10.06.2013 | BFH Kommentierung

Einkünfteerzielung bei Mietvertragsübernahme

Einkünfteerzielungsabsicht des Erwerbers der Immobilie ist entscheidend
Bild: MEV Verlag Germany

Die Einkünfteerzielungsabsicht des Veräußerers wird dem Erwerber nicht zugerechnet, sondern ist anhand des Mietvertrags sowie des Verhaltens des Erwerbers festzustellen.

Hintergrund

Zu entscheiden war, ob der Erwerber eines vermieteten Wohnobjekts, der das Mietverhältnis nur kurze Zeit weiterführt und sodann selbst einzieht, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt.

Die Eheleute X erwarben im April 2006 von einer Großmutter ein vermietetes Wohnhaus. Dabei übernahmen sie den Mietvertrag vom Juli 2004 zwischen der Großmutter und den Eheleuten E als Mieter. Das Mietverhältnis hatte im September 2004 begonnen und sollte Ende August 2009 wegen Eigenbedarfs (der Töchter oder Enkel der Vermieterin) enden. Schon im Oktober 2008 zogen die Eheleute X in das von den Mietern bereits geräumte Haus ein.

Die X machten aus der Vermietung für die Streitjahre 2006 /2007 Verluste in Höhe von rund 25.000 EUR/3.000 EUR geltend. Das FA berücksichtigte die Verluste nicht. Denn schon ab 2009 sei die Eigennutzung geplant gewesen. Damit habe keine langfristige Vermietungsabsicht bestanden.

Entscheidung

Ebenso wie das FG verneint auch der BFH die Einkünfteerzielungsabsicht.

Nur bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist typisierend davon auszugehen, dass der Vermieter einen Einnahmeüberschuss beabsichtigt, auch wenn über längere Zeit Werbungskostenüberschüsse entstehen. Von einer auf Dauer ausgerichteten Vermietung ist aber nur auszugehen, wenn sie nach den bei ihrem Beginn ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt. Davon kann auch ausgegangen werden, wenn der befristete Vertrag konkludent verlängert werden soll.

Eine nur kurzfristige Fremdvermietung im Hinblick auf eine von vornherein geplante und durchgeführte Eigennutzung spricht gegen eine auf Dauer angelegte Einkünfteerzielungsabsicht, wenn während der Vermietung lediglich Werbungskostenüberschüsse erzielt werden. Ob ein Gesamtüberschuss zu erzielen ist, ist anhand einer den Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung umfassenden Totalüberschussprognose festzustellen. Die Beweislast dafür trägt der Eigentümer/Vermieter.

Hiervon ausgehend fehlte den Eheleuten X die erforderliche Einkünfteerzielungsabsicht. Denn sie haben ein auf 5 Jahre befristetes Mietverhältnis übernommen, das ab Erwerb nur noch rund 3 1/2 Jahre (April 2006 bis August 2009) dauern sollte, wobei weitergehende Vermietungsbemühungen fehlten.

Hinweis

Auf die bei der bisherigen Eigentümerin (Vermieterin) seinerzeit möglicherweise vorhandene Einkünfteerzielungsabsicht kommt es nicht an. Für den Erwerber ist die Einkünfteerzielungsabsicht selbständig mit dem Eintritt in das Mietverhältnis zu prüfen, allerdings unter Berücksichtigung des Mietvertrags, wobei Klauseln, die auf die Person des Veräußerers bezogen sind, regelmäßig nicht auf den Erwerber übertragen werden können. Indizien für oder gegen die Einkünfteerzielungsabsicht ergeben sich aus dem Verhalten des Erwerbers im Umgang mit dem übernommenen Vertrag, z.B. im Hinblick auf eine etwaige Verlängerung.

BFH, Urteil v. 22.1.2013, IX R 13/12, veröffentlicht am 5.6.2013

Alle am 5.6.2013 veröffentlichten Entscheidungen im Überblick

Schlagworte zum Thema:  Einkünfteerzielungsabsicht, Vermietung, Einkommensteuer, Verlust

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