FG Köln Urteil vom 18.08.1999 - 1 K 7386/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kein Abzug von Aufwendungen für ein leerstehendes Objekt als vorab entstandene oder vergebliche Werbungskosten bei zumindest gleichgewichtiger Verkaufsabsicht

Leitsatz (redaktionell)

1. Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung können nur dann als vorab entstandene oder vergebliche Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn der Steuerpflichtige nachweislich den endgültigen und anhand objektiver Umstände feststellbaren Entschluss zur Vermietung des Objekts gefasst hat.

2. Hat der Steuerpflichtige ( auch ) die - mindestens als gleichwertig einzustufende - Absicht, das Objekt zu verkaufen, kann er sich nicht mehr überzeugend darauf berufen, er habe beabsichtigt, durch langfristige Fremdvermietung einen Totalgewinn zu erzielen.

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1, 1 S. 1, § 21 Abs. 1, 1 Nr. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 09.07.2003; Aktenzeichen IX R 30/00)

BFH (Urteil vom 09.07.2003; Aktenzeichen IX R 30/00)

Tatbestand

Der Kläger erzielte im Streitjahr Einkünfte aus nichtselbständiger Tätigkeit. In seiner Einkommensteuererklärung 1996 machte er für die von ihm am ……… erworbene und am ……… veräußerte Eigentumswohnung …………….. in …… einen Verlust bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von DM …… geltend. Die Eigentumswohnung war bis zum Juli 1995 vermietet. Nach der Kündigung der Wohnung durch die Mieter und deren Auszug stand die Wohnung bis zum Verkauf leer. Das Finanzamt erkannte den Verlust nicht an. Dagegen legte der Kläger Einspruch ein. Zur Begründung trug er vor, daß es ihm aufgrund der auch in 1996 anhaltenden generell unerwartet schwierigen Vermietungssituation in …… und wegen grundsätzlicher Probleme am Objekt trotz intensiver Bemühungen nicht gelungen sei, bis einschließlich August 1996 die Wohnung für einen angemessenen Mietzins zu vermieten. Er habe sowohl Vermietungsinserate aufgegeben als auch weitere Aktivitäten entfaltet, beispielsweise auf inserierte Mietgesuche in Zeitungen reagiert, die Aushangtafeln in den verschiedenen Märkten/Baumärkten, Schwarze Bretter in Institutionen/……….. auf Mietgesuche hin recherchiert und potentielle Mieter „abgearbeitet”. Da das Objekt zudem durch Mängel ins Gerede gekommen sei, sei die Vermietung erschwert gewesen. Einen ernsthaften Verkauf habe er nicht in Erwägung gezogen, da ein marktgerechter Preis nicht zu erzielen gewesen wäre. Als Folge finanzieller Notlage und auf Druck des Kreditgebers sei er zur Aufgabe der Vermietungsabsicht gezwungen worden und habe sich schließlich zum Verkauf entschieden.

Im Einspruchsverfahren legte der Kläger vier Zeitungsinserate vor, drei Verkaufsanzeigen vom ……………… und ……… und eine Vermietungsanzeige vom ………. Aus den Anlagen zur Einkommensteuererklärung 1994 und 1995 ergibt sich zudem, daß der Kläger bereits in 1994 Kosten für „Verkaufsversuch/Neuobjektsuche” in Höhe von ….. DM und in 1995 in Höhe von DM … geltend gemacht hat. Im einzelnen wird auf die Werbungskostenaufstellung für das Objekt …………… in den Jahren 1994 und 1995 und den Inhalt der Inserate verwiesen.

Den Einspruch wies der Beklagte als unbegründet zurück. In seiner Einspruchsentscheidung vertrat das Finanzamt die Ansicht, daß eine endgültige Vermietungsabsicht im Streitjahr nicht vorläge. Der Kläger hätte nicht glaubhaft gemacht, daß er seine Vermietungsabsicht erst kurz vor der Veräußerung aufgegeben hätte. Im einzelnen wird auf den Inhalt der Einspruchsentscheidung verwiesen.

Mit der Klage verfolgt der Kläger seine Begehren -Anerkennung des Verlustes aus VuV- weiter. Er macht geltend, daß die Suche nach geeigneten Mietern aufgrund der in den letzten fünf Jahren völlig veränderten Situation am Wohnungsmarkt in …… und der näheren Umgebung sehr schwierig gewesen sei. Die Anzeigenseiten der lokalen Presse seien dermaßen überfüllt gewesen, daß eine Nachmietersuche allein über die Zeitung nicht den gewünschten Erfolg versprochen habe. So habe er sich entschlossen, Mietgesuche auszuwerten. Es sei auch zu mehreren Besichtigungsterminen mit potentiellen Mietern gekommen (Beweis: Zeugnis der Eheleute ….., Bl. 30 der FG-Akte). Zwecks Terminabsprachen hätte auch seine Ehefrau und sein Sohn mehrere Telefonate mit Mietinteressenten geführt (Zeugenbeweis). Bei den Besichtigungsterminen habe sich die Behebung von Bausachmängeln, die häufige Präsenz von Handwerkern und nicht zuletzt die Einrüstung des gesamten Hauses auf die Entscheidung der Mietinteressenten negativ ausgewirkt. Zudem habe der Kläger mit Herrn ………… Eigentümer einer im Nachbarobjekt gelegenen Eigentumswohnung, abgesprochen, die jeweiligen Mietinteressenten auf das andere Objekt hinzuweisen, wenn die jeweils eigene Wohnung für die Mietinteressenten nicht in Frage gekommen sei (Zeugenbeweis, Bl. 30 der FG-Akte). Weiterhin habe er sich bemüht die Wohnung zu einem sachgerechten Mietzins anzubieten. Nachdem eine Vermietung zu den mit den Vormietern getroffenen Vereinbarungen (….. DM/qm) nicht möglich gewesen sei, habe er die Wohnung entsprechend dem Mietspiegel der Stadt …… auf ….. DM/...