Sächsisches FG Urteil vom 27.04.2020 - 6 K 1390/19

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Berücksichtigung der für den Veranlagungszeitraum vereinbarten und nicht etwa nur der im Veranlagungszeitraum tatsächlich gezahlten Miete bei der Prüfung einer teils entgeltlichen, teils unentgeltlichen Vernietung im Sinne des § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG. Vermietung zwischen ehemaligen Partnern einer nichtehelichen Leebnsgemeinschaft: Erstattung für vor Trennung angefallene Immobilienaufwendungen keine Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften

Leitsatz (redaktionell)

1. Für die Frage, ob gem. § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG eine Aufteilung der Nutzungsüberlassung einer Wohnung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil vorzunehmen ist, kommt es allein auf das Verhältnis der ortsüblichen zur im Mietvertrag vereinbarten Miete und nicht etwa darauf an, ob und ggf. in welcher Höhe der Vermieter das vereinbarte Entgelt für die Gebrauchsüberlassung bereits während eines laufenden Jahres tatsächlich vereinnahmt. Anderenfalls hinge die (teilweise) Unentgeltlichkeit im Sinne von § 21 Abs. 2 EStG von Zufälligkeiten und Unwägbarkeiten ab wie etwa der Zahlungsfähigkeit und dem Zahlungswillen des Mieters, auf welche der Vermieter keinen Einfluss hat (im Streitfall: Berücksichtigung der im Mietvertrag vereinbarten Kaltmiete sowie der laut Mietvertrag vom Mieter geschuldeten und vom Vermieter verauslagten umlagefähigen Betriebskosten als („vereinbarte Miete”).

2. Hat während des Bestehens einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ein Partner Aufwendungen für die gemeinsam bewohnte, im Eigentum des anderes Partners stehende Immobilie getätigt, vermietet der Eigentümer die Immobilie nach der Trennung an seinen nunmehr ehemaligen Partner und muss er diesem die vor der Trennung für die Immobilie aufgewendeten Zahlungen anlässlich der Trennung erstatten, so kann er diese Erstattungszahlung nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehen.

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1 S. 1, § 12 Nr. 1, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Abs. 2 S. 1

Tenor

1. Der Einkommensteuerbescheid für 2016 vom 22. März 2019 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 2. September 2019 wird dahingehen geändert, dass Einkünfte aus der Vermietung des Objektes … in … in Höhe von 1.436,– EUR zu Grunde gelegt werden.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Verfahrens werden zu 64 % dem Kläger und zu 36 % dem Beklagten auferlegt.

4. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der zu vollstreckenden Kosten abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Streitig ist die Höhe von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Der Kläger ist Eigentümer eines Einfamilienhauses in der … in …, in dem er zunächst zusammen mit seiner Lebensgefährtin wohnte. Nach der Trennung zog er aus und vermietete die Immobilie an seine ehemalige Lebensgefährtin. Das Mietverhältnis begann zum 1. Januar des Streitjahres 2016. Die Vertragsparteien vereinbarten eine Kaltmiete von 905,– EUR, von der ein „Nachlass Alleinnutzung” in Höhe von 330,– EUR abzuziehen war. Die Betriebskosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung sowie die Kosten für Strom, Heizung, Müllentsorgung, Straßenreinigung, Grundstückspflege, Wasserver- und -entsorgung einschließlich Niederschlagswasser sowie die Wartungskosten für technische Einrichtungen einschließlich einer auf diese Kosten entfallenden Umsatzsteuer sollte die Mieterin tragen. Die Ver – und Entsorgungsverträge für Strom, Wasser, Gas und Müll sollte die Mieterin direkt mit dem jeweiligen Leistungserbringer abschließen. Auf die übrigen Kosten, über die laut Vertrag jährlich abzurechnen war, sollte sie eine Betriebskostenvorauszahlung von 45,– EUR monatlich leisten. Laut Vertrag war eine Differenz zu den geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen innerhalb von einem Monat nach Zugang der Abrechnung bei der Mieterin auszugleichen.

In seiner Einkommensteuererklärung für das Streitjahr machte der Kläger hinsichtlich des genannten Mietobjektes neben Mieteinnahmen von 7.440,– EUR Werbungskosten von insgesamt 9.874,– EUR geltend. In diesen waren umlagefähige Betriebskosten in Höhe von 800,12 EUR sowie „sonstige Kosten” in Höhe von 3.870,– EUR enthalten. Letztere resultierten aus Zahlungen, die der Kläger im Januar 2016 an seine ehemalige Lebensgefährtin geleistet hatte.

Der Beklagte veranlagte den Kläger ohne Anerkennung der genannten „sonstigen Kosten”. Im Einspruchsverfahren, das ohne Erfolg blieb, gelangte der Beklagte darüber hinaus zu der Auffassung, es liege eine teilentgeltliche Vermietung im Umfang von 63,54 % vor, und verböserte die Einkommensteuerfestsetzung nach vorheriger Anhörung des Klägers in seiner Einspruchsentscheidung entsprechend.

Der Kläger trägt vor, Zahlungen in Höhe von 3.870,– EUR beträfen die Positionen „Fliesen”, „Dusche Gäste WC”, „Stellplatz, Zuwegung”, „KG-Rohre, Sand, Splitt” und „Bauabnahme”. Die zu Grunde liegenden Aufwend...