10.12.2013 | Top-Thema Fallstricke bei der Grunderwerbsteuer

Verwaltungsvereinfachung bei der Ermittlung der Gegenleistung

Kapitel
Zubehör mit Teilkaufpreis im Vertrag auflisten
Bild: PhotoDisc Inc.

Nach § 1 Abs. 1 Satz 1 GrEStG ist der Erwerb inländischer Grundstücke steuerbar. 

"Grundstück" in diesem Sinne ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch "eine besondere Stelle" hat. Zum Grundstück gehören neben dem Grund und Boden seine Bestandteile, insbesondere die wesentlichen Bestandteile (§§ 93, 94 BGB), soweit sie nicht Scheinbestandteile (§ 95 BGB) sind. Nicht zum Grundstück gehört das Zubehör (§ 97 BGB); als Zubehör ist insbesondere das Inventar nach § 98 BGB anzusehen, das beim Erwerb z. B. eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs oder eines gewerblichen Betriebes miterworben wird .

Zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehört nur, was gewährt wird für den Erwerb des Grundstücks. Das Entgelt für Zubehör, das zusammen mit dem Grundstück erworben wird, gehört nicht dazu. Das Entgelt für mit erworbene Einbaumöbel gehört nur zur Gegenleistung, wenn diese wesentliche Bestandteile des Grundstücks und nicht nur Zubehör sind.

Beispiel: Ermittlung der Gegenleistung

S erwirbt ein Einfamilienhaus für 150.000 EUR. Miterworben wird auch eine lediglich an das Gebäude angeschraubte und jederzeit ohne weiteres abnehmbare Markise, auf die gemäß dem Kaufvertrag ein Betrag von 3.000 EUR entfällt.

Die Markise stellt keinen wesentlichen Grundstücksbestandteil (Gebäudebestandteil) dar, denn eine mit Schrauben und Dübeln angebrachte Markise kann einem Gebäude kein besonderes Gepräge geben. Bestandteile eines Gebäudes sind (nur) dann als "wesentlich" anzusehen, wenn sie auf das jeweilige Gebäude bezogen individuell ausgerichtet sind, so z. B. Türen und Fensterflügel, an der Wand befestigte Täfelungen, der aufgeklebte oder festgenagelte Linoleum- oder Kunststofffußboden sowie der aufgeklebte Teppichbelag.  Soweit Einbaumöbel Serienanfertigungen sind und jederzeit wieder an anderer Stelle aufgebaut werden können, sind sie nicht als wesentliche Bestandteile  anzusehen.

Die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung beträgt vorliegend demnach 147.000 EUR.


Zubehör im Kaufvertrag

Mit übertragenes Zubehör oder Betriebsvorrichtungen sollten im Kaufvertrag gesondert aufgeführt und bezeichnet werden. Zudem sollte der insoweit vereinbarte Teilkaufpreis betragsmäßig beziffert werden.

Wird ein Grundstück zusammen mit anderen Gegenständen erworben, deren Erwerb nicht der Besteuerung nach dem GrEStG unterliegt, ist die Gesamtgegenleistung grundsätzlich nach dem Verhältnis des gemeinen Werts des Grundstücks zum gemeinen Wert, z. B. des Zubehörs oder der Betriebsvorrichtungen, aufzuteilen („Boruttau'sche Formel“). Die Finanzverwaltung (vgl. z. B. OFD Magdeburg, Verfügung v. 13.3.2002, S 4521-5-St 333, S 4521-5-St 272, GrESt-Kartei ST § 9 GrEStG Karte 4) lässt es jedoch aus Vereinfachungsgründen zu, von besonderen Ermittlungen zur Feststellung der gemeinen Werte abzusehen, wenn der von den Vertragsparteien angesetzte oder mitgeteilte Wert für die nicht der Steuer unterliegenden Gegenstände angemessen erscheint und 15 % der Gesamtgegenleistung, höchstens jedoch 50.000 EUR nicht übersteigt. In diesen Fällen ist der Wert der sonstigen Gegenstände ohne weitere Ermittlungen von der Gesamtgegenleistung abzusetzen.

Schlagworte zum Thema:  Grunderwerbsteuer

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