• 2021

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts / Sachverständigengutachten / Kaufpreis / § 198 BewG

 

Im Rahmen der Immobilienbewertung für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke lassen sich über den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG vielfach erhebliche steuerliche Vorteile erzielen. Anwendung findet § 198 BewG auch für grunderwerbsteuerliche Zwecke in den Fällen des § 8 Abs. 2 GrEStG. Neben dem Gutachtennachweis lässt die FinVerw auch den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts mittels eines Kaufpreises zu, sofern dieser im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist. Auch ein außerhalb dieses Zeitraums zustande gekommener Kaufpreis kann nach Auffassung der FinVerw Berücksichtigung finden, sofern die maßgeblichen Verhältnisse hierfür – verglichen mit denen am Bewertungsstichtag – unverändert geblieben sind. Der Stpfl. dürfte den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten auch dann vornehmen können, wenn ein zeitnaher Verkauf vorliegt. Der BFH hat mit Urteil v. 5.12.2019, II R 9/18 entschieden, dass der Nachweis nach § 198 BewG nur durch ein Gutachten erbracht werden kann, welches vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erstellt worden ist. Dem folgt die FinVerw nicht. Sie akzeptiert auch Gutachten von Sachverständigen, die von einer staatlichen bzw. staatlich anerkannten Stelle oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind (Erlasse v. 2.12.2020, BStBl I 2021, 146). Zu beachten ist, dass sich der Stpfl. im finanzgerichtlichen Verfahren nicht auf die aufgeführte Verwaltungsanweisung berufen kann, da diese insoweit nicht bindend ist. Von daher sollte bei Einschaltung eines Sachverständigen ohne öffentliche Bestellung versucht werden, inhaltliche Differenzen bereits im Verwaltungsverfahren abzuklären, um die Zurückweisung des Gutachtens zu vermeiden.

(so Eisele, Erbschaftsteuerliche Immobilienbewertung: Verkehrswertnachweis durch Sachverständigengutachten – Eine aktuelle Bestandsaufnahme, NWB 2021, 686)

• 2022

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts / Immobilienbewertung / Hinzuziehung von Sachverständigen / § 198 BewG

 

Der Wert von Immobilien wird im Rahmen der bewertungsrechtlichen Vorschriften auf der Grundlage von typisierenden Massenverfahren ermittelt, denen pauschalierte und vereinfachte Annahmen zugrunde liegen. Diese Verfahren sind nur bedingt geeignet, den gemeinen Wert von Immobilien unter Berücksichtigung der tatsächlichen Lage-, Ausstattungs- und Zustandsgegebenheiten zu bestimmen. Vor diesem Hintergrund kann sich der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts von Immobilien durch Erstellung eines Sachverständigengutachtens nach § 198 BewG empfehlen. Hierdurch lassen sich im Einzelfall erhebliche Steuerersparnisse erzielen. In Betracht kommen kann dies insbesondere in den Fällen, in denen sich der Eigentumswechsel an der Immobilie ohne Abgleich mit den Wertverhältnissen auf dem Immobilienmarkt vollzieht. Geltung hat dies insbesondere bei Schenkungen und Erbschaften. In den Fällen der Erstellung eines Sachverständigengutachtens sollte ein vollwertiges Gutachten in Auftrag gegeben werden. Kurzgutachten genügen den Anforderungen der FinVerw regelmäßig nicht. Das erstellte Sachverständigengutachten ist für die FinVerw nicht bindend. Es unterliegt deren Beweiswürdigung. Enthält das Sachverständigengutachten Mängel, kann es von der FinVerw zurückgewiesen werden. Zu beachten ist, dass die Ablehnungsquote der FinVerw insoweit recht hoch ist. Bevor die Beauftragung zur Erstellung eines Sachverständigengutachtens erfolgt, sollten dessen Erfolgsaussichten im Rahmen einer entsprechenden Vorprüfung abgeklärt werden. Abzuraten ist von entsprechenden kostengünstigen oder kostenfreien Angeboten auf Internetplattformen.

(so Seitz, Immobilienwertermittlungen im steuerlichen Kontext – Hinzuziehung von Sachverständigenleistungen, DStR 2022, 1774)

• 2023

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts / Anhaltspunkte für einen zu hohen Grundbesitzwert / § 198 BewG

 

Die jüngsten Änderungen des BewG hinsichtlich der Grundbesitzbewertung für Zwecke der SchenkSt und ErbSt führen teilweise zu einer deutlichen Erhöhung der Grundbesitzwerte. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, wann sich die Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Nachweis eines geringeren gemeinen Werts i. S. d. § 198 BewG lohnt. Anknüpfungspunkte für den Nachweis eines geringeren gemeinen Werts sind zum einen grundstücksbezogene individuelle Beeinträchtigungen (z. B. Renovierungsstau, Baumängel). Zum anderen führt das gestiegene Zinsniveau zu einem Ansatz von zu geringen Liegenschaftszinssätzen, zumal deren Ermittlung auf Vergangenheitswerten beruht. Auch kann die tatsächliche Restnutzungsdauer – insbesondere im Hinblick auf die...

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