| BFH Kommentierung

Keine Herabsetzung der GrESt wegen Ausfalls der Kaufpreisforderung

Über das Vermögen des Grundstückskäufers wurde das Insolvenzverfahren eröffnet.
Bild: lichtkunst.73 ⁄

Der Ausfall der Forderung des Verkäufers eines Grundstücks aufgrund Insolvenz des Käufers führt nicht zu einer Änderung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. 

Hintergrund

Eine GmbH (Erschließungsgesellschaft) hatte in 1998 eine zuvor landwirtschaftliche Fläche erworben, die sie erschließen und in einzelne Baugrundstücke aufgeteilt weiterverkaufen wollte. Als Kaufpreis waren 6,9 Mio. DM vereinbart. Der Kaufpreis war bis zum Abverkauf der einzelnen Baugrundstücke gestundet. Der bis Jahresende 2006 ausstehende Restkaufpreis sollte zum 15.1.2007 in einer Summe fällig werden. Bei der Festsetzung der GrESt gegenüber der GmbH in 1999 ging das FA von einer Bemessungsgrundlage von 6,9 Mio. DM aus, die es wegen der Stundung des Kaufpreises abzinste und um 620.800 DM herabsetzte.

In 2006 geriet der Verkauf der Baugrundstücke ins Stocken. Eine vollständige Zahlung des Restkaufpreises einschließlich der aufgelaufenen Zinsen war der GmbH zum 15.1.2007 nicht möglich. Auch nach einer Verlängerung der Tilgungsabsprache mit neuer Endfälligkeit des Restkaufpreises zum 1.1.2017 konnte die GmbH ihre Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllen, sodass in 2010 das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Die GmbH hatte bis dahin lediglich Teilzahlungen von 2.6 Mio. EUR (5.02 Mio. DM) geleistet. Der Insolvenzverwalter beantragte beim FA erfolglos die Herabsetzung der GrESt. Auch das FG wies die Klage mit der Begründung ab, es liege weder ein Ereignis mit steuerlicher Rückwirkung noch ein Fall der Herabsetzung des Kaufpreises wegen eines Sachmangels vor. 

Entscheidung

Bei einem zivilrechtlich unwirksamen Rechtsgeschäft (z.B. aufgrund einer Anfechtung des Grundstückskaufvertrags) ist ein rückwirkendes Ereignis (i.S. des § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO), das zu einer Änderung des GrESt-Bescheids führt, mit steuerlicher Wirkung erst eingetreten, wenn die Beteiligten vom Vollzug des Rechtsgeschäfts Abstand nehmen und sich gegenseitig die ausgetauschten Leistungen zurückgewähren. Soweit und solange die Beteiligten jedoch das wirtschaftliche Ergebnis des unwirksamen Rechtsgeschäfts bestehen lassen, ist die Anfechtung für die Besteuerung unerheblich und stellt kein zur Aufhebung eines bereits ergangenen GrESt-Bescheids führendes rückwirkendes Ereignis dar. 

Entsprechendes gilt, wenn über das Vermögen des Grundstückskäufers das Insolvenzverfahren eröffnet wird und er deshalb den gestundeten Kaufpreis für den weiterhin rechtswirksamen Grundstückskauf nicht mehr entrichten kann. Das Insolvenzverfahren führt zwar dazu, dass die noch bestehende Forderung als uneinbringlich einzustufen ist, soweit der Verkäufer im Insolvenzverfahren nicht befriedigt werden kann. Diese Bewertung wirkt sich jedoch nicht auf den Wert der Forderung im Zeitpunkt der Verwirklichung des grunderwerbsteuerbaren Tatbestands aus. Der Abschluss des Kaufvertrags ist der maßgebliche Zeitpunkt für die Bewertung der Kaufpreisforderung. Da zu diesem Zeitpunkt regelmäßig davon auszugehen ist, dass der Kaufpreis tatsächlich entrichtet wird, ist der Kaufpreis grundsätzlich mit dem Nennwert der GrESt zu unterwerfen. Für die Bewertung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist es unerheblich, ob der Kauf preis später tatsächlich gezahlt wird. Es liegt daher kein rückwirkendes Ereignis i.S. von § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO vor. Die Uneinbringlichkeit der Kaufpreisforderung berührt weder die Wirksamkeit des Kaufvertrags noch führt sie zur Herabsetzung des Kaufpreises. Die (Rest-)Forderung ist nicht nachträglich erloschen, sondern kann nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens gegen den Schuldner unbeschränkt geltend gemacht werden. Die Nichtzahlung des Kaufpreises hat keinerlei Einfluss auf den Kaufvertrag.

Auch die Voraussetzungen für eine Bescheidänderung nach § 16 Abs. 3 Nr. 2 GrEStG liegen nicht vor. Diese Vorschrift erfasst lediglich die Herabsetzung des Kaufpreises aufgrund § 437 BGB (bzw. §§ 459, 460 BGB a.F.), also wegen Mängeln des verkauften Grundstücks. Dieser Fall liegt hier nicht zugrunde.  

Der BFH bestätigt auch die Abzinsung der Kaufpreisforderung. Liegt eine niedrig verzinsliche Forderung vor, ist die Zinsdifferenz zwischen dem vertraglich vereinbarten Zinssatz und dem Zinssatz, bei dessen Unterschreiten eine niedrige Verzinsung anzunehmen ist (Grenzzinssatz) zu kapitalisieren. Das FG hat (entsprechend gleichlautenden Verwaltungsanweisungen v. 7.12.2001, BStBl I 2001, 1041) einen Grenzzinssatz von 3 % als angemessen betrachtet. Hiervon ausgehend wurde zu keinem Zeitpunkt der vom FA angesetzte Zinssatz von 3 % tatsächlich erreicht. Eine Erhöhung des Zinsabschlags war daher nicht geboten. Auch der Ausfall der Zinsforderung wegen der Zahlungsunfähigkeit der GmbH rechtfertigt keinen höheren Zinsabschlag. Denn trotz der Zahlungsausfalls bleibt die vereinbarungsgemäß entstandene Zinsforderung bestehen.

Hinweis

Bisher war ungeklärt, ob der nachträgliche (Teil-)Ausfall der Kaufpreisforderung infolge Insolvenz des Käufers ein rückwirkendes Ereignis i.S. von § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO bildet, das die Änderung des bestandskräftigen GrESt-Bescheids rechtfertigt. Der BFH hat die Frage zu Recht abschlägig entschieden. Denn bei einem Grundstückskauf bemisst sich die GrESt nach dem Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Dabei ist die Kaufpreisforderung mit ihrem Nennwert anzusetzen, wenn nicht besondere Umstände einen höheren oder niedrigeren Wert begründen. Da im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags die Beteiligten davon ausgehen, dass der Kaufpreis auch tatsächlich entrichtet wird, ist der Nennwert zugrunde zu legen.

BFH, Urteil v. 12.5.2016, II R 39/14, veröffentlicht am 19.10.2016

Alle am 19.10.2016 veröffentlichten Entscheidungen im Überblick

Schlagworte zum Thema:  Insolvenz, Grunderwerbsteuer

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