• 2020

Bewertung von Mietwohngrundstücken im Ertragswertverfahren / Aktuelle Entwicklungen / § 184 BewG

 

Vor dem Hintergrund der derzeitigen Immobilienpreise kommt es bei Mietwohngrundstücken im Falle der Erbschaft oder Schenkung zu hohen Steuerbelastungen. Mietwohngrundstücke werden im Ertragswertverfahren bewertet. Die Bodenrichtwerte steigen ständig vor dem Hintergrund der Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt. Vielfach müssen die Bodenrichtwerte wegen einer abweichenden Geschossflächenzahl angepasst werden. Hier stellt sich die Frage, ob die gebietstypische Geschossflächenzahl auch tatsächlich realisiert werden kann. Der Rohertrag ist anzupassen, wenn zu einer um mehr als 20 % von der Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen wird. Dies führt zu einer Benachteiligung von günstig vermieteten Objekten und zu einer Begünstigung teuer vermieteter Objekte. Wesentlichen Einfluss auf die Ermittlung des Grundstückswerts hat der Liegenschaftszinssatz. Hier kommt es zu erheblichen Wertunterschieden, je nachdem, ob ein vom Gutachterausschuss ermittelter marktüblicher Liegenschaftszinssatz Anwendung findet oder der gesetzlich in § 188 BewG geregelte nicht mehr der Marktsituation entsprechende Liegenschaftszinssatz. Letzterer führt zu erheblich niedrigeren Grundstückswerten. Dies dürfte mit dem verfassungsrechtlichen Gleichheitsgrundsatz nicht vereinbar sein. Vor dem Hintergrund der aufgezeigten Punkte kann sich der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG empfehlen.

(so Arps-Aubert, Aktuelle Brennpunkte bei der Bewertung von Mietwohngrundstücken nach dem BewG – Eine Betrachtung der wesentlichen Stellschrauben der Grundstückswertermittlung, NWB 2020, 3819)

• 2023

Auswirkungen der Änderungen im BewG durch das JStG 2022 / Ertragswertverfahren / Sachwertverfahren / § 184ff. BewG / §§ 189ff. BewG

 

Durch das JStG 2022 sind die Vorschriften der Grundbesitzbewertung an die Regelungen der ImmoWertV angepasst worden. Betroffen hiervon sind auch das Ertrags- und das Sachwertverfahren. Die vorgenommenen Änderungen führen auf der einen Seite zu einer Annäherung der Steuerwerte an die Verkehrswerte. Auf der anderen Seite können sie im konkreten Einzelfall aber auch zu einer signifikanten und teilweise nicht sachgerechten Erhöhung der Immobilienwerte führen. Im Rahmen des Ertragswertverfahrens führen zu Werterhöhungen die Änderungen bei den Bewirtschaftungskosten und den gesetzlichen Liegenschaftszinssätzen. Im Rahmen des Sachwertverfahrens sind dies die Einführung von Regionalfaktoren und die Erhöhung der gesetzlichen Wertzahlen, wobei noch hinzukommt, dass keine Verknüpfung zwischen den Regional- und den Sachwertfaktoren besteht. Des Weiteren besteht im Rahmen des BewG – im Gegensatz zur ImmoWertV – eine strenge Bindung des Bewertungsverfahrens an die Grundstücksart. Dies kann insbesondere bei Anwendung des Sachwertverfahrens beim vermieteten Wohnungs- und Teileigentum zu überhöhten Werten führen.

(so Nagel/Schlund, Auswirkungen der Änderungen im Bewertungsgesetz durch das JStG 2022 – eine Praxisanalyse – Anpassung der Vorschriften an die ImmoWertV, NWB 2023, 310)

Auswirkungen der Änderungen im BewG durch das JStG 2022 / Vergleichswertverfahren / Ertragswertverfahren / Sachwertverfahren / § 183 BewG / § 184ff. BewG / §§ 189ff. BewG

 

Durch das JStG 2022 sind die Vorschriften der Grundbesitzbewertung an die Regelungen der ImmoWertV angepasst worden. Dies kann höhere Immobilienwerte zur Folge haben. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind hierfür maßgebend die gestiegenen Bodenrichtwerte, bei Anwendung des Ertragswertverfahrens die gestiegenen Mieten, die angepassten Bewirtschaftungskosten und die geänderten Liegenschaftszinsen und bei Anwendung des Sachwertverfahrens die Indizierung der Baukosten, die Einführung des Regionalfaktors, die Verlängerung der Restnutzungsdauer und die Änderungen bei den Wertzahlen. Die korrekte Wahl des anzuwendenden Bewertungsverfahrens ist zu prüfen. Gleiches gilt hinsichtlich der Anwendung von § 198 BewG, wobei zu berücksichtigen ist, dass auch die Neuregelungen im Rahmen der ImmoWertV zu erhöhten Immobilienwerten führen. Aus verfassungsrechtlicher Sicht dürfte sich die Frage stellen, ob die vorgenommenen Änderungen wegen der erheblichen Auswirkungen aufgrund der fehlenden Ankündigung erst nach einer gewissen Übergangszeit hätten in Kraft gesetzt werden dürfen, um nicht nur gut beratenden Stpfl. die Möglichkeit zu geben, noch von den alten Regelungen Gebrauch machen zu können. Ein verfassungsrechtlicher Anspruch auf höhere Freibeträge dürfte nicht bestehen.

(so Halaczinsky, Erbschaft-/Schenkungsteuer: Höhere Grundbesitzwerte ab 2023, UVR 2023, 49)

Änderungen der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Grundbesitzbewertung durch das JStG 2022 / Modellkonformität / Ertragswertverfahren / Sachwertverfahren / § 177 BewG / § 184ff. BewG / §§ 189ff. BewG

 

Durch das JStG 2022 sind die Vorschriften der Grundbesitzbewertung an die Neuregelungen der ImmoWertV angepasst worden. Es wurde ...

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