Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG §§ 4, ... / ga) Regelfall: zivilrechtlicher Eigentumsübergang nach Übergang von Besitz, Nutzungen, Gefahr, Lasten

Rn. 170n

Stand: EL 142 – ET: 04/2020

Die zivilrechtliche Übereignung eines Grundstücks wird durch Auflassung (§ 925 BGB) und Eintragung im Grundbuch bewirkt (§ 873 BGB). Der konkrete Zeitpunkt der Umschreibung des Grundbuchs und damit des zivilrechtlichen Eigentumserwerbs ist für die Parteien nicht disponibel. Im Regelfall wird das Grundstück in Vollzug des Kaufvertrags vor der Grundbuchumschreibung übergeben. Für den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums an Grundstücken ist die Auflassung nicht erforderlich (BFH v 13.01.2006, I B 93/05, BFH/NV 2006, 706; BFH v 20.11.2011, IV R 35/08, BFH/NV 2012, 377). Treten im Vorstadium des zivilrechtlichen Eigentumserwerbs an Grundstücken zur Inbesitznahme in Erwartung des Eigentumserwerbs verbleibende, für die Zurechnung des wirtschaftlichen Eigentums relevanten Herrschaftsbefugnisse (Nutzungen, Gefahr, Lasten) in hinreichendem Maße hinzu (s Rn 170aff), geht wirtschaftliches Eigentum mit der Folge des Zurechnungswechsels vor zivilrechtlichem Eigentum auf den Erwerber über.

Obschon vom zivilrechtlichen Eigentum abweichendes wirtschaftliches Eigentum nach der Grundaussage des § 39 AO der Ausnahme- und nicht der Regelfall ist, stellt sich dies für grundstücksbezogene Übertragungsvorgänge praktisch abweichend dar: infolge fehlender Disponibilität der Grundbucheintragung ist der Übergang wirtschaftlichen vor Übergang zivilrechtlichen Eigentums der Regelfall (vgl auch BFH v 18.05.2006, III R 25/05, BFH/NV 2006, 1747: "Regelfall, dass […] der Käufer wirtschaftliches Eigentum erwirbt, bevor er zivilrechtlicher Eigentümer geworden ist").