21.08.2013 | Außergewöhnliche Absetzung

Eklatanter Mietpreisverfall nach Auszug des Mieters

Rechtfertigt die Rentabilitätsminderung eines Mietobjekts eine AfaA?
Bild: PhotoDisc Inc.

In der Praxis kommt es vor, dass Immobilien etwa wegen Abnutzung, Veränderungen des Geschmacks oder der Marktverhältnisse, der Größe der Mietfläche, des Standorts nach dem Auszug des bisherigen Mieters nur noch zu deutlich ungünstigeren Konditionen vermietbar sind.

In diesen Fällen stellt sich die Frage, ob diesem Umstand durch Vornahme einer Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) Rechnung getragen werden kann. Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG auch Absetzungen für Abnutzung, wozu nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG auch AfaA gehören.

AfaA sind prinzipiell in dem Veranlagungszeitraum vorzunehmen, in dem der gesetzliche Tatbestand infolge einer außergewöhnlichen technischen oder wirtschaftlichen Abnutzung erfüllt ist; spätestens aber in dem Veranlagungszeitraum, in dem der Steuerpflichtige die außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung entdeckt hat. Der Ansatz einer AfaA wegen wirtschaftlicher Abnutzung setzt voraus, dass das betreffende Wirtschaftsgut in seiner wirtschaftlichen Nutzungsfähigkeit beeinträchtigt ist. Bei der Vermietung von Gebäuden berechtigen enttäuschte Renditeerwartungen allein nicht zu einer AfaA. Verminderte Mieteinnahmen begründen keine AfaA, wenn das Gebäudegrundstück weiterhin objektiv zur Einkünfteerzielung geeignet ist, d. h., wenn die Rentabilitätsminderung nur geringfügig ist oder nur vorübergehender Natur, also behebbar ist (Schleswig-Holsteinisches FG, Urteil v. 4.6.2009, 1 K 61/08).

Ob eine AfaA wegen eklatantem Mietpreisverfall nach einem Mieterwechsel zulässig ist, ist umstritten. Eine AfaA wegen wirtschaftlicher Abnutzung kommt in Betracht, wenn sich bei Beendigung des Mietverhältnisses herausstellt, dass das Gebäude wegen einer auf den bisherigen Mieter ausgerichteten Gestaltung nur eingeschränkt an Dritte vermietbar ist (BFH, Urteil v. 17.9.2008, IX R 64/07).

Das FG Münster hat kürzlich entschieden, dass eine AfaA wegen wirtschaftlicher Abnutzung voraussetzt, dass unmittelbar auf das Objekt einwirkende Ereignisse den niedrigen Mietzins verursachen (Urteil v. 24.1.2013, 11 K 4248/10 E). Erfolgten die Mieteinbußen teilweise auch aus Marktgründen, scheide eine zusätzliche Abschreibung aus. Nicht jeder eklatante Mietpreisverfall, der sich nach dem Auszug eines Mieters zeige, begründe eine AfaA.

Praxistipp

Das FG Münster hat die Revision gegen sein Urteil zugelassen, um dem BFH Gelegenheit zu geben, zu der Frage Stellung zu nehmen, ob und ggf. zu welchem Zeitpunkt eine durch verschiedene Faktoren bedingte erhebliche Rentabilitätsminderung eines Mietobjekts eine AfaA rechtfertigen kann (Az. der Revision: IX R 7/13). Es liegt auf der Hand, dass vergleichbare Fälle offen gehalten werden sollten, bis der BFH entschieden hat.

Schlagworte zum Thema:  Vermietung, AfaA, Einkommensteuer

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