12.08.2013 | BFH Kommentierung

Mangelnde Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Wohnungsleerstand

Der BFH versagte den Werbungskostenabzug.
Bild: Michael Bamberger

Ein besonders lang andauernder Wohnungsleerstand kann auch ohne Zutun oder Verschulden des Steuerpflichtigen zum Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht führen.

Hintergrund

A erwarb 1997 im Wege der Zwangsversteigerung ein mit einer Stadtvilla bebautes Grundstück in Thüringen. Die Villa mit einer Wohnfläche von 156 qm war ursprünglich von der Familie des A zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden. Ab 1949 war sie fremdvermietet. Seit Auszug des letzten Mieters 1992 steht das Objekt leer. 

A beauftragte 1997 eine Wohnungsgesellschaft mit der Verwaltung und Vermietung. Es gelang ihm jedoch nicht, einen Mieter zu finden, da zum einen keine Nachfrage bestand - in der Stadt steht die Hälfte des Mietwohnraums leer -  und zum anderen eine Vermietung aufgrund des baulichen Zustands nicht möglich war bzw. ist. Die Villa müsste grundlegend saniert werden. Eine Sanierung wäre aber bei dem gegenwärtigen Mietpreisniveau unwirtschaftlich. 

A machte für das Streitjahr 2010 einen Werbungskostenüberschuss von rund 3.000 EUR geltend, den das FA und das FG mangels Vermietungsabsicht nicht anerkannten.      

Entscheidung

Der BFH bestätigte das FG-Urteil und versagte ebenfalls den Werbungskostenabzug.

Aufwendungen für eine nach Herstellung/Anschaffung oder Selbstnutzung leerstehende Wohnung können vorab entstandene Werbungskosten sein, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar aufgenommen (und nicht später aufgegeben) wurde. Ebenso sind Aufwendungen nach vorheriger Vermietung auch während des Leerstands Werbungskosten, solange der Entschluss zur Einkünfteerzielung nicht endgültig aufgegeben wurde. Gleichwohl kann ein besonders langer Leerstand nach vorheriger dauerhafter Vermietung dazu führen, dass die Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt. Davon kann im Einzelfall aber nur dann ausgegangen werden, wenn absehbar ist, dass das Objekt wegen fehlender Marktgängigkeit oder aufgrund anderweitiger struktureller Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann. Für die Einkünfteerzielungsabsicht als innere Tatsache können äußere Umstünde als Indizien herangezogen werden.

Dementsprechend war zu Gunsten des A zunächst davon auszugehen, dass seine Aufwendungen nach vorheriger Vermietung auch während des Leerstands als Werbungskosten abziehbar sind. Gleichwohl hatte er - jedenfalls im Streitjahr 2010, d.h. nach fast 20-jährigem Leerstand - seine Einkünfteerzielungsabsicht ohne eigenes Verschulden verloren.

Dies ergibt sich aus Folgendem: Die Villa ist mangels Mieternachfrage auf absehbare Zeit nicht vermietbar und eine Sanierung, um das Objekt am Markt platzieren zu können, ist angesichts des niedrigen Mietpreisniveaus unwirtschaftlich. Eine Marktgängigkeit ist nicht herbeizuführen, sodass eine Vermietung in absehbarer Zeit nicht möglich sein wird.

Hinweis

Wegen objektiv fehlender Vermietbarkeit konnte der BFH offen lassen, ob A durch Einschaltung der Wohnungsgesellschaft überhaupt ernsthafte Vermietungsbemühungen entfaltet hat oder ob er auch selbst z.B. eigene Vermietungsanzeigen hätte platzieren müssen. Wegen der umfassenden Feststellungslast des Vermieters ist für die Praxis jedenfalls zu empfehlen, die ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen zu dokumentieren und bei fehlendem Erfolg entsprechend anzupassen.

BFH, Urteil v. 9.7.2013, IX R 48/12, veröffentlicht am 7.8.2013

Alle am 7.8.2013 veröffentlichten Entscheidungen im Überblick

Schlagworte zum Thema:  Einkommensteuer, Vermietung und Verpachtung, Werbungskosten, Einkünfteerzielungsabsicht, Leerstand

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