• 2021

Verzicht auf die Steuerbefreiung bei Grundstücksveräußerungen / Vorsorgliche Option bei Geschäftsveräußerungen im Ganzen / Widerruf der Option / § 9 UStG

 

Bei Grundstücksumsätzen i.S.d. § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG kann der Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 9 UStG nur im ursprünglichen notariellen Kaufvertrag erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn zivilrechtlich die fehlende notarielle Beurkundung durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch geheilt wird. Nicht möglich ist eine nachträgliche Heilung unwirksamer Verzichtserklärungen. Um unwirksame Verzichtserklärungen wegen unklarer Sachverhaltsumstände zu vermeiden, kann es sich empfehlen, zunächst nur einen Vorvertrag abzuschließen. Da die Abgrenzung zwischen einer steuerpflichtigen Grundstücksveräußerung und einer nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen schwierig ist, empfiehlt sich für den Fall des Scheiterns einer angenommenen Geschäftsveräußerung im Ganzen eine vorsorgliche Optionserklärung im notariellen Kaufvertrag. Diese muss so formuliert werden, dass sie als unbedingt anzusehen ist. Nach der bisherigen Rechtsprechung kann der Widerruf der Option nur im ursprünglichen notariellen Kaufvertrag erfolgen mit der Folge des faktischen Ausschlusses des Widerrufsrechts. Demgegenüber vertritt das FG Baden-Württemberg in seinem Urteil v. 1.8.2019, 1 K 3115/18 (XI R 22/19) zu Recht die Auffassung, dass der Widerruf einer Verzichtserklärung auch nachträglich bis zum Eintritt der materiellen Bestandskraft der USt-Festsetzung erklärt werden kann. In entsprechenden Fällen sollte der Widerruf des Verzichts in einer notariellen Ergänzungsurkunde erklärt und gegen die nachfolgende Vorsteuerberichtigung Einspruch eingelegt werden mit Hinweis auf das beim BFH anhängige Verfahren. Zu beachten ist, dass der Widerruf des Verzichts in zeitlicher Hinsicht an die Änderbarkeit der Steuerfestsetzung für das Leistungsjahr gebunden ist. Abzustellen sein dürfte auf die Steuerfestsetzung des Erwerbers.

(so Kraeusel, Verzicht auf die Steuerbefreiung von Grundstücksumsätzen und sein Widerruf, UVR 2021, 27)

Steuerfreie Vermietung an Pauschallandwirte / § 9 Abs. 2 UStG / § 24 UStG

 

Mit Urteil v. 1.3.2018, V R 35/17 hat der BFH die Option zur Steuerpflicht nach § 9 Abs. 2 UStG bei der Vermietung und Verpachtung an pauschalbesteuernde Land- und Forstwirte ausgeschlossen mit der Folge, dass die Vermietung und Verpachtung an pauschalbesteuernde Land- und Forstwirte zwingend steuerfrei ist. Dieser Auffassung hat sich die FinVerw mit BMF-Schreiben v. 6.11.2020, BStBl I 2020, 1202 angeschlossen und Abschnitt 9.2 UStAE entsprechend angepasst. Es besteht eine Übergangsregelung. Die Rechtsauffassung des BFH gilt für alle noch offenen Fälle, spätestens aber für Umsätze ab dem 1.1.2020. Damit muss die Vermietung spätestens ab dem 1.1.2020 steuerfrei erfolgen. Werden vom Land- und Forstwirt sowohl regelbesteuerte Umsätze als auch pauschalbesteuerte Umsätze ausgeführt, besteht die Möglichkeit der Teiloption. Die fehlerhafte Option muss wegen ihrer Unwirksamkeit nicht ausdrücklich widerrufen werden. Dies empfiehlt sich allerdings aus Gründen der Klarstellung. Wurde für die Vermietungsleistung im Vertrag oder in einer Dauerrechnung USt gesondert ausgewiesen, gilt § 14c UStG. Insoweit ist eine Berichtigung erforderlich. Die entsprechenden Auswirkungen ergeben sich dann auch auf den Vorsteuerabzug bzw. die Vorsteuerberichtigung beim Mieter und Vermieter. Dabei kann beim Vermieter auch eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG in Betracht kommen. Aufgrund der höheren steuerfreien Umsätze kann sich bei ihm auch der unternehmensbezogene Vorsteuerschlüssel ändern. Der Land- und Forstwirt hätte aber auch die Möglichkeit, auf die Anwendung von § 24 UStG zu verzichten und zur Regelbesteuerung zu optieren.

(so Becker, Steuerfreie Vermietung an Pauschallandwirte – Finanzverwaltung passt UStAE mit BMF-Schreiben v. 6.11.2020 an BFH-Rechtsprechung an, NWB 2021, 336)

• 2022

Widerruf der Umsatzsteueroption bei Grundstückslieferungen / § 9 UStG

 

Nach Auffassung der FinVerw kann die einmal im notariellen Grundstückskaufvertrag erklärte Umsatzsteueroption (§ 9 Abs. 1, Abs. 3 S. 2 UStG) nicht widerrufen werden. Dem folgt der BFH in seinem Urteil v. 2.7.2021, XI R 22/19 nicht. Danach kann die im notariellen Grundstückskaufvertrag erklärte Umsatzsteueroption auch außerhalb des ursprünglichen notariellen Grundstückskaufvertrags widerrufen werden. In zeitlicher Hinsicht ist dies möglich, solange die Umsatzsteuerfestsetzung des Käufers für das Jahr der Leistungserbringung noch anfechtbar oder aufgrund des Vorbehalts der Nachprüfung änderbar ist. Möglich sein dürfte auch ein teilweiser Widerruf der Umsatzsteueroption mit der Folge einer Anpassung nach unten. Fraglich ist, ob bei einer teilweisen Umsatzsteueroption auch eine Anpassung nach oben erfolgen kann. Dies dürfte auch vor dem Hintergrund des Wortlauts von § 9 Abs. 3 S. 2 UStG möglich sein. Um sich die Möglichkeit des Widerrufs offen zu halten, kann sich ein Ein...

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