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Gewerblicher Grundstückshandel: Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze bei Aufteilung im Verkaufsvert

Auch beim Verkauf eines ungeteilten Grundstücks ist die Objekt-Grenze überschritten, wenn das Grundstück gleichzeitig in mehr als drei Wohn-/Gewerbeeinheiten aufgeteilt wurde.

Hintergrund

Streitig war die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels in einem "Ein-Objekt-Fall".

Eine GbR hatte am 8.10.1993 ein bebautes Grundstück erworben und am 17.12.1998 (also 5 Jahre und etwas über 2 Monate später) einen nicht abteilten Miteigentumsanteil an eine GmbH veräußert. Durch eine in derselben Urkunde enthaltene Teilungserklärung wurde das Eigentum in Teil- und Wohnungseigentum aufgeteilt. Der GmbH wurden 21 Wohnungen und der GbR 4 Gewerbeeinheiten in dem noch zu errichtenden Gebäude zugeteilt. Ebenfalls am 17.12.1998 hatten die GbR und die GmbH vereinbart, den Grundbesitz gemeinsam mit einem Wohn- und Geschäftshaus ("Seniorenresidenz") zu bebauen. Außerdem verpflichtete sich die GbR, von der GmbH nicht zeitnah veräußerte Wohnungen zurückzuerwerben. Das Finanzamt ging von einem gewerblichen Grundstückshandel der GbR aus.       

Entscheidung

Auch der BFH bejaht die Gewerblichkeit. Nach der Rechtsprechung liegt gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn mehr als drei Objekte innerhalb eines Zeitraums von in der Regel 5 Jahren ab Anschaffung/Errichtung veräußert werden. Trotz Überschreiten der Grenze ist ein Gewerbe nicht anzunehmen, wenn eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Anfang an bestehende bedingte Veräußerungsabsicht sprechen. Bei weniger als drei Objekten liegt Gewerblichkeit nur vor, wenn bereits beim Erwerb die Veräußerungsabsicht feststeht; bedingte Veräußerungsabsicht genügt hier nicht.

Im Streitfall war die Drei-Objekt-Grenze überschritten. Zwar war den Miteigentumsanteil noch unabgeteilt und damit sachenrechtlich ein Objekt. Der Objektbegriff ist jedoch wirtschaftlich zu betrachten. Da das Grundstück gleichzeitig mit dem Kaufvertrag durch Teilungserklärung in derselben Urkunde aufgeteilt wurde, ist es gerechtfertigt, als Objekt nicht den unabgeteilten Miteigentumsanteil, sondern die 21 Miteigentumsanteile anzusehen. Auch die geringfügige Überschreitung des 5-Jahres-Zeitraums ist unbeachtlich, da es sich hierbei nicht um eine starre Grenze handelt. Nach der vertraglichen Konzeption war auch von einer - zumindest bedingten - Veräußerungsabsicht auszugehen. Die GbR ist auch nachhaltig, d.h. mit Wiederholungsabsicht, tätig geworden, da sie die Eigentumswohnungen nicht vermieten, sondern veräußern wollte. Die GbR hat außerdem, obwohl sie mit dem Verkauf des Miteigentumsanteils nur ein einziges Geschäft getätigt hat, am allgemeinen Geschäftsverkehr teilgenommen. Denn sie ist in dem Sinne an den allgemeinen Markt getreten, dass sie an jeden, der die Bedingungen erfüllte, verkaufen wollte.

Urteil v. 30.9.2010, IV R 44/08, veröffentlicht am 8.6.2011

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