| BFH Kommentierung

Vorab entstandene Werbungskosten bei langjährigem Wohnungsleerstand

Ein Mieter wurde erst nach Jahren gefunden
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Für eine nach Herstellung leerstehende Wohnung sind vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn die Vermietungsabsicht erkennbar aufgenommen und später nicht aufgegeben wurde.

Hintergrund

Die Entscheidung schließt sich an das Grundsatzurteil gleichen Datums IX R 14/12 an (BFH/NV 2013, 467). Dort hat der BFH zwei Fallgruppen gebildet:

  • Aufwendungen für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leerstehende Wohnung sind als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar aufgenommen (und später nicht wieder aufgegeben) wurde.
  • Bei einer Wohnung, die nach vorheriger (auf Dauer angelegter) Vermietung leer steht, ist der Werbungskostenabzug weiterhin möglich, solange eine Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht nicht festgestellt werden kann.

Der aktuelle Streitfall betrifft die erste Fallgruppe. Hier hatten Eheleute in einem strukturschwachen Gebiet ein Zweifamilienhaus errichtet, in dem sie die obere Wohnung selbst bewohnten. Die Untergeschosswohnung stand seit Fertigstellung ab 2002 bis Mitte 2007 leer. Die Eheleute hatten seit 2004 über die "Mietgesuche" in einer Wochenzeitung Kontakt zu Mietinteressen aufgenommen und die Wohnung auch in ihrem Dorf persönlich angeboten. Über diese Mundpropaganda konnten sie Mitte 2007 einen Mieter finden.

Das FA sah in diesem Vorgehen keine ausreichenden Vermietungsbemühungen und berücksichtigte die geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse für 2002 bis 2006 (4.000 bis 8.000 EUR) nicht. So urteilte auch das FG.

Entscheidung

Der BFH vertritt einen großzügigeren Standpunkt. Der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt sich in erster Linie aus ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen. Für das Bestehen oder die Aufgabe der Vermietungsabsicht als innere Tatsache können äußere Umstände als Indizien herangezogen werden, und zwar auch spätere Ereignisse wie die tatsächliche Vermietung. Dabei steht es dem Eigentümer grundsätzlich frei, in welcher Weise er sein Mietobjekt am Wohnungsmarkt platziert. Der BFH sieht insoweit die Durchsicht einer Wochenzeitung nach Mietgesuchen, die Kontaktaufnahme mit Inserenten und die Bewerbung in der dörflichen Gemeinschaft als ausreichend an. Ein gewichtiges Indiz für die Vermietungsabsicht ist jedenfalls, dass die Bemühungen letztlich Erfolg hatten.

Hinweis

Aus der Entscheidung lässt sich wohl ableiten: Je geringer die Aktivitäten des Eigentümers sind, desto nachhaltiger müssen sie sein, um als "ernsthafte Vermietungsbemühungen" anerkannt zu werden. Hier hatten sich die Eheleute zwar im Wesentlichen auf die Durchsicht der Mietgesuche und "Mundpropaganda" beschränkt. Sie waren jedoch, da sie mit den Interessenten auch tatsächlich Kontakt aufgenommen hatten, insoweit hinreichend nachhaltig tätig.

Aus Nachweisgründen dürfte sich für die Praxis jedenfalls empfehlen, die Vermietungsbemühungen möglichst detailliert zu dokumentieren.

Urteil v. 11.12.2012, IX R 68/10, veröffentlicht am 27.3.2013

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Schlagworte zum Thema:  Wohnung, Einkommensteuer, Vermietung, Leerstand, Werbungskosten, Einkünfteerzielungsabsicht

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