Rz. 189

[Autor/Stand] § 3 NGrStG regelt die für die Bestimmung der Berechnungsgrundlage der Grundsteuer maßgeblichen Gebäudeflächen.

 

Rz. 190

[Autor/Stand] Bei einer Nutzung zu Wohnzwecken, d.h. einer Wohnnutzung, ist nach § 3 Abs. 1 Satz 1 NGrStG die Wohnfläche die maßgebliche Gebäudefläche. Maßgeblich dürfte hier – wie im Bundesmodell – grds. die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)[3] sein. Für ältere Grundstücke kommt bei der Ermittlung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung die Überleitungsvorschrift des § 5 WoFlV in Betracht. Soweit für diese Grundstücke die Wohnfläche nach den §§ 42 ff. der Zweiten Berechnungsverordnung[4] berechnet worden ist, wird diese Berechnung regelmäßig übernommen. Soweit allerdings ab dem 1.1.2004 bauliche Änderungen an dem Wohnraum dieser Grundstücke vorgenommen wurden bzw. werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, ist diese Berechnung nach der Wohnflächenverordnung vorzunehmen.

 

Rz. 191

[Autor/Stand] Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst nach § 2 WoFlV die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören. Hingegen zählen bspw. die Grundflächen von Kellerräumen, Waschküchen, Bodenräumen, Heizungsräumen und Garagen nicht zur Wohnfläche. Vgl. hierzu im Einzelnen auch die Kommentierung zu § 249 BewG, Rz. 41.

 

Rz. 192

[Autor/Stand] Der Wohnnutzung wird im Sinne einer Vollzugserleichterung auch ein häusliches Arbeitszimmer zugerechnet (§ 3 Abs. 1 Satz 2 NGrStG). Damit ist eine gesonderte Behandlung als Nutzfläche entbehrlich. Mit der Zurechnung eines in der Wohnung befindlichen häuslichen Arbeitszimmers zu den Wohnzwecken folgt der niedersächsische Gesetzgeber der langjährigen Rechtsprechung des BFH[7].

 

Rz. 193

[Autor/Stand] Sofern im Feststellungszeitpunkt nicht genutzte Gebäudeflächen vorliegen, die aber zuvor Wohnzwecken gedient haben, gelten diese gemäß § 3 Abs. 1 Satz 4 NGrStG bis zu einer Nutzung zu anderen Zwecken weiterhin als zu Wohnzwecken genutzt und werden daher der Wohnnutzung zugerechnet. In diesen Fällen wird somit eine Nutzung zu Wohnzwecken so lange weiter unterstellt, bis eine Nutzung zu anderen Zwecken tatsächlich vorgenommen wird. Dies vermeidet, dass z.B. durch den Leerstand einer Mietwohnung sich die bisherige grundsteuerliche Einordnung ändert. Umgekehrt dürfte bspw. bei einem Wohn- und Geschäftshaus für nicht genutzte Gebäudeflächen, die zuvor anderen als Wohnzwecken gedient haben, gelten, dass diese bis zu einer tatsächlichen Nutzung zu Wohnzwecken nicht der Wohnnutzung zugerechnet werden können.

 

Rz. 194

[Autor/Stand] Flächen, die im Feststellungszeitpunkt anderen als Wohnzwecken dienen, sind mit ihrer Nutzfläche zu berücksichtigen. Dabei dürfte regelmäßig auf die Gebäudenutzfläche nach der DIN 277 abgestellt werden.

 

Rz. 195

[Autor/Stand] Nicht der Nutzung zu Wohnzwecken wird kraft Gesetzes die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung von Personen (z.B. in Hotels, Pensionen und Ferienwohnungen) zugerechnet, § 3 Abs. 1 Satz 5 NGrStG.

 

Rz. 196

[Autor/Stand] Der Gesetzesbegründung[12] ist zu entnehmen, dass die Ermittlung der Wohn- und Nutzflächen durch eine geeignete Methode zu erfolgen hat. Danach ist die Vermessung der Räumlichkeiten und eine daraus abgeleitete Berechnung der Flächengröße grds. als vorrangiges geeignetes Mittel zu betrachten. Sofern dieses Vorgehen jedoch mit einem unverhältnismäßigen Aufwand verbunden ist, soll hilfsweise auch eine ausschließlich mathematische Berechnung der Fläche möglich sein, wenn dies ebenfalls hinreichend geeignet erscheint. Unschärfen sollen in geringfügigen Umfang gestattet sein. Entscheidend ist als Ziel der Betrachtung die Flächengröße. Sind bspw. die Kubikmeter für den umbauten Raum eines Gebäudes bekannt, so ist eine Umrechnung in Quadratmeter auf Basis hinreichend gesicherter Erkenntnisse und Methoden gestattet. Nicht möglich soll es hingegen sein, unmittelbar auf eine andere Bezugsgröße wie bspw. den Rauminhalt selbst abzustellen. Denn für diese ist die in § 4 Abs. 1 NGrStG genannte Äquivalenzzahl nicht ausgelegt, was im Falle ihrer Anwendung zu Verwerfungen führen würde. Die genauen Regelungen in den niedersächsischen Verwaltungsanweisungen zur Ermittlung der Gebäudeflächen bleiben abzuwarten.

 

Rz. 197

[Autor/Stand] Da das NGrStG die Regelung in § 245 BewG zu Gebäuden, Gebäudeteilen und Anlagen für den Zivilschutz unberührt lässt, bleiben diese auch im niedersächsischen Modell bei der Ermittlung der Äquivalenzbeträge (sog. Grundsteuerausgangsbeträge) außer Betracht. Folglich kommen die diesbezüglich genutzten Gebäudeflächen auch nicht zum Ansatz. Vgl. zu Gebäuden, Gebäudeteilen und Anlagen für den Zivilschutz die Kommentierung zu § 245 BewG.

 

Rz. 198– 203

[Autor/Stand] Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: ...

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