Steuer Check-up 2024 / 2.11.3 Rückgängigmachung eines Grundstückserwerbs

Die Grundsätze für die Rückabwicklung eines Grundstückserwerbs für Zwecke der Nichtfestsetzung oder Aufhebung der Grunderwerbsteuer wurden in ständiger Rechtsprechung vom BFH herausgearbeitet. Im Urteil v. 25.4.2023 (II R 38/20, BStBl 2023 II S. 1018) hat der BFH die Wiedererlangung der ursprünglichen Rechtsstellungen der Vertragsparteien verneint, wenn der Ersterwerber bei der Rückgängigmachung des Grundstückserwerbs den aufgrund der Auflassungsvormerkung bestehenden Anschein einer Rechtsposition in seinem eigenen (wirtschaftlichen) Interesse verwertet hat.

Hinweis

Die Frage, unter welchen Voraussetzungen die Rückabwicklung eines Grundstückserwerbs i.S.v. § 16 Abs. 1 und 2 GrEStG und somit die Nichtfestsetzung oder Aufhebung einer Grunderwerbsteuerfestsetzung möglich ist, führt aufgrund der hohen Praxisrelevanz immer wieder zu Streitigkeiten vor den Finanzgerichten. Grundsätzlich setzt die Anwendung des § 16 Abs. 1 und 2 GrEStG eine tatsächliche und vollständige Rückgängigmachung des den Steuertatbestand erfüllenden Rechtsgeschäfts voraus. Laut ständiger Rechtsprechung ist hierfür neben der zivilrechtlichen Aufhebung die Wiederherstellung der ursprünglichen Rechtspositionen der Vertragsparteien erforderlich. Dies beinhaltet notwendigerweise die gegenseitige Rückgewähr der ausgetauschten Leistungen und damit u.a. die Löschung einer zugunsten des Ersterwerbers eingetragenen Auflassungsvormerkung.

Hinweis

In der Praxis ist für Zwecke der zeitlichen Umsetzungsabfolge zu beachten, dass der Notar die erforderliche Löschungsbewilligung für die Auflassungsvormerkung dem Grundbuchamt in der Regel erst dann vorlegt, wenn der Kaufpreis zurückgezahlt wurde. Aus der steuerlichen Praxissicht sollte die zeitliche Abfolge einer Transaktion im Allgemeinen sorgfältig abgestimmt und entsprechend umgesetzt werden, wenn die Rückgängigmachung eines Grundstückserwerbs und/oder eines Share Deals in Bezug auf grundbesitzende Gesellschaften absehbar ist.