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Grundsteuererlass bei mehreren vermietbaren Einheiten

Vermietungsbemühungen bei Leerstand
Bild: PhotoDisc Inc.

Bei unterschiedlich nutzbaren und getrennt vermietbaren Einheiten ist für jede nicht vermietete Einheit gesondert zu prüfen, ob der Leerstand vom Steuerpflichtigen zu vertreten ist.

Hintergrund
Die Eigentümer erwarben in GbR ein im Sachwertverfahren bewertetes Grundstück mit mehreren Gebäuden. Darin befanden sich zahlreiche getrennt zu Büro-, Gewerbe und Lagerzwecken vermietbare Raumeinheiten unterschiedlicher Größe.

Die Eigentümer beantragten, die Grundsteuer (GrSt) für 1998, nachdem ihnen das Grundstück auf den 1.1.1998 zugerechnet worden war, wegen des Leerstands von 5 Raumeinheiten in Höhe von 19,96 % zu erlassen. Zur Ermittlung dieses Vom-Hundert-Satzes hatten sie die durchschnittliche Nettomiete der vermieteten Räume von 9,68 DM/qm mit der Gesamtfläche der leerstehenden Räume multipliziert und den so bestimmten Mietausfall den tatsächlich erzielten Mieten hinzugerechnet. Die tatsächlich erzielten Mieten betrugen 6 bis 14,81 DM/qm. Das FG wies die Klage mit der Begründung ab, die Eigentümer hätten den Leerstand insgesamt zu vertreten, da die in den Zeitungsanzeigen angegebene monatliche Mindestmiete von 8 DM/qm deutlich über der marktüblichen Miete für die Kellerräume gelegen habe.

Entscheidung

Der BFH hob das FG-Urteil auf und verwies die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das FG zurück.

Nach § 33 GrStG ist die Steuer (zum Teil) zu erlassen, wenn der Steuerpflichtige die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Der BFH ist der Auffassung, dass diese Erlassvorschrift in Fällen der vorliegenden Art unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit auszulegen ist. Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus zahlreichen verschieden ausgestatteten, zu unterschiedlichen Zwecken nutzbaren und getrennt vermietbaren Räumlichkeiten und sind die marktgerechten Mieten für die einzelnen Raumeinheiten unterschiedlich hoch, ist für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfen, ob der Steuerpflichtige diesen Leerstand zu vertreten hat. Der Leerstand ist nicht allein deshalb insgesamt zu vertreten, weil in Zeitungsanzeigen, in denen die Raumeinheiten zusammen zur Miete angeboten wurden, eine Mindestmiete angegeben war, die lediglich für einen Teil der Einheiten über der marktüblichen Miete lag. Dies gilt insbesondere dann, wenn diesen Einheiten lediglich eine flächen- und wertmäßig untergeordnete Bedeutung zukam.

Ergibt sich, dass der Eigentümer, die Minderung des normalen Rohertrags lediglich für einzelne Raumeinheiten zu vertreten hat, rechtfertigt dies für sich genommen nicht die Ablehnung eines Erlasses. Vielmehr ist in solchen Fällen lediglich die marktübliche Miete für diese Raumeinheiten der für die vermieteten Raumeinheiten tatsächlich erzielten Miete hinzuzurechnen und auf dieser Grundlage festzustellen, in welchem Umfang der tatsächlich erzielte Rohertrag zuzüglich der hinzugerechneten Miete vom normalen Rohertrag abweicht.

Hinweis

Eine Ertragsminderung durch einen Leerstand hat der Eigentümer nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung zu einem marktüblichen Mietzins bemüht hat, wobei nicht verlangt werden kann, dass er sich an den unteren Rand der Mietpreisspanne hält. Dabei ist für jede nicht vermietete Raumeinheit zu prüfen, ob der Leerstand zu vertreten ist. Wird für alle Einheiten eine einheitliche Mindestmiete verlangt, kann diese für einzelne Einheiten zu hoch sein. Nur für diese Einheiten ist dann der Leerstand zu vertreten.

Urteil v. 27.9.2012, II R 8/12, veröffentlicht am 14.11.2012

Alle am 14.11.2012 veröffentlichten Entscheidungen im Überblick

Schlagworte zum Thema:  Grundstück, Grundsteuer, Vermietung, Erlass, Leerstand, GbR

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