Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 7b ... / E. Die dauerhafte Vermietung zu Wohnzwecken (§ 7b Abs 2 Nr 3 EStG)

1. Sinn und Zweck der Regelung

Rn. 95

Stand: EL 155 – ET: 12/2021

Damit die neu geschaffenen Wohnungen nicht alsbald dem Wohnungsmarkt durch Umwandlung in Gewerbeflächen wieder entzogen werden, sieht § 7b Abs 2 Nr 3 EStG Folgendes vor:

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den folgenden 9 Jahren (vereinfacht: 10 Jahre) der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen, wobei die vorübergehende Beherbergung von Personen nicht begünstigt ist.

2. Wohnzwecke

Rn. 96

Stand: EL 155 – ET: 12/2021

Begünstigt ist nur die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken. Die vorübergehende Beherbergung von Personen ist keine Überlassung zu Wohnzwecken (§ 7b Abs 2 Nr 3 Hs 2 EStG). Aus dem Wort "soweit" folgt. Bei einer solchen vorübergehenden Personenbeherbergung sind die dafür verwendeten Räume aus der Förderung auszuscheiden (BMF v 07.07.2020, BStBl I 2020, 623 Tz 37; Streck, Stbg 2020,33 und 2020,393) und zwar nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen.

Rn. 97

Stand: EL 155 – ET: 12/2021

ABC der "Wohnzwecke"

Allgemein zum Begriff Wohnzweck

Zum Begriff der Wohnzwecke s § 7 Rn 339 (Handzik) und BMF v 07.07.2020, BStBl I 2020, 623 Tz 35–38; R 7.2 Abs 1–3 EStR 2012. Der Gesetzgeber (BR-Drucks 470/18) übernimmt dabei die Wertungen in R 7.2 Abs 1–3 EStR 2012.

Befristeter Mietvertrag

Die Frage ist bei befristeten Mietverträgen, welche Laufzeit als unschädlich anzusehen ist:

• mehr als 1 Jahr (BMF v 07.07.2020, BStBl I 2020, 623 Tz 36; Mohaupt, NWB 29/2019, 2153; Becker/Müller/Riess, DStR 2020, 1097; Schmidt NWB 33/2020, 2452);
• mehr als 6 Monate (Streck, Stbg 2020, 33 und 2020, 393);
• Einzelfall entscheidet (Kaminski, Stbg 2019, 487).

Betriebsangehörigenwohnung

s "Hausmeisterwohnung"

Boarding House

nicht begünstigt (BMF v 07.07.2020, BStBl I 2020, 623 Tz 37 mw Bsp; Mohaupt, NWB 29/2019, 2153; Kaminski, Stbg 2019, 487; Schmidt, NWB 33/2020, 2452; auch s Rn 102).

Ferienwohnung

nicht begünstigt (BMF v 07.07.2020, BStBl I 2020, 623 Tz 37 mit weiteren Bsp; Mohaupt, NWB 29/2019, 2153; Kaminski, Stbg 2019, 487; Becker/Müller/Riess, DStR 2020, 1097; Schmidt, NWB 33/2020, 2452; Streck, Stbg 2020, 33 und 2020, 393).

Gemeinschaftsunterkunft

in der einzelne Plätze zB für ausländische Flüchtlinge zur Verfügung gestellt werden: nicht begünstigt (Becker/Müller/Riess, DStR 2020, 1097).

Häusliches Arbeitszimmer

es gehört auch zu den "Wohnzwecken" (BT-Drucks 19/4949, 14; Streck, Stbg 2020, 33 und 2020, 393).

Hausmeisterwohnung

Überlassung einer Wohnung aus betrieblichen Gründen an Betriebsangehörige (zB die Hausmeisterwohnung) dient "Wohnzwecken" (Kaminski, Stbg 2019, 487; Schmidt, NWB 33/2020, 2452).

Leerstand

ME sind entsprechend der allg Grundsätze Leerstandszeiten unschädlich, wenn der Wille zur entgeltlichen Überlassung beim StPfl fortbesteht und er dies nachweisen kann (etwa: Vermietungsanzeigen usw; glA BMF v 07.07.2020, BStBl I 2020, 623 Tz 34 iVm BMF v 08.10.2004, BStBl I 2004, 933 Tz 24–26; Mohaupt, NWB 29/2019, 2153; Kaminski, Stbg 2019, 487; Schmidt, NWB 33/2020, 2452; wohl auch Hechtner, NWB 38/2018, 2761). Je länger allerdings der Leerstand dauert, desto schwieriger wird es für den StPfl.

Service Apartment

nicht begünstigt bei schnellem Mieterwechsel (Becker/Müller/Riess, DStR 2020, 1097; Streck, Stbg 2020, 33 und 2020, 393; Schmidt, NWB 33/2020, 2452).

Untervermietung

Bei Untervermietung kann eine solche (schädliche) "vorübergehende Beherbergung von Personen" uU vorliegen; der StPfl wird daher gut beraten sein, entweder eine solche Untervermietung vertraglich gegenüber dem Mieter auszuschließen oder wenigstens die vorherige Zustimmung zu verlangen (glA Schmidt, NWB 33/2020, 2452). Kritisch zu diesem Problem der Untervermietung auch Streck, Stbg 2020, 33 und 2020, 393).

3. Entgeltliche Überlassung

Rn. 98

Stand: EL 155 – ET: 12/2021

Die Überlassung muss "entgeltlich" sein. Daraus folgt:

• Eine Mietenobergrenze ist nicht vorgesehen.
• Möblierte entgeltliche Überlassung: ME unschädlich (glA Mohaupt, NWB 29/2019, 2153).
• Verbilligte (= teilentgeltliche) Überlassung: Zieht man aus dem Bereich von VuV für den Begriff "entgeltlich" § 21 Abs 2 S 2 EStG heran, würde dies bedeuten, dass eine Überlassung zu mindestens 66 % der ortsüblichen Miete zur vollen Sonderabschreibung berechtigt. Bei Unterschreitung der 66 %-Grenze will der Gesetzgeber von einer (voll-)unentgeltlichen Überlassung ausgehen und die Sonderabschreibung verweigern (BT-Drucks 19/4949, 14), mE ist vielmehr in diesem Fall entsprechend § 21 Abs 2 S 1 EStG aufzuteilen (glA BMF v 07.07.2020, BStBl I 2020, 623 Tz 33; Morawitz, DStR 2019, 1545; Karrenbrock/Keiper, NWB 4/2020, 264; kritisch dazu Becker/Müller/Riess, DStR 2020, 1097).
• Unentgeltliche Überlassung: Diese ist nicht begünstigt (BMF v 07.07.2020, BStBl I 2020, 623 Tz 33).
• Selbstnutzung: Diese ist ebenfalls nicht begünstigt, weil nichts überlassen wird (BMF v 07.07.2020, BStBl I 2020, 623 Tz 33).

Rn. 99

Stand: EL 155 – ET: 12/2021

Die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken muss für mindestens 10 Jahre erfolgen, weil der Gesetzgeber vom Jahr der Anschaffung/Herstellung und den 9 Folgejahren spricht. Aus dem Wort "m...