Tatbestand

Streitig ist, ob bei der Berechnung der Kostenmiete, die im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des von den Klägern 1982 bezugsfertig errichteten Zweifamilienhauses unstreitig anzusetzen ist, eine Verzinsung des Eigenkapitals zu berücksichtigen ist. Mit dem Bau ihres aufwendigen Zweifamilienhauses … hatten die Kläger vor dem 30.06.1981 begonnen. Das Haus weist eine Wohnfläche von insgesamt 361 qm auf, im Untergeschoß befindet sich ein Schwimmbad mit Umkleideraum/WC. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den vom Beklagten auszugsweise übersandten Außenprüfungsbericht vom 29.01.1987 (Blatt 54 ff. der Gerichtsakte) Bezug genommen. Der Beklagte errechnete die Kostenmiete für dieses Zweifamilienhaus mit 6 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten von Grund und Boden sowie des Gebäudes. Dies führte zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aus dem Zweifamilienhaus von jeweils 44.067,– DM pro Streitjahr, die sich wie folgt errechneten:

6% von 1.664.651,– DM

99.879,– DM

abzüglich Abschreibung iHv. 3,5 %

55.812,– DM

Einkünfte aus Vermietung u.

Verpachtung

+ 44.067,– DM

Wegen weiterer Einzelheiten zum Sachverhalt wird im übrigen auf die Einspruchsentscheidung vom 04.10.1991 Bezug genommen. Die Immobilie wurde zu 100 % mit Eigenmitteln finanziert.

Die Kläger halten den Ansatz der Kostenmiete in Höhe von 6 % für überhöht. Bei der Ermittlung der Kostenmiete müsse zumindest der Zinsbestandteil in Höhe von 4 % außer Ansatz gelassen werden. Wenn man entsprechend ihrem Telefax vom 06.02.1995 die Kostenmiete ohne Eigenkapitalverzinsung nach der ab 01.08.1984 geltenden Fassung der 2. Berechnungsverordnung errechne, ergebe sich ein Betrag von 31.955,– DM. In der mündlichen Verhandlung haben die Kläger über ihren Vertreter ergänzend ausgeführt, daß bei ihrem Objekt Liebhaberei vorliege. Ziehe man nämlich von der so errechneten Kostenmiete von 31.955,– DM die 3,5 % ige Abschreibung ab, führe dies pro Jahr zu einem Verlustbetrag.

Die Kläger beantragen,

unter Änderung der zum Verfahrensgegenstand gemachten Einkommensteueränderungsbescheide 1984 bis 1986, jeweils vom 19.06.1992, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus dem Objekt … auf 0 DM festzusetzen.

Der Beklagte beantragt,

Klageabweisung.

 

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Die angefochtenen Einkommensteuerbescheide sind rechtmäßig. Der Beklagte hat zu Recht Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus dem Zweifamilienhaus bei der Steuerfestsetzung berücksichtigt. Der Ansatz der Kostenmiete mit 6 % der Anschaffungskosten des Grund und Bodens und der Herstellungskosten des Gebäudes ist nicht zu beanstanden. Gemäß § 21 Abs. 2 erste Alternative Einkommensteuergesetz –EStG– in der im Streitzeitraum gültigen Fassung gehört zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auch der Nutzungswert der Wohnung im eigenen Haus. Diesen unbestimmten Rechtsbegriff hat der Bundesfinanzhof in ständiger Rechtsprechung (vgl. Urteil vom 21.01.1986 IX R 7/79 Bundessteuerblatt –BStBl– 1986 II, 394 m.w.N.) dahin ausgelegt, daß der zu schätzenden Rohmiete die nachgewiesenen Werbungskosten gegenüberzustellen sind. Bei besonders aufwendig gebauten oder ausgestatteten Zweifamilienhäusern wie hier – das Objekt gilt sowohl aufgrund der Wohnfläche als auch wegen des im Untergeschoß belegenen Schwimmbades als aufwendig – ist der Rohmietwert der selbstgenutzten Wohnung anhand der Kostenmiete zu schätzen (vgl. BFH-Urteil vom 22.10.1993 IX R 35/92 in DB 1994, 1165 ff.; vgl. auch schon die frühere ständige Rechtsprechung etwa BFH-Urteil vom 12.09.1969 VI R 336/67, BStBl 1969 II, 727, BFH-Urteil vom 11.10.1977 VIII R 20/75 BStBl 1977 II, 860 sowie BFH-Urteil vom 21.01.1986 IX R 7/79, BStBl 1986 II, 394 ff.).

Die pauschal mit 6 % der Grundstücks- und Gebäudekosten als gedachte Mieteinnahme angesetzte Kostenmiete in Höhe von 99.879,– DM ist auch der Höhe nach rechtmäßig (vgl. zur Bejahung des 6 %igen Ansatzes aus Anschaffungs- und Herstellungskosten von Grund und Boden) sowie des Gebäudes (BFH-Urteil vom 22.10.1993 IX R 38/90 in BFH/NV 1994, 697). Eine Berechnung nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung II. BV), die der Steuerpflichtige nach ständiger BFH-Rechtsprechung, der sich der Senat anschließt, wählen kann (vgl. hierzu etwa BFH-Urteil vom 22.10.1993 IX R 38/90, BFH/NV 1994, 697), würde zu einem noch höheren Rohmietwert führen. Entgegen der Ansicht der Kläger, welche die Kostenmiete in Höhe von 31.955,– DM in Anlehnung an die II. BV ohne Eigenkapitalverzinsung ermittelt haben, ist bei der Kostenmiete eine Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals mit einzubeziehen. Die Ermittlung des Mietwertes anhand der sogenannten Kostenmiete bedeutet nämlich nichts anderes, als den Mietwert auf der Grundlage einer angemessenen Verzinsung des Kapitaleinsatzes zu ermitteln (BFH-Urteil vom 22.10.1993 IX R 35/92 a.a.O.). Auch die nach der im Streitzeitraum gültigen II. BV (BGBl 1984 I, 553 ff.) ermittelbare Kostenmiete setzt sich nicht ...

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