzen. S.hierzu auch die R B 189 ErbStR 2019 bis R B 181 ErbStR 2019.
Das belastete Grundstück ist hingegen das Grundstück, an dem das Erbbaurecht bestellt ist.
Der Wert des Erbbaugrundstücks ist vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, wenn für das Erbbaugrundstück Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren für entsprechende Vergleichsgrundstücke vorliegen. Kann das Vergleichswertverfahren dagegen nicht angewandt werden, so setzt sich der Wert des Erbbaugrundstücks aus dem Bodenwertanteil nach § 194 Abs. 3 BewG und gegebenenfalls dem Gebäudewertanteil nach § 194 Abs. 4 BewG zusammen.[6]
Erläuterung zum Bodenwertanteil:
Der Bodenwertanteil ergibt sich aus dem abgezinsten Bodenwert und dem kapitalisierten vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins.
a) abgezinster Bodenwert
Die Abzinsung des Bodenwerts erfolgt nach der Restlaufzeit des Erbbaurechts.
Der Abzinsungsfaktor nach Anlage 26 zum BewG ist abhängig vom maßgebenden Liegenschaftszinssatz und der auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Erbbaurechts. Hierbei sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Liegenschaftszinssätze zugrunde zu legen. Sind solche nicht vorhanden, sind die in § 193 Abs. 4 Satz 2 BewG aufgeführten Zinssätze anzuwenden. Bei einer Restlaufzeit des Erbbaurechts von weniger als ein Jahr ist der Abzinsungsfaktor 1 anzuwenden.
b) Kapitalisierung des Erbbauzins
Die Kapitalisierung des Erbbauzinses erfolgt nach der Restlaufzeit des Erbbaurechts.
Maßgebender Erbbauzins ist der am Bewertungsstichtag zu zahlende Erbbauzins. Dieser ist auf einen Jahresbetrag umzurechnen. Ist kein Erbbauzins zu zahlen, stellt der abgezinste Bodenwert den Bodenwertanteil dar.
Zur Kapitalisierung des Erbbauzinses ist der Vervielfältiger für die auf volle Jahre abgerundete Restlaufzeit und des Liegenschaftszinssatzes der Anlage 21 zum BewG zu entnehmen.
Erläuterung zum Gebäudewertanteil:
Ein Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks ergibt sich nur, wenn bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf der verbleibende Gebäudewert nicht oder nur teilweise zu entschädigen ist. Dieser entspricht dem nach Anlage 26 zum BewG abgezinsten ggf. anteiligen Gebäudeertrags- bzw. Gebäudesachwert, der dem Eigentümer des Erbbaugrundstücks bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf entschädigungslos zufällt.
Verbleibt bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts nach Abzug der Bodenwertverzinsung vom Grundstücksreinertrag kein oder ein negativer Betrag ist i. S. d. § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG der Gebäudeertragswert mit 0 EUR anzusetzen.
Angaben zum Erbbaurechtsverhältnis sind in den Zeilen 90 bis 97 zu machen.
Die Angaben zum Grund und Bodens bzw. zum Gebäude sind ab Zeile 9 im Vordruck zu machen. Bei Erbbaugrundstücken sind nur dann Angaben zum Gebäude zu machen, wenn bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf dem Erbbaurechtsgeber das Gebäude ganz oder teil...
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