Mietverträge mit Kindern: Erfordernis der vertragsmäßigen Durchführung

Kommentar

Verträge unter nahen Angehörigen sind nach der ständigen BFH-Rechtsprechung der Besteuerung nur dann zugrunde zu legen, wenn sie zum einen bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen sind und darüber hinaus (sogenannter Fremdvergleich) sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Maßgebend für die Beurteilung ist die Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten. Dabei kann einzelnen dieser Beweisanzeichen je nach Lage des Falles unterschiedliche Bedeutung zukommen. Dementsprechend schließt nicht jede Abweichung vom Üblichen notwendigerweise die steuerrechtliche Anerkennung des Vertragsverhältnisses aus.

Voraussetzung für die steuerrechtliche Anerkennung eines Mietvertrages ist aber, daß die Hauptpflichten der Mietvertragsparteien wie das Überlassen einer konkret bestimmten Mietsache zur Nutzung und die Höhe der zu entrichtenden Miete (vgl. § 535 BGB ) stets klar und eindeutig vereinbart sowie entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt werden ( Verträge mit nahen Angehörigen ).

An der erforderlichen tatsächlichen Durchführung bestehen erhebliche Zweifel, wenn die Partner in dem schriftlichen Mietvertrag zwar hinsichtlich der Miete – und auch der Nebenkosten – Regelungen getroffen, diese aber von Anfang an nicht eingehalten haben. Nachträglich mögliche Vertragsänderungen müssen ebenfalls eindeutig und klar sein sowie entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt werden.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 20.10.1997, IX R 38/97

Hinweise:

1. Die Steuerpflichtigen hatten eine neu errichtete Eigentumswohnung für monatlich 900 DM an ihre Tochter und deren Kind vermietet . Gem. dem Mietvertrag war die Miete spätestens zum dritten Werktag eines Monats auf ein im Mietvertrag benanntes Konto der Steuerpflichtigen zu zahlen.

Diese machte in den Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre 1992 und 1993 bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beträchtliche Werbungskostenüberschüsse in Höhe von 31.960 DM bzw. 60.056 DM geltend. Zum Nachweis der Mietzahlungen legten sie 4 Quittungen vor, in denen der Steuerpflichtige für jedes Vierteljahr des Streitjahres 1993 den Erhalt von jeweils 2.700 DM Miete bestätigt hatte.

Während das Finanzamt die Anerkennung des Mietverhältnisses ablehnte, gab das FG Thüringen, Urteil v. 16. 1. 1997, EFG 1997 S. 1518, der Klage statt. Die Revision des Finanzamts führte zur Aufhebung des FG-Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an die Vorinstanz.

2. Der BFH wies unter anderem darauf hin, daß die von den Steuerpflichtigen hier geltend gemachten Zahlungsschwierigkeiten der Tochter keine ausreichende Erklärung dafür seien, daß die Januarmiete überhaupt nicht und die Miete ab Februar nur zum Teil auf ein Konto überwiesen und der Restbetrag in Teilbeträgen während der laufenden Quartale bar gezahlt worden sein soll, und zwar ohne daß Höhe und Zeitpunkt der Barzahlungen festgehalten wurden. Offen sei ferner, warum die Tochter Heiz- und Nebenkostenvorauszahlungen geleistet habe, obwohl die Vertragsparteien schriftlich keine vereinbart hatten.

Nach dem BFH-Urteil wird davon auszugehen sein, daß dieses Mietverhältnis mangels hinreichender Durchführung der Mietzinszahlung usw. einkommensteuerlich nicht anzuerkennen sein dürfte. Denn die Beteiligten werden kaum stichhaltige Gründe für das Auseinanderklaffen zwischen schriftlich Vereinbartem und tatsächlicher Durchführung noch vorzubringen haben.

3. Für die Praxis folgt auch aus dieser Entscheidung die dringende Empfehlung , bei Vereinbarungen unter nahen Angehörigen auf den einwandfreien Vollzug des Vertrags, mindestens der wesentlichen Bestimmungen, sorgfältig zu achten.