| BFH Kommentierung

Einheitlicher Erwerbsgegenstand im Grunderwerbsteuerrecht

Waren die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage für die GrESt einzubeziehen?
Bild: lichtkunst.73 ⁄

Treten auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf, liegt ein einheitlicher, auf den Erwerb des bebauten Grundstücks gerichteter Erwerbsvorgang u.a. vor, wenn die Personen durch ihr abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss des Grundstückskaufvertrags und der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken, ohne dass dies für den Erwerber erkennbar sein muss.

Hintergrund

Zu entscheiden war, ob wegen des Zusammenhangs zwischen Kaufvertrag und Bauvertrag die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage für die GrESt einzubeziehen sind, auch wenn der Grundstückserwerber von dem abgestimmten Verhalten des Verkäufers und des Bauunternehmers keine Kenntnis hatte.

A erwarb mit Vertrag vom 21.3. von der B-Bank ein unbebautes Grundstück. Für die B-Bank handelte die X-Immobilien-GmbH, die das Geschäft vermittelte. Am 4.4. schloss A mit der C-Baubetreuungs-GmbH einen Vertrag über die Errichtung eines Wohnhauses auf seinem Grundstück zum Festpreis von 99.000 EUR. X hatte mit C einen Immobilienvermittlungsvertrag abgeschlossen. Für die Vermittlung des Grundstücks berechnete X Provision.

Das FA bezog bei der Festsetzung der GrESt die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage ein. Das FG war anderer Auffassung. Es meinte, der Werkvertrag mit C bilde mit dem Grundstückskaufvertrag X kein einheitliches Vertragswerk, da für A das Zusammenwirken von X und C auf der Veräußererseite nicht erkennbar gewesen sei.

Entscheidung

Der BFH widerspricht dem FG.

Ergibt sich aus Vereinbarungen, die mit dem Grundstückskaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Ob ein solcher Zusammenhang besteht, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln. Ein Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird u.a. indiziert, wenn der Veräußerer dem Erwerber vor Abschluss des Kaufvertrags aufgrund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot später annimmt.

Dabei können auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auftreten, sodass sich der Anspruch auf das Grundstück und auf die Bebauung gegen verschiedene Personen richtet. Entscheidend ist, ob der Anspruch auf Übereignung des Grundstücks in ein Vertragsgeflecht eingebunden ist, das darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen Erwerbsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand zu verschaffen.

Dazu hat der BFH in früheren Entscheidungen gefordert, dass das Zusammenwirken für den Erwerber erkennbar ist. An diesem Erfordernis hält der BFH nicht fest. Für einen einheitlichen Erwerbsvorgang kommt es allein auf das objektiv vorliegende Zusammenwirken auf der Veräußererseite zur Abgabe eines einheitlichen Angebots an, ohne dass dies für den Erwerber erkennbar sein muss. Ausreichend ist, wenn dieses Zusammenwirken anhand äußerer Merkmale objektiv festgestellt werden kann.

Hinweis

Auch wenn der Erwerber trotz des Zusammenwirkens auf der Veräußererseite davon ausgeht, ein unbebautes Grundstück zu erwerben und dieses eigenverantwortlich zu bebauen, erwirbt er das bebaute Grundstück, wenn er - unerkannt - das tatsächlich vorliegende, einheitliche Angebot der Veräußererseite auf Erwerb des bebauten Grundstücks annimmt.

Im Streitfall war zwar das durch die Provisonsabrede abgesicherte Zusammenwirken zwischen Veräußerer und Bauunternehmer darauf gerichtet, dem A das Grundstück in bebautem Zustand zu verschaffen. Es fehlen jedoch Feststellungen dazu, ob die Veräußererseite dem A vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags das Objekt aufgrund einer konkreten Vorplanung angeboten hat. Dafür spricht, dass der Werkvertrag schon innerhalb von 2 Wochen nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags abgeschlossen wurde.

Urteil v. 19.6.2013, II R 3/12, veröffentlicht am 2.10.2013

Alle am 2.10.2013 veröffentlichten BFH-Entscheidungen im Überblick

Schlagworte zum Thema:  Grunderwerbsteuer

Aktuell

Meistgelesen