Entscheidungsstichwort (Thema)
Jahresmiete, öffentlich geförderter Wohnungsbau, WoFG, II. WobauG
Leitsatz (redaktionell)
Die Jahresrohmiete für öffentlich geförderten Wohnraum i.S.d. WoFG ist im Rahmen einer Nachfeststellung zum 1.1.1964 unter Ansatz der ortsüblichen Miete zu bestimmen.
Normenkette
Nachgehend
Tatbestand
Die Beteiligten streiten darüber, ob bei der Ermittlung der maßgeblichen Jahresrohmiete die Tatsache zu berücksichtigen ist, dass für das Objekt eine Belegungs- und Mietpreisbindung aufgrund einer bewilligten Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) besteht.
Der Kläger errichtete im Jahr 2007 das Mietwohngrundstück A-Straße … in B. In der Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes gab er an, dass sich hierin sechs öffentlich geförderte Wohneinheiten befinden.
Mit Einheitswertbescheid vom 09.07.2008 und 10.12.2008 stellte der Beklagte den Einheitswert zum 01.01.2008 auf 70.762 EUR (138.400 DM) fest. Dabei schätzte er die Miete anhand eines Mietspiegels auf den 01.01.1964 für Gemeinden mit einer Einwohnerzahl bis 5000, Nachkriegsbauten, frei finanziert, nicht steuerbegünstigt und bei guter Ausstattung mit 3,40 DM/qm.
Hiergegen legte der Kläger form- und fristgerecht Einspruch ein. Zur Begründung führte er an, dass die Jahresrohmiete zu hoch angesetzt sei. Es handle sich um im ersten Förderungsweg öffentlich geförderte Wohnungen, bei denen eine geringere Miete anzusetzen sei. Es dürfe höchstens eine Miete von 2,30 – 2,40 DM/qm angesetzt werden. Zum Nachweis der öffentlichen Förderung fügte er einen Bewilligungsbescheid des Kreises C vom 16.01.2007 bei, auf den im Übrigen inhaltlich ergänzend Bezug genommen wird. Hieraus ergibt sich u.a., dass für die geförderten Wohnungen eine Miet- und Belegungsbindung (Zweckbindung) für einen Zeitraum von 15 bzw. 20 Jahren begründet wird. Durch eine freiwillige vorzeitige und vollständige Rückzahlung des Darlehens verkürzt sich die Zweckbindung nicht. Ergänzend verwies der Kläger auf eine Verfügung der OFD Düsseldorf vom 18.07.2003, wonach ab dem 01.01.2002 selbstgenutztes Wohneigentum auf der Grundlage des neuen WoFG gefördert werde. Allerdings – so der Kläger – handele es sich vorliegend um fremd vermieteten Wohnraum. Es sei eine Höchstmiete (Bewilligungsmiete) von 4,55 EUR festgelegt, die nicht überschritten werden dürfe. Bei einer üblichen Vergleichsmiete von 6,00 EUR betrage die festgesetzte Höchstmiete in Höhe von 4,55 EUR rund 75 % der Vergleichsmiete. Bei Ansatz dieses Wertes auf den geschätzten Mietwert ergebe dies einen Wert von 2,55 DM. Unter Berücksichtigung der sonstigen Einschränkungen durch den Bewilligungsbescheid werde eine Jahresrohmiete von 2,30 bis 2,40 DM/qm beantragt.
Der Beklagte teilte dem Kläger mit, das streitbefangene Objekt werde nach dem seit dem 01.01.2002 geltenden WoFG gefördert. Da dieses Gesetz damit nach dem 01.01.1964 eingeführt worden sei, könne es die Wertverhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt nicht beeinflussen. Folglich könne dieser Umstand nicht zu einem Ansatz einer Miete für preisgebundenen Wohnraum führen, sondern es sei grundsätzlich die Markmiete für frei finanzierte Nachkriegsbauten anzusetzen. Ferner sei die Verfügung der OFD Düsseldorf durch eine neue Verfügung der OFD Rheinland und Münster vom 09.09.2008 ersetzt worden. Darin sei ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass für nach dem WoFG geförderten Mietwohnungsbau ab dem 01.01.2003 als Jahresrohmiete stets die Markmiete für frei finanzierte Nachkriegsbauten anzusetzen sei. Aufgrund einer Überprüfung der Ausstattungsmerkmale (Kochnische statt Küche und Warmwasserversorgung über Durchlauferhitzer) schlage er aber eine Jahresrohmiete von 3,00 DM/qm vor.
Der Kläger stimmte diesem Wert zu, hielt aber seinen Einwand, dass zusätzlich noch der Umstand der öffentlichen Förderung berücksichtigt werden müsse, aufrecht.
Mit Einspruchsentscheidung vom 12.10.2009 wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück, soweit der Kläger eine niedrigere Miete als 3,00 DM/qm beantragt und setzte den Einheitswert auf 62.582 EUR (122.400 DM) fest. Zur Begründung führte er aus, dass gemäß § 27 BewG für das hier zu bewertende im Jahr 2007 bezugsfertig bebaute Grundstück die Wertverhältnisse des Hauptfeststellungszeitpunktes (01.01.1964) zugrunde zu legen seien. Diese seien auch für die Höhe der zu schätzenden Miete maßgebend (§ 79 Abs. 5 BewG). Nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt eintretende Änderungen des allgemeinen Wertniveaus sollten keinen Einfluss auf die Bewertung eines später errichteten Hauses haben. Zu den Wertverhältnissen 01.01.1964 gehörte auch das an diesem Stichtag geltende Mietpreisgefüge unter Berücksichtigung der preisrechtlichen Auswirkungen der zu diesem Zeitpunkt bekannten und möglichen Formen der öffentlichen Förderungen und Steuerbegünstigungen von Wohnbaute...
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