Rz. 41
Errichtet jemand im eigenen Namen und für eigene Rechnung auf einem fremden Grundstück ein Gebäude, ist der Grundstückseigentümer grundsätzlich gem. §§ 93, 94, 946 BGB zivilrechtlicher und zugleich wirtschaftlicher Eigentümer des Gebäudes, wenn die Errichtung des Gebäudes sowohl dem Interesse des Bauherrn als auch dem des Grundstückseigentümers dient, der Wert des Gebäudes sich nicht innerhalb der vereinbarten Nutzungszeit verzehrt und nach Ablauf der Nutzungszeit die Verhältnisse neu gestaltet werden können.[1]
Demgegenüber ist der Bauherr wirtschaftlicher Eigentümer, wenn ihm Substanz und Ertrag des Gebäudes für dessen voraussichtliche Nutzungsdauer zustehen. Dies ist nicht nur dann der Fall, wenn das Gebäude nach Ablauf der voraussichtlichen Nutzungsdauer wirtschaftlich verbraucht ist, sondern auch dann, wenn zwar die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes die Dauer der Nutzungsbefugnis überschreitet, aber der Nutzungsberechtigte, der die Kosten des Gebäudes getragen hat, für den Fall der Nutzungsbeendigung einen Anspruch auf Ersatz des vollen Verkehrswerts des Gebäudes gegen den Grundstückseigentümer hat.[2] Ein solcher Ersatzanspruch kann sich aus einer besonderen vertraglichen Vereinbarung oder unmittelbar aus dem Gesetz ergeben. Dem Hersteller eines Gebäudes auf fremden Grund und Boden steht i. d. R. ein Ersatzanspruch gem. §§ 951, 812 BGB zu, wenn er die Baulichkeit aufgrund eines Nutzungsrechts im eigenen Interesse und ohne Zuwendungsabsicht errichtet hat.[3] Der Umfang des Bereicherungsanspruchs bestimmt sich gem. § 818 Abs. 2 BGB danach, inwieweit der zivilrechtliche Grundstückseigentümer in die Lage versetzt wird, das errichtete Gebäude durch Vermietung oder in sonstiger Weise gewinnbringend zu nutzen[4], also nach dem Wert des Gebäudes im Zeitpunkt der Nutzungsbeendigung.[5]
Eine von einem Miteigentümer des Grundstücks errichtete Wohnung kann diesem nur dann als wirtschaftliches Eigentum voll zugerechnet werden, wenn er in Erwartung des späteren Eigentums die Kosten für die gesamte Wohnung getragen hat und ihm für den Fall der Nutzungsbeendigung ein Anspruch auf Entschädigung in Höhe des anteiligen Verkehrswerts des Gebäudes gegen den anderen Miteigentümer zusteht.[6]
Rz. 42
Ausnahmsweise wird nicht der Grundstückseigentümer, sondern der Bauherr zivilrechtlicher Eigentümer des auf fremden Grund und Bodens errichteten Gebäudes, wenn das Gebäude nur zu einem vorübergehenden Zweck oder in Ausübung eines Rechts an dem Grundstück mit dem Grund und Boden verbunden worden ist.[7] Der Einordnung eines Gebäudes als bloßer Scheinbestandteil des Grundstücks i. S. v. § 95 BGB kommt für die Beurteilung des wirtschaftlichen Eigentums an diesem Gebäude lediglich insoweit Bedeutung zu, als sie zum Auseinanderfallen von zivilrechtlichem Eigentum am Grund und Boden sowie am Gebäude führt. Das Gebäude ist in diesen Fällen dem Bauherrn gem. Abs. 1 zuzurechnen.
Kein Scheinbestandteil i. S. v. § 95 BGB liegt vor, wenn der Bauherr bei Errichtung des Gebäudes den Willen hat, das Bauwerk bei Beendigung des Vertragsverhältnisses in das Eigentum seines Vertragspartners übergehen zu lassen.[8]
Rz. 43 einstweilen frei.
Rz. 44
Wirtschaftliches Eigentum kann bei entsprechenden Voraussetzungen auch dann entstehen, wenn der Grundstückseigentümer Grund und Boden verkauft, sich aber die Nutzung des Gebäudes für die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes durch Vertrag mit dem Erwerber vorbehält.[9]
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