Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / IV. Wohn- und Nutzfläche

Rz. 37

^{[Autor/Stand]} Wohnflächen liegen vor, wenn die Flächen Wohnbedürfnissen dienen. Flächen, die betrieblichen (z.B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume), öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind, zählen zu den Nutzflächen. Werden Wohnräume betrieblich oder freiberuflich mitgenutzt (z.B. Arbeitszimmer innerhalb einer Wohnung), werden diese nicht als betrieblichen Zwecken dienende Räume behandelt. Vgl. ergänzend auch Rz. 45.

Rz. 37.1

^{[Autor/Stand]} Bei der Abgrenzung der Grundstücksarten wird – wie bei der Grundbesitzbewertung nach § 181 BewG – auf das Verhältnis der jeweiligen Wohn- oder Nutzfläche zur gesamten Wohn- und Nutzfläche abgestellt. D.h. die Flächen, die Wohnzwecken oder aber eigenen oder fremden betrieblichen Zwecken sowie öffentlichen oder sonstigen Zwecken dienen, werden ins Verhältnis zur gesamten Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes gesetzt. Der sich ergebende Prozentsatz ist für die Einordnung in die jeweilige Grundstücksart entscheidend.

Rz. 38

^{[Autor/Stand]} Wie vermutet haben die Erlassgeber die bereits zur Grundbesitzbewertung geltende Verwaltungsanweisung^[4] zu Nutzflächen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen entsprechend in die koordinierten Ländererlasse vom 9.11.2021 übernommen. Danach sind Nutzflächen von Nebenräumen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, nicht in die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche einzubeziehen. Nebenräume in diesem Sinne sind z.B. Keller-, Abstell-, Wasch-, Trocken- und Heizungsräume sowie Garagen. Nutzflächen von Nebenräumen, die nicht im Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen (z.B. der Kellerraum eines Ladenlokals, der als Lager genutzt wird), sind hingegen bei der Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche zu berücksichtigen, A 249.1 Abs. 5 Satz 3–5 AEBewGrSt.

Rz. 39

Beispiel:

Ein Wohn- und Geschäftshaus wird zu betrieblichen Zwecken (100 m[2] Nutzfläche) und zu Wohnzwecken genutzt (550 m[2] Wohnfläche). Im Nutzungszusammenhang mit den Wohnflächen stehen Garagen und Kellerräume mit einer Nutzfläche von insgesamt 100 m[2]; im Nutzungszusammenhang mit den betrieblich genutzten Flächen stehen Kellerräume mit einer Nutzfläche von insgesamt 50 m[2].

Bei der Ermittlung des Nutzungsverhältnisses anhand der Wohn- und Nutzflächen bleibt die Nutzfläche der Nebenräume (Garagen und Kellerräume), die im Zusammenhang mit den Wohnflächen steht (100 m[2]) außer Betracht. Die Nutzflächen der Nebenräume (Keller), die im Nutzungszusammenhang mit den betrieblich genutzten Flächen stehen, werden hingegen in die Verhältnisrechnung einbezogen. Somit ergibt sich folgendes Verhältnis für die unterschiedlichen Nutzungen:

Nutzung zu Wohnzwecken: 550 m[2] Wohnfläche (ohne Flächen der Nebenräume)

betriebliche Nutzung: 100 m[2] Nutzfläche + 50 m[2] Nutzfläche der Nebenräume = 150 m[2] Nutzfläche

gesamte maßgebende Fläche: 550 m[2] Wohnfläche + 150 m[2] Nutzfläche = 700 m²

Anteil Nutzung zu Wohnzwecken: 550 m² / 700 m² = 78,6 %

Anteil betriebliche Nutzung: 150 m² / 700 m² = 21,4 %.

Folglich liegt ein gemischt genutztes Grundstück vor (vgl. Rz. 160), das im Sachwertverfahren zu bewerten ist (vgl. Rz. 21).

Anmerkung: Wären die im Nutzungszusammenhang mit den Wohnflächen stehenden Nutzflächen in die Berechnung mit einzubeziehen gewesen, hätte sich für die Nutzung zu Wohnzwecken ein Verhältnis von 81,25 % (650 m² / 800 m²) und somit die Grundstücksart Mietwohngrundstück ergeben (vgl. Rz. 126). In der Folge wäre das Grundstück nicht im Sachwertverfahren, sondern im Ertragswertverfahren zu bewerten (vgl. Rz. 21).

Rz. 40

^{[Autor/Stand]} In der Praxis steht der Aufteilungsmaßstab in Abhängig der der Wohn- und Nutzflächen regelmäßig zur Verfügung, so dass Abgrenzungsschwierigkeiten – anders als bei der Einheitsbewertung – vermieden werden. Bei der Einheitsbewertung wird gem. § 75 Abs. 2–7 BewG grds. auf das Verhältnis der Jahresrohmiete abgestellt, d.h. dort sind zunächst die Wohn- und Nutzflächen in Abhängigkeit ihrer Nutzung mit der maßgebenden Jahresrohmiete nach § 79 BewG zu multiplizieren. Die sich so für die Nutzungen erhebenden Jahresrohmieten sind sodann ins Verhältnis zu setzen und der dortigen Bestimmung der Grundstücksart zugrunde zu legen. Dieses Verfahren ist aufwendiger und streitanfälliger als das unmittelbare Abstellen auf das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen. Vgl. zur möglichen unterschiedlichen Grundstücksart für dasselbe Grundstück bei der Grundsteuerbewertung und der Einheitsbewertung Rz. 102.

Rz. 41

^{[Autor/Stand]} Für die Ermittlung der Wohn- und Nutzfläche ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)^[7] abzustellen.

Die Wohnflächenverordnung hat folgenden Wortlaut:

§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche

(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.

(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 a...