Weilbach, GrEStG § 9 Gegenleistung / 2.1.5 Übernahme von Anlieger- und Erschließungskosten

Rz. 8a

Erschließungskosten und andere Anliegerbeiträge, die der Erwerber eines Grundstücks übernimmt, können grunderwerbsteuerlich unter bestimmten Voraussetzungen als sonstige Leistung i. S. d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG anzusehen sein.

Mit der Übergabe eines Grundstücks an den Käufer hat dieser die Lasten des Grundstücks zu tragen (§ 446 Abs. 1 S. 2 BGB). Zu diesen Lasten gehören auch die öffentlichen Lasten, z. B. die Kosten einer Erschließung. Die Vorschrift des § 446 BGB regelt allerdings nur das unmittelbare Rechtsverhältnis zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber des Grundstücks, sodass bereits bestehende öffentliche Abgabepflichten des Veräußerers davon nicht erfasst werden. Der Grundstücksveräußerer bleibt daher weiterhin Schuldner der ihn aus öffentlichem Recht treffenden Abgaben. Verpflichtet sich der Erwerber des Grundstücks vertraglich zur Übernahme dieser (ggf. bereits rückständigen) Abgaben, so kann diese Verpflichtung eine sonstige Leistung i. S. d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG darstellen. In welchem Umfang Erschließungsbeiträge bei einem Grundstückserwerb als sonstige Leistungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind, richtet sich grundsätzlich auch danach, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht wird. In der Praxis der Finanzämter sind – zumindest nach früherer Rechtslage vor Ergehen des Urteils des BFH v. 15.3.2001, II R 39/99 (BStBl II 2002, 93) – die weitaus meisten Anwendungsfälle des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG im Zusammenhang mit Erschließungsbeiträgen anzutreffen.

Rz. 8b

Das ist im Baugesetzbuch (BauGB), teilweise auch in den Kommunalabgabengesetzen der Länder geregelt. Der im BauGB mehrfach verwendete Begriff der Erschließung ist dort nicht definiert. Auch kommt ihm im BauGB keine einheitliche Bedeutung zu. Diese hängt jeweils davon ab, in welchem Zusammenhang der Begriff benutzt wird ("gebietsbezogen" im eigentlichen Erschließungsrecht und "grundstücksbezogen", soweit es um die Zulässigkeit von Bauvorhaben geht).

Unter Erschließung i. S. d. §§ 123ff. BauGB versteht man die für die Baureife eines Baugebiets notwendige erstmalige Herstellung von (örtlichen) Straßen, Grünanlagen, Versorgungseinrichtungen (Elektrizität, Gas, Wasser usw.) und Abwasseranlagen. Die Erschließung ist eine öffentlich-rechtliche Aufgabe und Voraussetzung für die Bebauung eines Grundstücks. Ein (noch) unerschlossenes Grundstück darf nicht bebaut werden.

Die Erschließung von Bauland obliegt nach dem BauGB grundsätzlich der Gemeinde (§ 123 Abs. 1 BauGB). Die Gemeinde kann die öffentlich-rechtliche Aufgabe der Erschließung auf Zweckverbände oder auch im Rahmen von städtebaulichen Verträgen nach § 11 BauGB auf private Träger übertragen. Um die Kosten für die erstmalige Herstellung der Erschließungsanlagen (vgl. § 128 Abs. 1 S. 1 BauGB) zu decken, haben die Gemeinden einen Erschließungsbeitrag zu erheben (Beitragspflicht; vgl. § 127 Abs. 1 BauGB). Beiträge können nur insoweit erhoben werden, als sie zur Deckung des Erschließungsaufwands für solche Erschließungsanlagen erforderlich sind, die notwendig sind, um die Bauflächen bzw. die gewerblich zu nutzenden Flächen entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen (beitragsfähiger Erschließungsaufwand). Die Gemeinden haben mindestens 10 % des beitragsfähigen Erschließungsaufwands selbst zu tragen (vgl. § 129 Abs. 1 BauGB).

Rz. 8c

Beitragsfähige Erschließungsanlagen sind nach § 127 Abs. 2 BauGB – der insoweit eine abschließende Aufzählung enthält – öffentliche Straßen (einschließlich Gehwege, Radwege oder Parkstreifen), Wege und Plätze mit Anfahrmöglichkeit zu Anliegergrundstücken, Sammelstraßen, soweit sie zur Gesamterschließung notwendig sind, Parkflächen und Grünanlagen (ohne Kinderspielplätze), Anlagen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen (z. B. Lärmschutzwälle). Die aufgezählten Anlagen sind allerdings nur dann beitragsfähig, wenn sie einem genau bestimmten (Abrechnungs-)Gebiet zugeordnet werden können. An dieser Voraussetzung fehlt es z. B. in aller Regel bei Sammelstraßen. Nicht zu den Erschließungsanlagen gehören die auf den (Privat-)Grundstücken selbst notwendigen Anschlüsse, wie Zufahrtswege und Anschlüsse an die Ver- und Entsorgungseinrichtungen (BFH v. 15.3.2001, II R 39/99, BStBl II 2002, 93).

Nicht beitragsfähig bzw. von der Beitragspflicht ausgenommen sind die Kosten für die Herstellung von Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen (z. B. für Elektrizität, Gas, Wärme, Wasser). Obwohl das BauGB diese Einrichtungen der Erschließung zurechnet, sieht es hierfür keine Kostenbeteiligung vor. Nach § 127 Abs. 4 BauGB hat die Gemeinde jedoch das Recht, auch Abgaben für Anlagen zu erheben (z. B. nach den landesrechtlichen Kommunalabgabengesetzen), die nicht Erschließungsanlagen i. S. d. BauGB sind.

Der Eigentümer eines unerschlossenen Grundstücks hat in aller Regel keinen Rechtsanspruch auf Erschließung. Dies gilt selbst dann, wenn ein bereits bestehender Bebauungsplan eine Ersc...