Kommentar
Das BMF-Schreiben ändert Abschn. 1.5 Abs. 1 UStAE und führt einen neuen Abschn. 1.5 Abs. 2 UStAE ein.
Geschäftsveräußerungen im Ganzen oder Teilbetriebsveräußerungen sind unter den Bedingungen des § 1 Abs. 1a UStG nicht steuerbar. In diesen Fällen entsteht beim übertragenden Unternehmer keine Umsatzsteuer, der Erwerber tritt in die Rechtsposition des Veräußerers ein und setzt insbesondere auch dessen Vorsteuerberichtigungszeiträume fort.
Damit eine Geschäfts- oder Teilbetriebsveräußerung vorliegen kann, muss der Erwerber die vom Veräußerer unterhaltene unternehmerische Betätigung fortsetzen.
Der BFH[1] hatte schon 2015 in zwei Verfahren zu der Fortführung der unternehmerischen Betätigung Stellung genommen, in denen es um die Übertragung von vermieteten Immobilien durch Bauträger ging. Dabei bestätigte der BFH, dass die Übertragung eines vermieteten Grundstücks zu einer nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen führt, wenn der Erwerber durch den mit dem Grundstückserwerb verbundenen Eintritt in bestehende Mietverträge vom Veräußerer ein Vermietungsunternehmen übernimmt. Dies liegt auch dann vor, wenn der Veräußerer ein Bauträger ist, der ein Gebäude erworben, saniert, weitgehend vermietet und sodann veräußert hat, falls im Zeitpunkt der Veräußerung infolge einer nachhaltigen Vermietungstätigkeit beim Veräußerer ein Vermietungsunternehmen vorliegt, das vom Erwerber fortgeführt wird.
Weiterhin hatte der BFH entschieden, dass die für die Geschäftsveräußerung notwendige Fortführung der Unternehmenstätigkeit bei einer mehrfachen Übertragung nur dem Grunde nach, nicht aber auch höchstpersönlich beim jeweiligen Erwerber vorliegen muss.
Die Finanzverwaltung übernimmt jetzt die Grundsätze aus der Rechtsprechung des BFH in Abschn. 1.5 UStAE und nimmt noch weitere Klarstellungen vor:
Bei einer im engen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang stehenden mehrstufigen Übertragung, bei der die notwendige Fortführung der Geschäftstätigkeit nur dem Grunde, nicht aber auch höchstpersönlich beim jeweiligen Erwerber vorliegen muss, muss aber auf jeder Stufe der Erwerber Unternehmer i. S. d. § 2 UStG sein.
Bei der Veräußerung eines vermieteten Gebäudes durch einen Bauträger sieht die Finanzverwaltung eine widerlegbare Vermutung für eine nachhaltige Vermietungstätigkeit bei 6 Monaten.
Keine Geschäftsveräußerung im Ganzen liegt bei einer Veräußerung eines Objekts durch einen Bauträger vor, wenn die unternehmerische Tätigkeit des Veräußerers im Wesentlichen darin besteht, ein Gebäude zu errichten und Mieter oder Pächter für die einzelnen Einheiten zu finden, um es im Anschluss an die Fertigstellung aufgrund bereits erfolgter Vermietung ertragssteigernd zu veräußern.
Unerheblich für die umsatzsteuerrechtliche Beurteilung ist, ob das Objekt bilanzsteuerrechtlich dem Anlage- oder dem Umlaufvermögen zugeordnet ist.
Konsequenzen für die Praxis
Die zutreffende Beurteilung bei einer Veräußerung eines Mietobjekts, ob eine nicht steuerbare oder eine steuerbare, aber steuerfreie oder ggf. durch Option steuerpflichtig auszuführende Leistung vorliegt, kann für die Umsatzsteuer von erheblicher Bedeutung sein. Probleme bestehen bei Immobilienobjekten immer dann, wenn der Veräußerer kein dem Grunde nach nachhaltige Vermietungsleistungen erbringender Unternehmer ist. Allerdings sind Bauträger – insbesondere dann, wenn die Nachfrage nach Vermietungsflächen schwach ist – oftmals genötigt, Objekte länger zu halten und zu entwickeln, als dies ursprünglich geplant war, um einen vernünftigen Kaufpreis zu realisieren.
Ob eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt oder nicht, muss immer im Einzelfall geprüft werden. Gerade bei solch komplexen Vorgängen, wie Immobilienveräußerungen durch Bauträger, werden kaum vergleichbare Voraussetzungen vorliegen. Die Hinweise der Finanzverwaltung können insoweit nur den Rahmen abstecken. Die tatsächlichen Rechtsfolgen bleiben immer einer individuellen Beurteilung des Einzelfalls vorbehalten.
Die Grundsätze des BMF-Schreibens sind in allen offenen Fällen anzuwenden.
Link zur Verwaltungsanweisung
BMF, Schreiben v. 16.11.2020, III C 2 – S 7100-b/19/10001 :004, BStBl 2020 I S. 1267.
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