Niedersächsisches FG Urteil vom 08.07.2005 - 3 K 552/04

vorläufig nicht rechtskräftig

Revision eingelegt (Aktenzeichen des BFH [VIII R 12/06)]

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel bei nur einem Objekt

Leitsatz (redaktionell)

1. Zu den Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückshandels.
2. Bei einer Veräußerung von weniger als vier Objekten können besondere Umstände auf eine gewerbliche Betätigung schließen lassen. Diese besonderen Umstände können darin liegen, dass das Grundstück bereits vor seiner Bebauung verkauft wird oder wenn Gewährleistungspflichten eingegangen werden, die über den bei Privatverkäufen üblichen Bereich hinausgehen. Das gilt auch, wenn der Seuertpflichtige nicht hauptberuflich einer Tätigkeit nachgeht, die der Baubranche zuzurechnen ist.
3. Das Eingehen nur kurzfristiger Kreditverbindlichkeiten entsprechend der vorgenommenen Bautätigkeiten kann eine bedingte Veräußerungsabsicht indizieren.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2

Streitjahr(e)

1992

Nachgehend

BFH (Urteil vom 17.12.2008; Aktenzeichen IV R 77/06)

Tatbestand

Streitig ist, ob vorliegend ein gewerblicher Grundstückhandel gegeben ist.

Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Sie wurde mit Vertrag vom XX.XX.19XX gegründet. Gegenstand ihres Unternehmens ist nach dem Gesellschaftsvertrag der Kauf und die Verwaltung von Immobilien aller Art. Gesellschafterinnen waren bei Gründung D (20 %), I (40 %) und R als Treugeberin. Treuhänderinnen sind D zu 13,33 % und I zu 26,67 %. Die Ehegatten der Gesellschafterinnen waren teilweise als Geschäftsführer von Immobilien- und Projektentwicklungsunternehmen tätig, u.a. der Firma P-GmbH, die mit der Klägerin zusammen gearbeitet hat. Frau I ist noch an einer weiteren gewerblichen Gesellschaft beteiligt, die im Bereich „Einzelhandel und Leasing” tätig ist. Diese Gesellschaft hat in den Jahren 1992 und 1995 jeweils ein Grundstück gekauft, mit einem Mehrfamilienhaus bebaut und verkauft. Ausweislich des Inhalts der Steuerakte ist sie Gesellschafterin der H OHG, die am 01.10.19XX das Grundstück B erworben hat. Es wurde mit einer Wohnanlage für 9 Eigentumswohnungen bebaut. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 4. Juni 19XX fand eine Teilung in 9 Eigentumswohnungen statt. Sämtliche Wohnungen wurden in der Zeit ca. 9 Monaten veräußert. Frau V ist hier zu 50 % beteiligt. Hinsichtlich der beiden anderen Gesellschafterinnen sind keine weiteren Grundstücksgeschäfte bekannt. Frau H ist im Bereich der Dienstleistungen für Haus- und Grundbesitz tätig.

Die Klägerin erwarb im März 1991 zwei in W. nebeneinander gelegene unbebaute Grundstücke zur Größe von 14.0xx qm und 4xx qm. Die Grundstücke wurden später zu einem Grundstück verschmolzen. Auf dem Grundstück errichtete die Klägerin ihren Planungen entsprechend zwei Hallen (Bauantrag xx.05.1991) und ein Bürogebäude (Bauantrag xx.03.1992). Mit Bauvertrag vom xx.07.1991 wurde der Auftrag zur schlüsselfertigen Errichtung der ersten Halle erteilt, der Auftrag für die 2. Halle wurde am xx.07.1992 vergeben. Die erste Halle wurde im Oktober 1991, die zweite Halle im September 1992 fertiggestellt. Die Hallen wurden bereits vor Fertigstellung an vier verschiedene Mieter auf die Dauer von 10 Jahren vermietet, und zwar mit Verträgen vom März und August 1991 an einen Markt, mit Vertrag vom April 1991 an ein Auslieferungslager, mit Vertrag vom Juli 1991 an einen Fachmarkt und mit Vertrag vom August 1991 an einen weiteren Markt.

Am xx. Februar 1992 wurde der Planungsauftrag für das zu errichtende Bürogebäude an ein Architektenbüro erteilt, dem auch die Bauüberwachung und Bauleitung oblag. Das Anfang Dezember 1992 fertiggestellte Bürogebäude wurde ebenfalls schon vor Fertigstellung mit Mietvertrag vom Februar 1992 auf die Dauer von 10 Jahren vermietet. Die Finanzierung erfolgte in vollem Umfang mit nicht befristeten Krediten.

Die Baukosten begrenzte die Klägerin in Relation zu den Mieteinnahmen der von ihr abgeschlossenen Mietverträge. Mit einem Ende Mai 1991 geschlossen mündlichen Vertrag hatte die Klägerin die Projektentwicklungsfirma beauftragt, alle erforderlichen Abstimmungen mit den am Projekt beteiligten Mietern, Vermietern, Baufirmen und Behörden wahrzunehmen. Die mündliche Vereinbarung wurde von der P-GmbH mit Schreiben vom Mai 1991 bestätigt. In der Vereinbarung wird klargestellt, dass sich die Klägerin Investitionsentscheidungen sowie den Abschluss der Verträge in eigener Zuständigkeit vorbehielt. Ferner wurde die Entlohnung geregelt. Danach erhielt die P-GmbH ein Basishonorar in Höhe von DM xx sowie ein Erfolgshonorar, das sich nach den Jahresnettomieten staffelte. Wegen der Einzelheiten wird auf die Vertragsbestätigung vom Mai 1991 verwiesen. Die Klägerin zahlte in 1992 DM xx und in 1993 insgesamt DM yy an die P-GmbH.

Spätestens im Oktober 1992 trat die D GmbH & KG aus K an die Klägerin heran und bat sie um Abgabe eines notariellen Kaufangebotes für das zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig fertiggestellte Grundstück. Am xx. Oktober 1992 erteilte die Klägerin zu Gunsten einer Gesellschaft bürgerliche...