Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 2 U ... / ha) Vermietung und ...

Dr. Peter Handzik

haa) Der Betrachtungszeitraum

Rn. 105

Stand: EL 159 – ET: 08/2022

Der BFH hält in st Rspr (zB BFH BStBl II 1995, 116; 1997, 650; 2000, 67; 2003, 580; 2003, 695; 2009, 776; 2010, 124; ferner s Rn 92) auch bei VuV Liebhaberei für möglich. Ob Liebhaberei oder Überschusserzielungsabsicht vorliegt, entscheidet sich danach, ob bei Gebäuden innerhalb eines Prognosezeitraums (= "Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung", s Rn 92) ein Totalüberschuss erzielt wird (BFH IX R 13/12, BStBl II 2013, 533; BFH BFH/NV 1991, 533; BFH VIII R 51/09, BFH/NV 2013, 365; FG Mchn 7 K 2102/13, DStRE 2017, 17 rkr). Somit stellt sich die Frage der Dauer eines solchen Prognosezeitraums (s Stein, DStR 2002, 1419; NWB F 3, 12 169):

(1)

BFH BStBl II 2002, 726; 2003, 282; 2003, 806; BFH IX R 7/07, BStBl II 2007, 873; BFH IX R 9/06, BStBl II 2008, 515; BFH IX R 67/06, BStBl II 2009, 370 geht nunmehr typisierend von 30 Jahren aus (ihm folgend FG Ha DStRE 2004, 686 rkr für Schiffsbeteiligung; FG D'dorf DStRE 2005, 443 rkr; BMF v 08.10.2004, BStBl I 2004, 933 Rz 34 ab VZ 2004; FG Ha 2 K 247/08, DStRE 2010, 1300 rkr). Ferner s § 21 Rn 29 (Nacke).

Demgegenüber sprach BFH BFH/NV 1995, 866 noch von "mindestens 50 Jahren und mehr". Der BFH begründet dies (in BFH BStBl II 2002, 726 für Ferienwohnung, auch s Rn 123 "Ferienwohnung") damit, dass innerhalb einer Laufzeit von 25–30 Jahren bei einer Finanzierung der Immobilie zu Standardkonditionen die Kredite idR getilgt werden. Daher ist eine Vermietungstätigkeit eines Immobilienfonds, die lt Konzept nur 20 Jahre umfassen soll, nicht eine auf Dauer ausgelegte Vermietung (und nur bei einer dauerhaft angelegten Vermietung ist grds von Überschusserzielungsabsicht auszugehen; BFH IX B 46/08, BStBl II 2008, 815; aA FG Ha 2 K 247/08, DStRE 2010, 1300 rkr, jedoch soll sich unter Hinweis auf das Konzept des Immobilienfonds keine Abweichung gegenüber dem Urteil BFH BStBl II 2008, 815 ergeben).

(2)

Ist die Vermietung nur für einen begrenzten Zeitraum angelegt, ist dieser maßgeblich (BFH IX R 55/02, BFH/NV 2004, 484; BFH VIII R 51/09, BFH/NV 2013, 365).

(3)

Ferner s Rn 123 "Immobilienfonds".

Rn. 106

Stand: EL 159 – ET: 08/2022

Beruhen die VuV-Einkünfte auf einem Nießbrauchsrecht, ist für die Frage, ob Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt, auf die voraussichtliche Dauer des Nießbrauchsrechts abzustellen (FG Münster EFG 1997, 1232 rkr).

Rn. 107

Stand: EL 159 – ET: 08/2022

Es kommt aber nicht auf die Nutzungsdauer des Grundstücks (oder Gebäudes) allgemein an, sondern darauf, wie lange gerade der StPfl dies voraussichtlich wirtschaftlich nutzt (BFH BStBl II 1987, 668; 2000, 676; 2001, 789; BFH/NV 1999, 717) – Grundsatz der Individualbesteuerung, s Rn 124ff.

Rn. 107a

Stand: EL 159 – ET: 08/2022

Zur Frage, ob es ausreicht, wenn der Totalüberschuss erst beim Gesamtrechtsnachfolger anfällt, da der StPfl diesen mutmaßlich aufgrund der langfristigen Finanzierung, der prognostizierten Mieteinnahmen und seines Alters nicht mehr erleben wird, s Rn 75 und (betreffend LuF) s Rn 104.

hab) Das Objekt der Betrachtung

Rn. 107b

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Die Einkünfteerzielungsabsicht ist objektbezogen zu prüfen, dh (BFH IX R 67/07, BStBl II 2009, 370; BFH IX R 39/08, BStBl II 2009, 776; BFH IX R 3/10, BStBl II 2011, 166; BFH IX R 14/12, BStBl II 2013, 279; BFH IX R 37/12, BStBl II 2013, 815; BFH IX B 97/03, BFH/NV 2004, 196; Schallmoser, DStR 2013, 501; s § 21 Rn 29 (Nacke)), also die auf eine bestimmte Immobilie ausgerichtete Tätigkeit des StPfl (BFH IX R 37/12, BStBl II 2013, 815):

(1)	Bezieht sich die Vermietungstätigkeit auf ein gesamtes Grundstück: Gegenstand der Betrachtung ist dann das gesamte Grundstück.
(2)	Bezieht sich die Vermietungstätigkeit dagegen nicht auf ein gesamtes Grundstück, sondern auf darauf befindliche Gebäude oder Gebäudeteile (insbesondere Wohnungen): Gegenstand der Betrachtung ist dann jedes einzelne vermietete Objekt (insbesondere jede einzelne Wohnung oder sogar einzelne Räume einer Wohnung, BFH IX R 38/12, DStRE 2013, 2323).

Daher kann in einem Mietshaus bspw bzgl der Wohnung Nr 1 im EG Überschusserzielungsabsicht gegeben sein, aber nicht bei Wohnung Nr 2 im 1. OG (s BFH IX R 54/08, BStBl II 2010, 124 mit Anmerkung Kanzler, FR 2010, 172; BFH IX R 37/12, BStBl II 2013, 815). S dazu auch Moritz, NWB 38/2009, 2965.

Diese objektbezogene Betrachtungsweise gilt auch, wenn die Objekte aufgrund eines einheitlichen Mietvertrages zusammen zur Nutzung überlassen werden (BFH IX R 67/07, BStBl II 2009, 370).

hac) Außer Betracht bleibende Vorgänge für die Totalüberschuss-Berechnung

Rn. 108

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Außer Betracht bleiben für die Berechnung (hierzu bereits s Rn 75)

Wertsteigerungen der Vermögenssubstanz (BFH BStBl II 1995, 116; 2000, 676),
steuerfreie Veräußerungsgewinne (BFH BStBl II 1982, 463; BFH/NV 1991, 369; 1993, 8; 1999, 717),
nicht steuerbare Veräußerungsgewinne (BFH BStBl II 2000, 660; 2002, 726; 2003, 914).

Zu nach § 23 EStG stpfl Veräußerungsgewinn s Rn 75.