Grunderwerbsteuer: Bemessung und Buchung

Wo die Probleme sind:

• Das richtige Konto
• Bemessungsgrundlage
• Anschaffungskosten
• Umsatzsteuer auf Bauleistungen

1 So kontieren Sie richtig!

Praxis-Wegweiser: Das richtige Konto
Kontobezeichnung	SKR 03	SKR 04	Eigener Kontenplan	Bilanz/GuV
Grundstückswerte eigener bebauter Grundstücke	0085	0235		Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken
Geschäftsbauten	0090	0240		Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken

So kontieren Sie richtig!

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens bzw. eines bebauten Grundstücks. Beim Erwerb beispielsweise eines Geschäftsbaus erfolgt die Buchung anteilig je auf die Konten "Geschäftsbauten" 0090 (SKR 03) bzw. 0240 (SKR 04) sowie "Grundstückswerte eigener bebauter Grundstücke" 0085 (SKR 03) bzw. 0235 (SKR 04) .

Die Gegenbuchung erfolgt entweder auf das Konto "Bank" 1200 (SKR 03) bzw. 1800 (SKR 04) bzw. auf das entsprechende Kreditorenkonto.

Buchungssatz:

Geschäftsbauten

an Bank/Kreditoren

2 Praxis-Beispiel für Ihre Buchhaltung: Wie die Grunderwerbsteuer berechnet und gebucht wird

Unternehmer Hans Groß erwirbt für sein Unternehmen in Nürnberg ein Grundstück von Privatmann Wolfgang Müller für 150.000 EUR, auf dem er eine Produktionshalle errichten will. Der Zeitpunkt der Errichtung der Halle steht allerdings noch nicht fest. Es sind weder Pläne gefertigt, noch ist ein Antrag auf Baugenehmigung gestellt.

Folge: Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung, also 150.000 EUR. Der Steuersatz zur Grunderwerbsteuer beträgt für Bayern aktuell 3,5 % . Es ergibt sich damit eine Grunderwerbsteuer i. H. v. 5.250 EUR. Diese gehören zu den Anschaffungskosten des unbebauten Grundstücks

Buchungsvorschlag:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
0065/0215	unbebaute Grundstücke	5.250	1200/1800	Bank	5.250

Hinweis

Aufteilung der Grunderwerbsteuer auf Grund und Boden sowie auf Gebäude

Die Grunderwerbsteuer gehört regelmäßig zu den Anschaffungskosten eines unbebauten bzw. bebauten Grundstücks. Wird ein bebautes Grundstück erworben, sind die Anschaffungskosten grundsätzlich auf die Wirtschaftsgüter "Grund und Boden" sowie "Gebäude" aufzuteilen. Ergibt sich nach den gesetzlichen Regelungen so z. B. ein Aufteilungsmaßstab von 25:75 (Grund und Boden : Gebäude), sind auch die Grunderwerbsteuern in diesem Verhältnis aufzuteilen und den einzelnen Wirtschaftsgütern zuzuordnen. Beträgt die Grunderwerbsteuer nach Anschaffung eines Geschäftsgebäudes z. B. 25.000 EUR ergäbe sich demnach nachfolgende Buchung:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
0085/0235	Grundstückswerte eigener bebauter Grundstücke	6.250
0065/0240	Geschäftsbauten	18.750	1200/1800	Bank	25.000

3 Grunderwerbsteuer: Steuerpflicht, Befreiungen und Steuersatz

3.1 Welche Geschäfte grunderwerbsteuerpflichtig sind

Nur Rechtsgeschäfte, die sich auf inländische Grundstücke beziehen, unterliegen der Grunderwerbsteuer. Die einzelnen grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgänge ergeben sich aus § 1 GrEStG. Der wesentlichste und am häufigsten vorkommende Vorgang ist hierbei der Kaufvertrag.^[1]

Nach § 1 GrEStG unterliegen folgende Rechtsgeschäfte, welche sich auf inländische Grundstücke beziehen, der Grunderwerbsteuer:

• Kaufverträge,
• Tauschverträge über Grundstücke,
• Schenkungen,
• das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren,
• sonstige Rechtsvorgänge, die einen Anspruch auf Übertragung eines inländischen Grundstücks begründen, und
• Grundstücksteilungen.

Aber auch die Veränderung von Gesellschafterbeständen bei Personen- und Kapitalgesellschaften kann in bestimmten Fällen zum Vorliegen eines grunderwerbsteuerlichen Tatbestands führen.^[2]

Praxis-Tipp

Kaufpreis bis 2.500 EUR grunderwerbsteuerfrei

Beträgt die Gegenleistung (also der Kaufpreis) nicht mehr als 2.500 EUR, unterliegt der Vorgang nicht der Grunderwerbsteuerpflicht.^[3] Dabei ist zu beachten, dass es sich hier um eine Freigrenze handelt. Das bedeutet, dass der gesamte Vorgang steuerpflichtig ist, wenn der Betrag von 2.500 EUR auch nur um einen Cent überschritten ist.

[1] § 1 Nr. 1 GrEStG.

[2] § 1 Abs. 2a, 3 GrEStG.

[3] § 3 Nr. 1 GrEStG

3.2 Vervielfachung der Freigrenze von 2.500 EUR

Wird der für die Berechnung der Grunderwerbsteuer maßgebende Wert von 2.500 EUR nicht überschritten, ist der betreffende Erwerb nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Fraglich ist jedoch, ob die Befreiungsvorschrift auch gilt, wenn mehrere Miteigentümer ein Grundstück an mehrere Erwerber veräußern.

Grundsätzlich gilt: Werden durch ein Rechtsgeschäft mehrere Grundstücke übertragen, liegen mehrere Steuerfälle vor. Miteigentumsanteile gelten grunderwerbsteuerlich als Grundstücke. Daher erfüllt jeder Erwerb eines Miteigentumsanteils für sich gesehen einen Grunderwerbsteuertatbestand und ist auch für die Freigrenze als selbständiger Steuerfall zu werten.

Praxis-Beispiel

Verdopplung der Erwerbsvorgänge

Die Ehegatten M und F sind je zur Hälfte Eigentümer eines Grundstücks. Sie übertragen dieses Grundstück auf die Eheleute A und B zum Kaufpreis von 10.000 EUR. Im notariellen Kaufvertrag wird ausdrücklich vereinbart, dass M seinen hälftigen Miteigentumsanteil zu je 1/2 auf A und B und F ih...