Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 89 Wert der Außenanlagen | Haufe Steuer Office Excellence | Steuern

A. Grundaussagen

I. Regelungsgehalt

Rz. 1

^{^{[Autor/Stand]}} Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Außenanlagen gesondert erfasst. Bei der Ermittlung des Grundstückswerts nach diesem Verfahren ist gem. § 83 BewG neben dem Bodenwert (§ 84 BewG), Gebäudewert (§§ 85 bis 88 BewG) auch der Wert der Außenanlagen (§ 89 BewG) zu berücksichtigen. Auch im Zusammenhang mit der Bewertung von unbebauten Grundstücken ist der Wert vorhandener Außenanlagen in gesonderter Form zu berücksichtigen.

Rz. 2

^{^{[Autor/Stand]}} Beim Ertragswertverfahren dagegen wird der Wert etwaiger Außenanlagen durch Anwendung des Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete gem. § 78 BewG erfasst. Eine Erhöhung des nach dem Ertragswertverfahren ermittelten Grundstückswerts mit der Begründung, dass der Wert der Außenanlagen in der Höhe der Jahresrohmiete nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt sei, ist nicht zulässig. Für das Ertragswertverfahren sind die werterhöhenden Umstände in § 82 Abs. 2 BewG erschöpfend aufgezählt. Diese Aufzählung beinhaltet nicht die Außenanlagen.

Rz. 3

^{^{[Autor/Stand]}} § 89 BewG regelt die Ermittlung des Werts von Außenanlagen im Rahmen des Sachwertverfahrens im Einzelnen. Die gesetzliche Regelung sieht im Ergebnis vor, dass die Bewertung nach den der Ermittlung des Gebäudewerts entsprechenden Grundsätzen zu erfolgen hat. Damit ist der Wert der Außenanlagen nach den gleichen Grundsätzen zu ermitteln, die für die Ermittlung des Gebäudesachwerts nach § 85 BewG gelten. Es sind somit die für die Ermittlung des Gebäudewerts geltenden Vorschriften der §§ 86 bis 88 BewG sinngemäß anzuwenden.

Rz. 4

^{^{[Autor/Stand]}} Die entsprechende Anwendung der Bewertungsgrundsätze für Gebäude bedeutet, dass

der Wert der Außenanlagen aus den durchschnittlichen Herstellungskosten nach der Wertbasis im Hauptfeststellungszeitpunkt zu errechnen ist (Baupreisverhältnisse des Jahres 1958, umgerechnet auf die Baupreise im Hauptfeststellungszeitpunkt 1964);
von dem sich so ergebenden Normalherstellungswert sind die Wertminderungen wegen Alters (s. Rz. 46 ff.) und die Wertminderungen wegen etwaiger baulicher Mängel und Schäden (s. Rz. 61 ff.) abzusetzen;
der in dieser Weise ermittelte Sachwert der Außenanlagen kann dann vergleichbar dem Gebäudesachwert noch ermäßigt oder erhöht werden, soweit Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die bei der Berechnung des Gebäudesachwerts nicht berücksichtigt sind (s. Rz. 66 ff.);
abschließend erfolgt eine Angleichung an den gemeinen Wert gemäß § 90 BewG.

Rz. 5

^{^{[Autor/Stand]}} Außenanlagen von wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens (§ 68 BewG) und der Betriebsgrundstücke (§ 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG) gehören im Gegensatz zu Betriebsvorrichtungen stets zu der betreffenden wirtschaftlichen Einheit und sind infolge dessen auch in dem hiefür festgestellten Einheitswert zu erfassen.

Rz. 6

^{^{[Autor/Stand]}} Nach dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) gelten in Übereinstimmung mit den für das Erbschaft- bzw. Schenkungsteuerrecht zur Anwendung kommenden Bewertungsvorschriften gem. §§ 138 ff. BewG für Zwecke des Sachwertverfahrens bauliche Anlagen, insb. Außenanlagen sowie sonstige Anlagen gem. § 258 Abs. 3 Satz 3 BewG mit dem Wert für Grund und Boden sowie Gebäude als abgegolten. Für das Ertragswertverfahren wird dies in der Neuregelung ausdrücklich durch § 252 Satz 2 BewG entsprechend geregelt. Auf eine gesonderte Ermittlung des Wertes für Außenanlagen kann daher nach diesen Vorschriften verzichtet werden.

Rz. 7– 15

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.04.2020

II. Entstehungsgeschichte

Rz. 16

^{^{[Autor/Stand]}} Das Bewertungsgesetz 1934 enthielt keine besonderen Vorschriften zur Bewertung der Außenanlagen. Auch in der steuerlichen Praxis wurde von besonderen Wertermittlungen für Außenanlagen abgesehen. Im Allgemeinen begnügte man sich mit einem bloßen Zuschlag zum Gebäudewert.^{^[2]}

Rz. 17

^{^{[Autor/Stand]}} Die sinngemäße Anwendung des § 88 BewG auf die Bewertung von Außenanlagen ist auf Vorschlag des Finanzausschusses des Deutschen Bundestages entstanden. Für eine zutreffende Bewertung der Außenanlagen sollten demnach nicht nur die Vorschriften über die Wertminderung wegen Alters sowie wegen baulicher Mängel und Schäden entsprechend gelten, sondern auch die Vorschriften über andere wertmindernde und werterhöhende Umstände, die noch nicht im Rahmen der Gebäudewertermittlung berücksichtigt sind.^{^[4]}