Zweifelsfragen zur Besteuerung der Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken durch ...

BMF, 15.12.1994, IV B 4 - S 2300 - 18/94

Besprechung mit den Vertreter der Länder in der Sitzung vom 14. bis 16. Dezember 1994 (ESt IX/94 TOP 2)

Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterungen mit den obersten Finanzbehörden der Länder nehme ich zu aufgetretenen Zweifelsfragen im Zusammenhang mit der durch Art. 1 des Mißbrauchsbekämpfungs- und Steuerbereinigungsgesetzes vom 21. Dezember 1993 (BStBl 1994 I S. 50) eingeführten Vorschrift des § 49 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. f EStG wie folgt Stellung:

1 Anwendungsbereich

Satz 1 der Neuregelung erfaßt generell Veräußerungen einer inländischen Immobilie durch einen beschränkt Steuerpflichtigen im Rahmen eines Gewerbebetriebs. Dabei ist es gleichgültig, ob das Grundvermögen zu dem Betriebsvermögen eines schon bestehenden ausländischen Gewerbebetriebs gehört oder ob der Gewerbebetrieb erst durch den Handel mit Grundstücken entsteht. Satz 1 findet nicht nur auf natürliche Personen, sondern auch auf juristische Personen Anwendung. Satz 2 fingiert bei ausländischen vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaften (ebenso wie § 8 Abs. 2 KStG bei inländischen) die Gewerblichkeit kraft Rechtsform.

Für die Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel bei natürlichen und juristischen Personen sind die Grundsätze des BMF-Schreibens vom 20. Dezember 1990 (BStBl I S. 884) entsprechend anzuwenden. Bei der Abgrenzung anhand der sog. "Drei-Objekt-Grenze" (Tz. 7 ff. des o.a. BMF-Schreibens) sind auch Grundstücksverkäufe im Ausland zu berücksichtigen. Da Körperschaften im Sinne des Satzes 2 stets gewerbliche Einkünfte erzielen, stellt sich hier die Abgrenzungsfrage zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel nicht.

Bei Beteiligung an einer vermögensverwaltenden Grundstücksgesellschaft oder -gemeinschaft fallen auch von der Gesellschaft/Gemeinschaft getätigte Grundstücksveräußerungen sowie Anteilsveräußerungen der Gesellschafter/Gemeinschafter unter die Neuregelung, wenn die in dem o.a. BMF-Schreiben genannten Voraussetzungen erfüllt sind (vgl. Tz. 15 und 16).

Ob die Einnahmen aus weiteren Leistungen (z.B. Erschließung, Baubetreuung), deren Erbringung der Veräußerer im Zusammenhang mit der Veräußerung der Immobilie vereinbart, unter die Neuregelung fallen, richtet sich danach, ob sie nach allgemeinen Grundsätzen (z.B. BMF-Schreiben vom 31. August 1990, BStBl I S. 366 f.) als Teil eines einheitlicher Veräußerungspreises anzusehen sind.

Besteuerungstatbestand sind lediglich Veräußerungen nach dem 31. Dezember 1993. Hierfür ist grundsätzlich das der Veräußerung zugrundeliegende obligatorische Geschäft maßgebend. Es ist unbeachtlich, wann die Immobilie erworben wurde. Auch der vor dem 1. Januar 1994 entstandene Wertzuwachs ist zu erfassen.

2 Ermittlung des Veräußerungsgewinns

Veräußerungsgewinn ist nach allgemeinen Grundsätzen der Betrag, um den der Veräußerungspreis nach Abzug der Veräußerungskosten die Anschaffungs- oder Herstellungskosten übersteigt.

In Fällen, in denen bei Steuerpflichtigen i.S. des § 49 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. f Satz 1 EStG der Gewerbebetrieb durch den Grundstückshandel entsteht, bemißt sich der dem Veräußerungserlös gegenüberzustellende Wert des Grundbesitzes nach dem Betrag, der dem Grundbesitz nach den allgemeinen steuerlichen Vorschriften (z.B. § 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG) bei Beginn des gewerblichen Grundstückshandels beizumessen ist (Tz. 27 des o.a. BMF-Schreibens vom 20. Dezember 1990). Der Betrag ist ggf. um eine nach der Einlage berücksichtigte AfA zu kürzen.

Bei Steuerpflichtigen i.S. des § 49 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. f Satz 2 EStG, die Einkünfte aus Gewerbebetrieb kraft Gesetz erzielen, ist von den historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten für den Grundbesitz auszugehen. Hat der Gewerbebetrieb Einkünfte aus dem Grundbesitz erzielt, die nach § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG der Besteuerung unterlagen, und wurde dabei AfA berücksichtigt, sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um diese AfA zu kürzen.