Landesgrundsteuergesetz Niedersachsen / 3. Lage-Faktor (Abs. 1)

Rz. 276

^{[Autor/Stand]} § 5 Abs. 1 NGrStG 1 regelt, wie der Lage-Faktor zu berechnen ist und beschreibt die Formel für dessen Ermittlung. Danach ist zur Ermittlung des Lage-Faktors der Bodenrichtwert des betreffenden Grundstücks zum Durchschnittsbodenwert der Gemeinde ins Verhältnis zu setzen und auf dieses Verhältnis ein Exponent von 0,3 anzuwenden. Der so ermittelte Lage-Faktor wird anschließend auf das Produkt aus Fläche und Äquivalenzzahl nach § 1 Abs. 3 NGrStG angewendet und sorgt für eine lagebezogene Differenzierung.

Rz. 277

^{[Autor/Stand]} Dem Lage-Faktor liegt nach § 5 Abs. 1 Satz 2 NGrStG folgende Formel zugrunde:

Lage-Faktor = (BRW/dBRW)^0,3.

Rz. 278

^{[Autor/Stand]} Der in der vorstehenden Formel enthaltene Exponent von 0,3, der auf den Quotienten aus Bodenrichtwert (vgl. Rz. 294) und durchschnittlichem Bodenrichtwert der Gemeinde (vgl. Rz. 310) angewendet wird, beruht nach der Gesetzesbegründung auf der Grundentscheidung, dass der Faktor 1,0 beträgt, wenn der Bodenrichtwert gleich dem Durchschnittswert ist. Ist der Bodenrichtwert hingegen doppelt so hoch wie der Durchschnittswert, wird der Faktor rd. 1,2 betragen, d.h. hier erfolgt eine Erhöhung um (nur) 20 Prozent. Ist der Bodenrichtwert hingegen nur halb so hoch wie der Durchschnittswert, wird der Faktor rd. 0,8 betragen, so dass sich lediglich eine Minderung von 20 Prozent ergibt.

Rz. 279

^{[Autor/Stand]} In einer Gemeinde mit unterschiedlich hohen Bodenrichtwerten ergeben die Faktoren vom niedrigsten bis zum höchsten Faktor eine nach oben abflachende Kurve (Quelle: Gesetzesbegründung^[5]).

Rz. 280

^{[Autor/Stand]} Die der Gesetzesbegründung entnommene Abbildung zeigt, dass gegenüber einem reinen (lageunabhängigen) Flächenmodell – wie z.B. in Bayern – unterdurchschnittliche Lagen weniger (Minderung) und überdurchschnittliche Lagen mehr (Erhöhung) Grundsteuer zahlen. In beiden Richtungen folgt die Anpassung aber nicht in vollem Umfang der relativen Veränderung des Bodenrichtwertes. D h. es wird keine lineare Anpassung vorgenommen. Vielmehr bildet der Lage-Faktor die Minderungen und Erhöhungen der Bodenrichtwertrelationen nur sehr gedämpft bzw. abgeschwächt ab.

Rz. 281

^{[Autor/Stand]} Die obige Kurve zeigt deutlich, dass auch deutlich höhere oder niedrigere Bodenrichtwerte nur zu einer sehr moderaten Erhöhung oder Minderung führen. Ob diese deutlich gedämpfte Auswirkung den erheblichen Wertunterschieden zwischen den unterschiedlichen Grundstückslagen gerecht werden kann, darf mitunter angezweifelt werden. Schließlich beträgt die Abweichung des Faktors von dem Bodenrichtwert, der nur halb so hoch ist wie der Durchschnittswert, bis zu dem Bodenrichtwert, der doppelt so hoch wie der Durchschnittswert, lediglich 40 Prozentpunkte, obwohl der Wertunterschied zwischen diesen beiden Bodenrichtwerten tatsächlich 400 % beträgt. Es lässt sich festhalten, dass Grundstücke in einfachen Lagen durch den Lage-Faktor im Vergleich zur Durchschnittslage verhältnismäßig hoch besteuert werden, während die Grundstücke in besseren und den Top-Lagen nur ein wenig mehr als in der Durchschnittslage besteuert werden.

Rz. 282

^{[Autor/Stand]} Das nachfolgende Beispiel soll vereinfacht darstellen, wie stark sich die Dämpfung durch den Lage-Faktor auf den Ausgangsbetrag bei unterschiedlichen Bodenrichtwerten auswirkt.

Rz. 283

Beispiel:

Es sind drei Einfamilienhäuser mit identischer Wohnfläche und identischer Grundstücksfläche zu bewerten. Der Ausgangsbetrag würde im reinen Flächenmodell 200 EUR betragen. Der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde beträgt 300 EUR.

Unter Anwendung des Lage-Faktors ergeben sich folgende angepasste Ausgangswerte:

Haus 1: Bodenrichtwert 120 EUR

200 EUR × ((120 EUR/300 EUR)^{Exponent 0,3}) = 150 EUR (Verhältnis BRW/dBRW = 40 %; gedämpfter Ansatz mit 0,75 (75 %))

Haus 2: Bodenrichtwert 300 EUR

200 EUR × ((300 EUR/300 EUR)^{Exponent 0,3}) = 200 EUR (Verhältnis BRW/dBRW = 100 %; gedämpfter Ansatz mit 1,00 (100 %))

Haus 3: Bodenrichtwert 900 Euro

200 EUR × ((900 EUR/300 EUR)^{Exponent 0,3}) = 278 EUR (Verhältnis BRW/dBRW = 300 %; gedämpfter Ansatz mit 1,39 (139 %))

Anmerkung: Die Lage-Faktoren – abgebildet mit dem o.g. gedämpften Ansatz – sind gem. § 5 Abs. 1 Satz 3 NGrStG auf 2 Nachkommastellen abzurunden.

Rz. 284

^{[Autor/Stand]} Nach Auffassung des niedersächsischen Gesetzgebers nimmt das Flächen-Lage-Modell durch den (gedämpften) Lage-Faktor auf die Gegebenheiten vor Ort Rücksicht. In Gemeinden mit keinen oder nur sehr geringen Unterschieden im Bodenrichtwertniveau führt es zu gleichen oder fast gleichen Ergebnissen wie ein reines Flächenmodell. Weichen jedoch Bodenrichtwerte vom kommunalen Durchschnitt in stärkerem Maße ab, findet dies – wenn auch in abgeschwächter Form – Niederschlag in der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer.

Rz. 285

^{[Autor/Stand]} Die Berechnung des Lagefaktors erfolgt für jedes Grundstück durch die niedersächsische Finanzverwaltung und wird bei der Berechnung des Grundsteuerausgangsbetrags automationsgestützt berücksichtigt. Vgl. zum Grundsteuer-Viewer die Rz. 338.

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