Welche Auswirkungen sich im Einzelnen ergeben können, soll das nachfolgende Praxisbeispiel verdeutlichen.
Beispiel
B erwirbt ein Mehrfamilienhaus (Verkehrswert 800.000 EUR) zum 31.12.2018 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge von seinem Vater A gegen Auszahlung seiner Schwester C mit 400.000 EUR. Davon entfallen 50.000 EUR auf den Grund und Boden.
In 2019 investiert B in neue Fenster und die Sanierung des Daches. Die Kosten belaufen sich auf 83.300 EUR (neue Fenster) sowie 47.600 EUR (Dachsanierung). Im Juli 2018 hatte B bereits den Einbau einer neuen Zentralheizungsanlage mit 23.800 EUR im Hinblick auf die geplante Grundstücksübertragung durchführen lassen. Die Mietverhältnisse führt B unverändert fort.
Lösung: B hat das Mehrfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 800.000 EUR gegen Auszahlung seiner Schwester mit 400.000 – und damit zur Hälfte entgeltlich – erworben.
Anschaffungsnaher Aufwand? Auch hier sind die in 2018 und 2019 investierten Instandsetzungsaufwendungen unter dem Aspekt des anschaffungsnahen Aufwands (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) zu prüfen.
Nur entgeltlich erworbener Teil: Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass anschaffungsnaher Aufwand nur bezüglich des entgeltlich erworbenen Teils anfallen kann, d.h. bezüglich des unentgeltlich erworbenen Gebäudeteils ergeben sich hinsichtlich des Sofortabzugs von Erhaltungsaufwendungen keine Beschränkungen.
Nicht tangiert sind Aufwendungen vor Anschaffung: Außerdem werden vor der Anschaffung des Grundstücks (Übergang von Besitz, Nutzungen Lasten und Gefahr) getätigte Instandsetzungsaufwendungen nach der neueren BFH-Rechtsprechung von den Beschränkungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht tangiert.
Kosten für neue Heizung = vorweggenommene WK: Im Beispiel ist B somit berechtigt, die ihm bereits vor Anschaffung (31.12.2018) entstandenen Kosten für eine neue Heizung i.H.v. 23.800 EUR in 2018 als vorweggenommene WK steuermindernd abzusetzen. Die Kosten führen nicht – auch nicht im Zusammenhang mit den 2019 investierten Instandsetzungsmaßnahmen – zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes, sondern sind lediglich substanzerhaltend (Ersatz einer Zentralheizungsanlage durch eine neue Zentralheizungsanlage).
Instandsetzungsmaßnahmen in 2019 = § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG prüfen: Hinsichtlich der in 2019 durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen greift bezüglich des zur Hälfte entgeltlich erworbenen Gebäudes § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, da die auf den entgeltlich erworbenen Teil entfallenden Netto-Aufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten überschreiten.
Gebäude-AK 350.000 EUR x 15 % = 52.500 EUR
Neue Fenster (netto) | 70.000 EUR |
Dachsanierung (netto) | 40.000 EUR |
Summe: | 110.000 EUR |
Davon entfallen auf den entgeltlich erworbenen Teil (= 50 %): | 55.000 EUR |
Auf unentgeltlich erworbenen Teil entfallend: Da die den entgeltlich erworbenen Teil betreffenden Netto-Instandhaltungsaufwendungen mit 55.000 EUR die 15 %-Grenze (52.500 EUR) überschreiten, sind die angefallenen Brutto-Instandsetzungskosten i.H.v. 130.900 EUR nur zur Hälfte (soweit auf den unentgeltlich erworbenen Teil entfallend) und damit i.H.v. 65.450 EUR sofort als WK abziehbar – bzw. nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilbar.
Auf entgeltlich erworbenen Teil entfallend: Die anteilig auf den entgeltlich erworbenen Teil entfallenden Instandsetzungsaufwendungen von ebenfalls 65.450 EUR erhöhen dagegen als anschaffungsnahe Herstellungskosten die AfA-Bemessungsgrundlage und sind lediglich mit 2 % nach § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG abschreibbar.
Beraterhinweis Hätte B auch den Einbau neuer Fenster sowie die Sanierung des Daches vor der Übertragung des Grundstücks durchgeführt, wären auch diese Kosten insgesamt (und nicht nur zur Hälfte) sofort als WK abziehbar, da sie vor und nicht nach der Anschaffung angefallen wären und deshalb nicht von den Regularien des anschaffungsnahen Aufwands erfasst würden.
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