Reuber, Die Besteuerung der... / 2.4.1 Begriff der Miete/Pacht

2.4.1.1 Zivilrecht

 

Rz. 76

Stand: EL 103 – ET: 06/2017

§ 535 BGB definiert den Begriff der Miete wie folgt:

"Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit zu gewähren. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu entrichten."

Die Vertragsdauer ist bürgerlich-rechtlich nicht von Bedeutung; es kann deshalb auch die kurzfristige Gebrauchsüberlassung den Tatbestand einer Vermietung erfüllen (s. Abschn. 4.12.1 Abs. 2 Satz 6 und 7 UStAE; s. auch BFH vom 21.10.1999, BFH/NV 2000, 288).

Eine Grundstücksverpachtung liegt vor, wenn dem Pächter das Grundstück nicht nur zum Gebrauch überlassen wird, sondern ihm auch der Fruchtgenuss gewährt wird (s. § 581 BGB und s. Abschn. 4.12.1 Abs. 2 UStAE).

Zu den in § 4 Nr. 12 UStG (s. Anhang 5) steuerfreien Leistungen der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gehören auch die damit in unmittelbarem Zusammenhang stehenden üblichen Nebenleistungen (s. Abschn. 4.12.1 Abs. 5 und 6 UStAE) wie z. B. die

  • Lieferung von Wärme,
  • Versorgung mit kaltem und warmem Wasser,
  • Flur- und Treppenreinigung,
  • Treppenbeleuchtung,
  • die Lieferung von Strom.

Keine Nebenleistungen sind die Lieferung von Heizgas und Heizöl. Die Steuerbefreiung erstreckt sich auch nicht auf mitvermietete Einrichtungsgegenstände, z. B. auf das Büromobiliar.

2.4.1.2 Umsatzsteuerrecht

 

Rz. 77

Stand: EL 103 – ET: 06/2017

Der Begriff des Grundstücks im umsatzsteuerlichen Sinne richtet sich ebenfalls nach bürgerlichem Recht (s. BFH vom 15.12.1966, BStBl III 1967, 209). Die Frage, ob eine Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks i. S. d. Befreiungsvorschrift gegeben ist, muss ebenfalls nach bürgerlichem Recht beurteilt werden (s. BFH vom 25.03.1971, BStBl II 1971, 473 und s. BFH vom 04.12.1980, BStBl II 1981, 231). Die Bezeichnung "Miete" oder "Pacht" im jeweiligen Vertrag ist ohne Bedeutung. Handelt es sich aber um Grenzfälle, so sind aus umsatzsteuerlicher Sicht Sinn und Zweck der Befreiungsvorschrift des § 4 Nr. 12 Buchst. a Satz 1 UStG (s. Anhang 5) entsprechend zu berücksichtigen (s. auch BFH vom 07.12.1967, BStBl III 1968, 130).

Grundlage für die Beurteilung solcher Grenzfälle sind wirtschaftliche Gesichtspunkte, weil das Umsatzsteuerrecht eine Vielzahl von Rechts- und Wirtschaftsvorgängen erfassen will.

Insoweit weicht das Umsatzsteuerrecht vom zivilrechtlichen Begriff der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ab.

Grundgedanke der Befreiungsvorschrift des § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG (s. Anhang 5) kann somit nur die langfristige Vermietung (Dauervermietung) sein.

Diesen Schluss lässt auch das BMF-Schreiben vom 09.05.1980, BStBl I 1980, 236 zu, weil dort eine Unterscheidung in eine kurzfristige und langfristige Vermietung getroffen wurde.

Da der Gesetzgeber im § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG (s. Anhang 5) die langfristige Vermietung von einer Steuerpflicht ausnehmen wollte, kann die Beschränkung auf die kurzfristige Vermietung von Abstell-(Park-) und Campingplätzen auch niemals "lex spezialis" sein. Das BMF-Schreiben ist daher m. E. auch auf gleich gelagerte Fälle anzuwenden. S. Abschn. 4.12.2 und 4.12.3 UStAE. Soweit Plätze für das Abstellen von Fahrzeugen vermietet werden, kommt es auf die Dauer der Vermietung nicht mehr an (s. BMF vom 24.11.1995, DStR 1995, 1960).

 

Rz. 78

Stand: EL 103 – ET: 06/2017

§ 4 Nr. 12 Buchst. a UStG (s. Anhang 5) enthält drei verschiedene Gruppen der Vermietung, die nachfolgend dargestellt werden:

2.4.1.2.1 Reine Mietverträge

 

Rz. 79

Stand: EL 103 – ET: 06/2017

Der Abschluss eines reinen Mietvertrages ist m. E. ebenfalls unter den Gesichtspunkten einer kurzfristigen oder einer langfristigen Gebrauchsüberlassung zu beurteilen.

D.h., dass § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG (s. Anhang 5) nicht nur die Steuerbefreiung für die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden, die Vermietung für das Abstellen von Fahrzeugen, die kurzfristige Vermietung von Campingplätzen ausschließen kann (s. Anhang 5). Vielmehr ist m. E. die Steuerbefreiung auch insoweit auszuschließen, wenn es sich um eine kurzfristige Vermietung und Verpachtung der in § 4 Nr. 12 Buchst. a Satz 1 UStG (s. Anhang 5) genannten Fälle handelt.

Abschn. 4.12.1 Abs. 2 Satz 7 UStAE trifft auch die Aussage, dass eine kurzfristige Gebrauchsüberlassung eines Grundstücks die Voraussetzungen einer Vermietung erfüllen kann.

Wie bereits an anderer Stelle ausgeführt, stellt das Umsatzsteuerrecht auf wirtschaftliche Gesichtspunkte ab und will nach Möglichkeit eine Vielzahl von Rechts- und Wirtschaftsvorgängen erfassen.

Folglich kann es sich bei den in § 4 Nr. 12 Buchst. a Satz 2 UStG (s. Anhang 5) genannten Fällen nicht um lex spezialis handeln.

2.4.1.2.2 Gemischte Verträge

 

Rz. 80

Stand: EL 103 – ET: 06/2017

Gemischte Verträge enthalten sowohl Leistungselemente der Vermietung und Verpachtung (Grundstücksüberlassung) als auch solche anderer Leistungen.

Bei derartigen Verträgen ist zu prüfen, ob es sich um eine einheitliche Leistung oder um mehrere selbständige Leistungen handelt.

Fälle dieser Art sind auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes der "Ein...

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