Reuber, Die Besteuerung der... / 2.4.4 Verzicht auf § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG
 

Rz. 93

Stand: EL 103 – ET: 06/2017

Werden Grundstücke, Gebäude oder Grundstücksteile an andere Unternehmer vermietet oder verpachtet, kann auf die Anwendung der Befreiungsvorschrift nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG (s. Anhang 5) verzichtet werden (sog. Option zur Umsatzsteuerpflicht). § 9 UStG (s. Anhang 5) regelt den Verzicht auf die Steuerbefreiung. Danach kann der Verein einen Umsatz, der nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG (s. Anhang 5) steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz (die Vermietung oder Verpachtung) an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird und der Leistungsempfänger (andere Verein) das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG (s. Anhang 5) nicht ausschließen. Der Unternehmer (Verein) hat die Voraussetzungen nachzuweisen.

Hinweis:

In der Praxis empfiehlt es sich, den Mieter (Unternehmer), dem gegenüber der Verband/Verein zur Umsatzsteuerpflicht optiert, im Mietvertrag dazu zu verpflichten, mitzuteilen, wenn seine Unternehmereigenschaft entfällt. Es sollte eine Schadensersatzpflicht vereinbart werden für den Fall, dass der Mieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt. Hierdurch kann sich der Verband/Verein für den Fall, dass der Vorsteuerabzug wegen des Wegfalls der Voraussetzungen zur Option (z. B. im Rahmen einer späteren Betriebsprüfung) versagt wird, beim Mieter schadlos halten.

Beispiele für eine zur Option berechtigende Vermietung sind, wenn ein Verein seinen Sportplatz, seinen Tennisplatz, seine Turnhalle vermietet, die Gaststätte oder ein Übernachtungsheim verpachtet. Das gilt aber nicht für Umsätze an die Gemeinde zur Ausübung hoheitlicher Aufgaben (z. B. Verpachtung einer Sporthalle zum Zwecke des Schulturnens).

Der Verzicht auf die Steuerbefreiung bringt folgende Vorteile mit sich:

  • Abzug der Vorsteuerbeträge, die auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Neubaus eines Gebäudes und der Betriebsvorrichtungen entfallen;
  • Abzug von Vorsteuerbeträgen, die auf Instandsetzungs-, Reparatur- und Bewirtschaftungskosten des vermieteten oder verpachteten Objekts entfallen.
 

Rz. 94

Stand: EL 103 – ET: 06/2017

Eine Option hat nur dann Nachteile, wenn die Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung im Laufe des Jahres höher sind als die tatsächlich angefallenen Kosten für das Objekt selbst. Da aber für den Bereich der Vermögensverwaltung der ermäßigte Steuersatz nach § 12 Abs. 2 Nr. 8 Buchst. a UStG (s. Anhang 5) von 7 % zur Anwendung kommt, erscheint es m. E. trotzdem ratsam, auf die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG (s. Anhang 5) zu verzichten und somit in den Genuss des Vorsteuerabzugs und ggf. einer Vorsteuererstattung zu gelangen.

 

Rz. 95

Stand: EL 103 – ET: 06/2017

Das nachfolgende Beispiel soll dies verdeutlichen:

 

Beispiel:

Ein Kulturverein baut im Jahre 16 ein Vereinsheim mit Gaststätte. Die Baukosten betragen 200 000 EUR zzgl. 19 % Umsatzsteuer = 238 000 EUR. Das Gebäude wird zu 50 % als Gaststätte und zu weiteren 50 % im ideellen (steuerneutralen) Tätigkeitsbereich genutzt.

Ab Dezember 16 wird die Gaststätte an einen Pächter zu einem monatlichen Pachtzins von 1 500 EUR verpachtet. Der Verein verzichtet auf die Befreiungsvorschrift des § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG (s. Anhang 5) und stellt dem Pächter zusätzlich zum vereinbarten Pachtzins 7 % Umsatzsteuer in Rechnung.

Ergebnis:

Durch den Verzicht auf die Steuerbefreiung (Option i. S. v. § 9 UStG, s. Anhang 5) kann der Verein die auf die Gaststätte entfallenden Vorsteuerbeträge (Vorsteuerbeträge auf die Herstellungskosten des Gebäudes) zu 50 % abziehen. Er muss aber andererseits den Pachtzins versteuern. Eine Belastung tritt aber insoweit nicht ein, weil die Umsatzsteuer an den Pächter weitergegeben wird. Der Pächter kann die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer bei seinen Umsatzsteuervoranmeldungen bzw. bei seinen Umsatzsteuerjahreserklärungen in Abzug bringen. Bei der Veranlagung 16 ergeben sich für den Verein daher folgende Auswirkungen:

Steuerbare und steuerpflichtige Umsätze

 
(1 500 EUR × 7 %, s. § 12 Abs. 2 Nr. 8 Buchst. a UStG, Anhang 5) =  105 EUR
% Vorsteuerbeträge, 1/2 von 38 000 EUR  = 19 000 EUR
Erstattungsbetrag  = 18 895 EUR

Das Beispiel verdeutlicht, dass die Option (Verzicht auf die Steuerbefreiung) einen erheblichen Vorteil für den Verein bringt. Ist der Verein Kleinunternehmer i. S. d. § 19 Abs. 1 UStG (s. Anhang 5), muss er vorher prüfen, ob sich für ihn die Option zur Umsatzsteuer (Regelbesteuerung) günstiger auswirkt. Optiert ein Kleinunternehmer, so ist er an die Option fünf Jahre gebunden. Die Vereine können nur dann den vollen Vorsteuerbetrag in ihre Vereinskasse fließen lassen, wenn sie die Umsätze aus der Verpachtung der Gaststätte zehn Jahre der Umsatzsteuerpflicht unterwerfen bzw. die Nutzung der Vereinsgaststätte im unternehmerischen Bereich erfolgt.

Ist dies nicht gewährleistet, so ist ab dem Zeitpunkt der Änderung der Verhältnisse eine Berichtigung des Vorsteuerabzugs ...

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