1. Einfamilienhausgrundstück

 

Rz. 695

[Autor/Stand] Das nachfolgende Beispiel zeigt den Weg von der Bewertung eines Wohngrundstücks in Form eines Einfamilienhauses bis zur entsprechenden Grundsteuerfestsetzung nach dem niedersächsischen Modell.

 

Rz. 696

 

Beispiel:

Ein Einfamilienhaus (EFH) nebst freistehender Garage ist in Niedersachsen für Zwecke der (neuen) Grundsteuer zu bewerten. Das Grundstück ist 600,75 m2 groß. Das EFH hat eine Wohnfläche von 140,50 m2 und die Garage hat eine Nutzfläche von 32,8 m2. Der Bodenrichtwert auf den 1.1.2022 beträgt 125 EUR/m2. Der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde beträgt 100 EUR/m2 und der Hebesatz 450 %.

Es ergeben sich nach § 4 NGrStG folgende Flächenwerte (Fläche × Äquivalenzzahl):

 
Grund und Boden: 600 m2 × 0,04 EUR/m2 = 24,00 EUR
Wohnfläche Gebäude: 140 m2 × 0,50 EUR/m2 = 70,00 EUR

Hinweise: Die Garage ist gem. § 3 Abs. 2 NGrStG nicht zu berücksichtigen, da sie im räumlichen Zusammenhang zur Wohnnutzung steht und die Fläche nicht mehr als 50 m 2 beträgt.

Abrundung der Flächen auf volle Quadratmeter gem. § 3 Abs. 5 NGrStG.

Der Lage-Faktor beträgt nach § 5 NGrStG:

 
Lage-Faktor = (BRW 125 EUR/m2/dBRW 100 EUR/m2)0,3 = 1,06

Hinweis: Abrundung des Faktors auf 2 Nachkommastellen gem. § 5 Abs. 1 Satz 3 NGrStG.

Das Belegenheitsfinanzamt stellt folgende Äquivalenz- bzw. Grundsteuerausgangsbeträge fest (Flächenwerte × Lage-Faktor):

 
Grund und Boden: 24,00 EUR × 1,06 = 25,44 EUR
Gebäude: 70,00 EUR × 1,06 = 74,20 EUR

Hinweis: Abrundung der Äquivalenzbeträge gem. § 2 Abs. 3 Satz 3 NGrStG auf volle Cent (kommt hier nicht zur Anwendung).

Der festgesetzte Grundsteuermessbetrag beträgt nach § 6 NGrStG (Äquivalenzbeträge × Messzahl):

 
Grund und Boden: 25,44 EUR × 1,0 = 25,44 EUR
zzgl. Gebäude: 74,20 EUR × 0,7 = + 51,94 EUR
festzusetzender Grundsteuermessbetrag (GrSt-MB): 77,38 EUR

Hinweise: Ermäßigte Steuermesszahl für den Äquivalenzbetrag der Wohnfläche des EFH gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 NGrStG.

Ermäßigungen nach § 6 Abs. 2 bis 4 NGrStG kommen im vorliegenden Fall nicht in Betracht.

Abrundung des Grundsteuermessbetrags gem. § 2 Abs. 2 Satz 2 NGrStG auf volle Cent (kommt hier nicht zur Anwendung).

Die festzusetzende Grundsteuer beträgt (Grundsteuermessbetrag × Hebesatz):

 
GrSt = 77,38 EUR × 450 % = 348,21 EUR

Hinweis: Abrundung der Grundsteuer gem. § 2 Abs. 1 Satz 3 NGrStG auf volle Cent (kommt hier nicht zur Anwendung).

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.11.2021

2. Villengrundstück

 

Rz. 697

[Autor/Stand] Das nachfolgende Beispiel zeigt den Weg von der Bewertung eines Wohngrundstücks in Form einer Villa bis zur entsprechenden Grundsteuerfestsetzung nach dem niedersächsischen Modell.

 

Rz. 698

 

Beispiel:

Eine Villa mit parkähnlichem Grundstück ist in Niedersachsen für Zwecke der (neuen) Grundsteuer zu bewerten. Das Grundstück ist 12.500 m2 groß. Die Villa hat eine Wohnfläche von 350,8 m2. Der Bodenrichtwert auf den 1.1.2022 beträgt 500 EUR/m2. Der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde beträgt 150 EUR/m2 und der Hebesatz 420 %.

Es ergeben sich nach § 4 NGrStG folgende Flächenwerte (Fläche × Äquivalenzzahl):

 
Grund und Boden: 3.500 m2 × 0,04 EUR/m2 = 140,00 EUR
6.500 m2 × 0,02 EUR/m2 = + 130,00 EUR
(2.500 m2 × 0,04 EUR/m2)0,7 = +  25,12 EUR*
Summe Grund und Boden: 295,12 EUR
Wohnfläche Gebäude: 350 m2 × 0,50 EUR/m2 = 175,00 EUR

Hinweise: Der Grund und Boden für die ersten 3.500 m 2 (Zehnfache der Wohnfläche) wird mit 0,04 EUR/m 2 angesetzt (§ 4 Abs. 2 Satz 1 NGrStG). Die weiteren 6.500 m 2 des Grund und Bodens, d.h. bis zur Grenze von 10.000 m 2 werden mit einer Äquivalenzzahl von 0,02 EUR/m 2 angesetzt (§ 4 Abs. 2 Nr. 1 NGrStG). Der Äquivalenzbetrag für die über 10.000 m 2 hinausgehenden 2.500 m 2 wird der Formel nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 Halbs. 1 NGrStG unterworfen. § 4 Abs. 2 Nr. 2 Halbs. 2 NGrStG hat in diesem Beispiel keinen über § 4 Abs. 2 Satz 1 NGrStG hinausgehenden Regelungsinhalt.

Abrundung der Flächen auf volle Quadratmeter gem. § 3 Abs. 5 NGrStG.

* Kaufmännische Rundung des Betrags mangels Rundungsvorschrift.

Der Lage-Faktor beträgt nach § 5 NGrStG:

 
Lage-Faktor = (BRW 500 EUR/m2/dBRW 150 EUR/m2)0,3 = 1,43

Hinweis: Abrundung des Faktors auf 2 Nachkommastellen gem. § 5 Abs. 1 Satz 3 NGrStG.

Das Belegenheitsfinanzamt stellt folgende Äquivalenz- bzw. Grundsteuerausgangsbeträge fest (Flächenwerte × Lage-Faktor):

 
Grund und Boden: 295,12 EUR × 1,43 = 422,02 EUR
Gebäude: 175,00 EUR × 1,43 = 250,25 EUR

Hinweis: Abrundung der Äquivalenzbeträge gem. § 2 Abs. 3 Satz 3 NGrStG auf volle Cent (kommt hier nicht zur Anwendung).

Der festgesetzte Grundsteuermessbetrag beträgt nach § 6 NGrStG (Äquivalenzbeträge × Messzahl):

 
Grund und Boden: 422,02 EUR × 1,0 = 422,02 EUR
zzgl. Gebäude: 250,25 EUR × 0,7 = + 175,17 EUR
festzusetzender Grundsteuermessbetrag (GrSt-MB) 597,19 EUR

Hinweise: Ermäßigte Steuermesszahl für den Äquivalenzbetrag der Wohnfläche der Villa gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 NGrStG.

Ermäßigungen nach § 6 Abs. 2 bis 4 NGrStG kommen im vorliegenden Fall nicht in Betracht.

Abrundung des Grundsteuermessbetrags gem. § 2 Abs. 2 Satz 2 NGrStG auf volle Ce...

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