Rz. 13
[Autor/Stand] Nach dem Wortlaut des § 13d Abs. 3 Nr. 1 ErbStG gilt die Begünstigung für Grundstücke, die zu Wohnzwecken "vermietet werden". Dieser Begriff umfasst sowohl Grundstücke, die im Zeitpunkt der Entstehung der Steuer bereits vermietet sind, als auch solche, die zur Vermietung bestimmt sind. Im Fall des Leerstandes im Zeitpunkt der Übertragung – z.B. bei Mieterwechsel oder wegen Renovierung - muss die Vermietungsabsicht bereits in der Person des Erblassers oder Schenkers vorgelegen haben.[2]
Ein Grundstück ist vermietet, wenn für die Nutzungsüberlassung ein Entgelt geschuldet wird. Das gilt auch, wenn der Mietvertrag zivilrechtlich nicht wirksam zustande gekommen ist, sofern dieser tatsächlich durchgeführt wird (§ 41 Abs. 1 AO).[3] Auf die Höhe des Entgelts kommt es nicht an. Die unentgeltliche Überlassung ist nicht begünstigt.[4] Ob dabei ein bestimmter Prozentsatz der ortsüblichen Marktmiete erreicht wird oder das Mietverhältnis aus ertragsteuerlichen Gründen (vgl. § 21 Abs. 2 EStG) nicht anerkannt wird, ist ebenso unbeachtlich wie die Vermietung an nahe Angehörige.[5]
Rz. 14
[Autor/Stand] Maßgeblich ist allein, ob die Grenzen des § 42 AO beachten wurden.[7] Das wird bei einer weit unter der Vergleichsmiete liegenden Miete nicht der Fall sein.
Beispiel
Der Vater schenkt seiner Tochter eine an sie für 1 EUR monatlich vermietete Wohnung. Der Bewertungsabschlag nach § 13d ErbStG kommt wegen § 42 AO nicht in Betracht.
Rz. 15
[Autor/Stand] Umgekehrt kann auch bei Vermietung zu einem marktüblichen Mietzins ein Gestaltungsmissbrauch i.S. des § 42 AO vorliegen.
Beispiel
Der Vater V überlässt seiner Tochter T eine Wohnung jahrelang unentgeltlich. Ab dem 1.1.2001 vereinbaren beide wirksam eine ortsübliche Miete von 500 EUR monatlich. Am 15.1.2001 schenkt V der T die Wohnung. Auf Grund des nahen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Vereinbarung der Miete und der Übertragung der Immobilie liegt ein Fall von § 42 AO vor. Der Bewertungsabschlag ist nicht zu gewähren.
Rz. 16
[Autor/Stand] Auf die Dauer der Vermietung kommt es nach dem Wortlaut der Vorschrift nicht an. Deshalb soll auch die kurzfristige Vermietung an wechselnde Gäste einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses begünstigt sein,[10] obgleich das eigentlich nicht dem Gesetzeszweck der Schaffung günstigen Wohnraums entspricht.
Nach Auffassung des BFH[11] ist ein Grundstück ist zur Vermietung zu Wohnzwecken bestimmt, wenn eine konkrete Vermietungsabsicht des Erblassers oder des Schenkers bestanden hat und mit deren Umsetzung begonnen worden ist. Das entspricht dem Stichtagsprinzip (siehe Rz. 10).[12] Die Absicht des Erblassers muss anhand objektiv nachprüfbarer Tatsachen erkennbar geworden sein. Der Erwerber trägt die Feststellungslast.[13]
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