Rz. 149
[Autor/Stand] Bemessungsgrundlage für die Berechnung der 20 %-Abweichung bildet die übliche Miete. Dies ist nachvollziehbar, weil die übliche Miete der Höhe nach eine objektiviert feststehende Größe ist. Die tatsächlich vereinbarte Miete ist dagegen der Betrag, der variabel gestaltet werden kann und der deshalb nur innerhalb einer Toleranzgrenze um einen – mehr oder weniger – festliegenden Wert der üblichen Miete angesetzt werden soll.
Rz. 150
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
aa) Berechnungsbeispiel – Ansatz der vereinbarten Miete
Rz. 151
[Autor/Stand] Die Wohnungen in einem Mietwohngrundstück werden jeweils zu einer Monatsmiete von 8,00 EUR/qm vermietet. Aus dem örtlichen Mietspiegel ergibt sich eine übliche Miete von 7,00 EUR/qm.
| Die tatsächlich vereinbarte Miete beträgt | 8,00 EUR/qm |
| Die übliche Miete beträgt | 7,00 EUR/qm |
| Abweichung | 1,00 EUR/qm |
| Die Abweichungsgrenze von 20 % × 7,00 EUR/qm = | 1,40 EUR/qm |
ist nicht überschritten. Somit ist die tatsächlich vereinbarte Miete von 8,00 EUR/qm bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts anzusetzen.
bb) Berechnungsbeispiel – Übliche Miete bei zu niedriger Miete
Rz. 152
[Autor/Stand] Die Wohnungen in einem Mietwohngrundstück werden jeweils zu einer Monatsmiete von 5,50 EUR/qm vermietet. Aus dem örtlichen Mietspiegel ergibt sich eine übliche Miete von 7,00 EUR/qm.
| Die tatsächlich vereinbarte Miete beträgt | 5,50 EUR/qm |
| Die übliche Miete beträgt | 7,00 EUR/qm |
| Abweichung | 1,50 EUR/qm |
| Die Abweichungsgrenze von 20 % × 7,00 EUR/qm = | 1,40 EUR/qm |
ist überschritten. Somit ist die übliche Miete von 7,00 EUR/qm bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts anzusetzen.
cc) Berechnungsbeispiel – Übliche Miete bei zu hoher Miete
Rz. 153
[Autor/Stand] Die Wohnungen in einem Mietwohngrundstück werden jeweils zu einer Monatsmiete von 8,50 EUR/qm vermietet. Aus dem örtlichen Mietspiegel ergibt sich eine übliche Miete von 7,00 EUR/qm.
| Die tatsächlich vereinbarte Miete beträgt | 8,50 EUR/qm |
| Die übliche Miete beträgt | 7,00 EUR/qm |
| Abweichung | 1,50 EUR/qm |
| Die Abweichungsgrenze von 20 % × 7,00 EUR/qm = | 1,40 EUR/qm |
ist überschritten. Somit ist die übliche Miete von 7,00 EUR/qm bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts anzusetzen.
dd) Berechnungsbeispiel – Mietwohngrundstück
Rz. 154
[Autor/Stand] Auf die Erben geht ein vom Erblasser fremdvermietetes Mietwohngrundstück durch Erbfall über. Darin befindet sich ua. eine 120 qm große Wohnung. Als monatliche Nettokaltmiete ist für diese Wohnung ein Betrag von 660 EUR vereinbart. Die Miete laut Mietspiegel für vergleichbare Objekte beträgt 4,10 EUR/qm. Für die 120 qm große Wohnung ergibt sich somit eine übliche Monatsmiete von 492 EUR. Da die tatsächliche Monatsmiete um mehr als 20 % von der üblichen Miete nach oben abweicht, ist für diese Wohnung bei der weiteren Ermittlung des Grundbesitzwerts von der üblichen Miete (492 EUR) auszugehen.
Rz. 155– 160
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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