Rz. 551

Da Gebäude mit fortschreitendem Alter einer Wertminderung unterliegen, sieht § 190 Abs. 4 S. 1 BewG ebenso wie § 23 ImmoWertV den Abzug einer Alterswertminderung vom Gebäuderegelherstellungswert vor. Diese wird regelmäßig nach dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag im Verhältnis zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG bestimmt. Die Anlage 22 wurde durch das Steueränderungsgesetz 2015[1] für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2015[2] neugefasst. Dabei wurde z. B. die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Mitwohngrundstücken sowie Wohnungseigentum von 80 auf 70 Jahre, bei Hotelgrundstücken von 60 auf 40 Jahre verkürzt.

§ 190 Abs. 4 S. 2 BewG geht von einer gleichmäßigen jährlichen Wertminderung aus. In der Praxis der Grundstücksbewertung existiert zwar keine einheitliche Auffassung darüber, welchen mathematisch-funktionalen Verlauf die altersbedingte Wertminderung hat. Der Vergleich mit anderen Wertminderungsmodellen zeigt jedoch, dass ein linearer Verlauf in der ersten Hälfte der Gesamtlebensdauer eine stärkere Wertminderung  annehmen lässt als die Mehrzahl der übrigen Modelle.[3] Daher dürften aus der Sicht des Steuerpflichtigen gegen das im Gesetz vorgesehene Verteilungsmodell keine Einwände zu erheben sein.

Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer entsprechenden Verlängerung oder Verkürzung der Gesamtnutzungsdauer auszugehen.[4] Nach R B 190.7 Abs. 3 ErbStR 2019 ist ein fiktiv späteres Baujahr zur Bestimmung der Alterswertminderung nur anzunehmen, wenn in den letzten zehn Jahren durchgreifende Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen wurden, die nach dem Punktesystem der Anlage 1 eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergeben. Nach dem durch das Steueränderungsgesetz 2015[5] neu eingefügten § 190 Abs. 4 S. 4 BewG ist bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude bei der Ermittlung der Alterswertminderung von der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen.

 

Rz. 552

Nach § 190 Abs. 4 S. 5 BewG in der für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2015 geltenden[6] Fassung des Steueränderungsgesetzes 2015[7] ist der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert regelmäßig mit mindestens 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. Demgegenüber sieht die für Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2016 geltende Regelung des § 190 Abs. 2 S. 4 BewG einen Mindestwert von 40 % des Gebäuderegelherstellungswerts vor. Der Mindestwert wird damit gerechtfertigt, dass auch ein älteres Gebäude noch einen Wert besitzt.[8] Dabei wird unterstellt, dass das Gebäude laufend instand gehalten wurde. Ist dies jedoch nicht geschehen, kann sich durch den Ansatz des Mindestwerts ein zu hoher Steuerwert ergeben.[9]

 
Hinweis

Bei Bauschäden, unterlassenen Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturstaus ist daher ein Verkehrswertnachweis nach § 198 BewG in Betracht zu ziehen. Nach § 23 S. 2 ImmoWertV ist bei der Alterswertminderung regelmäßig eine lineare Abschreibung zugrunde zu legen. Gesamtnutzungsdauer[10] und Restnutzungsdauer[11] sind danach zu bestimmen, wie lange die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung üblicherweise bzw. voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Der Ansatz eines Mindestrestwerts ist nicht vorgesehen.

 
Hinweis

Beim Ansatz des Mindestrestwerts besteht für den Steuerpflichtigen und seinen Berater stets Anlass zu der Prüfung, ob nach § 198 BewG ein niedrigerer Verkehrswert nachgewiesen werden kann. Hierzu wird es nicht stets eines Verkehrswertgutachtens bedürfen. Der niedrigere Verkehrswert kann ggf. auch durch einen vorhandenen Reparaturstau, Bauschäden oder sonstige Mängel der Bausubstanz nachgewiesen werden.

[1] BGBl I 2015, 1834.
[2] § 205 Abs. 10 BewG.
[3] Szymborski, Stbg 2008, 239, 247, m. w. N.
[5] BGBl 2015, 1834.
[6] § 205 Abs. 10 BewG.
[7] BGBl I 2015, 1834.
[8] Vgl. Bericht des Finanzausschusses zum ErbStRG, BT-Drs. 16/11107, 23.
[9] Szymborski, Stbg, 2008, 239, 247; Broekelschen/Maiterth, FR 2008, 608, 707; Tremel, DStR 2008, 753, 757.

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Haufe Steuer Office Excellence. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Haufe Steuer Office Excellence 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge