Literaturauswertung AO/FGO/... / 4.10 § 9 UStG (Verzicht auf Steuerbefreiungen)

• 2016

Nachträgliche Umsatzsteuer-Option bei Grundstückskaufverträgen

 

Der BFH hat mit Urteil vom 21.10.2015, XI R 40/13 entschieden, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung der Lieferung eines Grundstücks außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens nur in dem dieser Grundstückslieferung zugrunde liegenden notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden kann. Ein späterer Verzicht auf die USt-Befreiung ist unwirksam, auch wenn er notariell beurkundet wird. Die Entscheidung des BFH ist für die Kautelarpraxis wenig hilfreich. Die Regelung in § 9 Abs. 3 Satz 2 UStG hätte auch eine andere Interpretation zugelassen. Zukünftig müssen Grundstückskaufverträge in umsatzsteuerrechtlicher Hinsicht einer intensiven Prüfung unterzogen werden. Nachträgliche Optionen sind nicht mehr zulässig, wenn diese z.B. vergessen worden sind oder wenn auf diese leichtfertig verzichtet wurde. Gleiches gilt auch für formell unwirksame Teiloptionen. Auch ist es nicht völlig ausgeschlossen, dass die Entscheidung des BFH Auswirkungen auf die vorsorgliche Option im Rahmen von Geschäftsveräußerungen im Ganzen hat. Geltung dürfte die Entscheidung des BFH auch für den Fall des Widerrufs der Option haben. Von daher dürfte es nicht mehr möglich sein, vorsorglich von vornherein im maximal möglichen Umfang zu optieren.

(so Erdbrügger, Muss die Kautelarpraxis bei Grundstückskaufverträgen auf die nachträgliche Umsatzsteuer-Option verzichten?, BB 2016, 734)

Option bei Grundstückskaufverträgen / Bauträgerfälle

 

Durch die Urteile des BFH v. 12.8.2013, XI R 16/14 und v. 25.11.2015, V R 66/14 wird der Anwendungsbereich der Grundsätze der Geschäftsveräußerung im Ganzen im Bauträgerbereich erweitert. Bei einer über zwei bis drei Jahre dauernden Vermietung und einem Leerstand von 10 % kann bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen von einer Geschäftsveräußerung im Ganzen ausgegangen werden. Auch kann bei Bauträgern aufgrund der bei ihnen generell bestehenden Veräußerungsabsicht eine Geschäftsveräußerung im Ganzen nicht abgelehnt werden. Ebenfalls schließt eine typische Bauträgertätigkeit bei einem Objekt die Anwendung der Grundsätze der Geschäftsveräußerung im Ganzen bei einem anderen Objekt nicht aus. Abzustellen ist auf die Verhältnisse beim konkreten einzelnen Objekt. Des Weiteren hat der BFH mit Urteil v. 21.10.2015, XI R 40/13 entschieden, dass eine Option nach § 9 Abs. 1 UStG nur unmittelbar in dem nach § 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkundenden Vertrag möglich ist, wobei fraglich ist, ob diese Grundsätze auch für den Widerruf der Option Geltung haben. Wäre dies zu bejahen, wäre der Widerruf einer Option grundsätzlich ausgeschlossen. Da eine Option nach Auffassung des BFH nur im ursprünglichen notariellen Kaufvertrag wirksam erklärt werden kann, sollte auch in Bauträgerfällen, in denen die Beteiligten von einer nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen ausgehen, vorsorglich und unbedingt optiert werden. Problematisch ist die Teiloption, wenn der notarielle Kaufvertrag vor dem Abschluss der Mietverträge geschlossen wird. Abgesehen davon, dass in diesen Fällen eine Geschäftsveräußerung im Ganzen regelmäßig nicht vorliegt, muss sich die Teiloption auf konkrete Gebäudeteile beziehen, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags meist noch nicht eindeutig bestimmt werden können. In diesen Fällen wird im Regelfall vereinbart, dass der Erwerber bei erforderlichen Änderungen der Teiloptionserklärung mitzuwirken hat. Vor dem Hintergrund der Entscheidung des BFH v. 21.10.2015, XI R 40/13 stellt sich hier allerdings die Frage, ob eine derartige Vertragsergänzung zu einer wirksamen Teiloption führt, da die Option im ursprünglichen Kaufvertrag erklärt werden muss. Spätere - auch notariell beurkundete - Vertragsergänzungen und Vertragsänderungen sind insoweit nach Auffassung des BFH unbeachtlich.

(so Becker, Erhöhtes Risikopotenzial bei der Gestaltung von Grundstückskaufverträgen, MwStR 2016, 525)

Widerruf der Option / Zustimmung des Leistungsempfängers

 

Der Unternehmer hat unter bestimmten Voraussetzungen nach § 9 UStG das Recht, auf bestimmte Steuerbefreiungen zu verzichten. Der Widerruf der Option durch den leistenden Unternehmer - entsprechendes gilt auch für den Zwangs- oder Insolvenzverwalter - ist nicht vom Einverständnis des Leistungsempfängers abhängig, obwohl der Widerruf der Option für diesen erhebliche steuerliche Auswirkungen - er verliert den Vorsteuerabzug - hat. Fraglich ist, ob dies der jetzigen Gesetzeslage und den Grundsätzen des EuGH entspricht. Dies ist zu verneinen. Nach Auffassung der FinVerw sind sowohl die Option als auch der Widerruf der Option bis zur formellen Bestandskraft der jeweiligen Jahressteuerfestsetzung zulässig (Abschn. 9.1 Abs. 3 Satz 1 UStAE). Demgegenüber sind nach Auffassung des BFH Option und Widerruf der Option solange möglich, solange die Steuerfestsetzung für das Jahr der Leistungserbringung noch anfechtbar ist oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht (BFH v. 21.10.2015, XI R 40/13

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Haufe Steuer Office Excellence. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Haufe Steuer Office Excellence 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge