Rz. 25

[Autor/Stand] Die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens mittels eines durchschnittlichen Ertragswertverfahrens soll der Belastungsentscheidung durch Anknüpfung an den Sollertrag des Grundbesitzes Rechnung tragen. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass das auf diese Weise objektivierte Ertragswertverfahren in keinem Widerspruch zu dem allgemeinen Bewertungsmaßstab des § 9 Absatz 1 BewG steht, sondern vielmehr unter Berücksichtigung des speziellen Bewertungsvorbehalts und der Ausgestaltung der Grundsteuer als Sollertragsteuer das Bewertungsziel eines objektiviert-realen Ertragswerts eines selbstbewirtschafteten, pacht- und schuldenfreien Betriebs konkretisiert. Dies soll durch die Differenzierung der einzelnen Nutzungen und Nutzungsarten, die Berücksichtigung der dafür jeweils maßgebenden Bewertungsfaktoren und den hierfür jeweils gesondert ermittelten Reinertrag erreicht werden.

 

Rz. 26

[Autor/Stand] Damit soll eine relationsgerechte Abbildung aller Wirtschaftsgüter innerhalb des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens gewährleistet werden. Das Bewertungsverfahren typisiert die regelmäßig vorliegende Selbstbewirtschaftung der Flächen oder des Betriebs im Wege einer Betriebsfortführung. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass unter ökonomischen Gesichtspunkten mit dem Ertragswert eine relationsgerechte Abbildung der Vermögensart land- und forstwirtschaftliches Vermögen für Zwecke der Grundsteuer sichergestellt wird.

 

Rz. 27

[Autor/Stand] Grundlage für die Ermittlung des Reinertrags ist folglich die Ertragsfähigkeit des Betriebs. Hierbei handelt es sich um den nach einem pauschalierten Verfahren ermittelten betriebstypischen Reinertrag. Es kommt somit nicht darauf an, welchen Reinertrag der Betrieb tatsächlich erzielt. Maßgebend ist vielmehr seine objektive Ertragsfähigkeit.

 

Rz. 28

[Autor/Stand] Die objektive Ertragsfähigkeit eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes bestimmt sich dabei nach dem fiktiven Reinertrag, der bei ordnungsmäßiger und schuldenfreier Bewirtschaftung mit entlohnten fremden Arbeitskräften gemeinhin und nachhaltig erzielbar ist. Deshalb können auch die in den einzelnen Betrieben tatsächlich erzielten Einnahmen und entstandenen Ausgaben dem objektiven Reinertrag nicht gleichgestellt werden; denn die Höhe der Einnahmen und Ausgaben in den einzelnen Betrieben ist stark durch subjektive Faktoren beeinflusst. Der Ertragswert für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen wird somit durch den objektiv nachhaltig erzielbaren Reinertrag bestimmt.

 

Rz. 29

[Autor/Stand] Dies bedingt auch, dass bei der Ermittlung der objektiven Ertragsfähigkeit des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes der Wert der Arbeitsleistung des Betriebsleiters sowie der nicht entlohnten Arbeitskräfte mit einem angemessenen Anteil abgezogen wird. Bei den nicht entlohnten Arbeitskräften wird es sich im Regelfall um mitarbeitende Angehörige handeln. Die Grundlage dafür ist in der Bestimmung des § 236 Abs. 2 Satz 2 BewG zu sehen, nach der auf eine Bewirtschaftung mit entlohnten fremden Arbeitskräften abzustellen ist. Die Höhe des zu berücksichtigenden Betrages bestimmt sich folglich nach dem Betrag, der für den Einsatz fremder Arbeitskräfte aufzuwenden wäre.

 

Rz. 30

[Autor/Stand]Laufende Geldschulden eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft dürfen entsprechend der Regelung im § 232 Abs. 4 Nr. 3 BewG bei der Grundsteuerbewertung des Betriebs nicht berücksichtigt werden. Deshalb muss auch bei der Berechnung des Reinertrages unterstellt werden, dass der Betrieb schuldenfrei ist.

 

Rz. 31

[Autor/Stand] Lasten, die den objektiven Ertragswert mindern, müssen allerdings berücksichtig werden. Hier kommen allerdings nur solche Lasten in Betracht, die in einer inneren wirtschaftlichen Beziehung zum land- und forstwirtschaftlichen Betrieb stehen, durch die Natur des Betriebes bedingt sind, am landwirtschaftlichen Grundbesitz haften, auf jeden Erwerber übergehen und mit denen jeder Nachfolger als mit einer gegebenen Ausgabe rechnen muss und die damit den objektiven Ertragswert eines landwirtschaftlichen Betriebs mindern. Derartige Lasten sind bereits bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes zu berücksichtigen. Zu diesen Lasten gehören gehören zB Deich- und Siellasten.

 

Rz. 32

[Autor/Stand] Die auf Forstbetrieben ruhenden Holzlasten, deren Ursprung oder Begründung nur aus der geschichtlichen Entwicklung verständlich sind, sind regelmäßig keine Belastungen, die den objektiven Ertragswert des Betriebs berühren. Hierzu gehören zB die auf einem staatlichen Forst ruhenden Bauholz- und Brennholzlasten zugunsten von in benachbarten Gemeinden wohnenden Grundstückseigentümern.

 

Rz. 33

[Autor/Stand] Auch Lasten, die lediglich aus persönlichen Beziehungen des Grundeigentümers oder eines Rechtsvorgängers hervorgegangen sind, mindern den objektiven Ertragswert nicht.[10] Demgemäß sind auch so genannte Patronatslasten[11] oder eine vom Vorsteher eines selbständigen Gutsbezirks zu tragende Wegunterhaltungslast[12] nicht bei der Einheitsbe...

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