Entscheidungsstichwort (Thema)

Kaufpreisaufteilung in Anteile für Grund und Boden bzw. Gebäude für Zwecke der AfA bei den Vermietungseinkünften entsprechend der Aufteilung im Kaufvertrag oder auf Basis der vom BMF auf seiner Website angebotenen „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)”

 

Leitsatz (redaktionell)

1. Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grundstücks- bzw. Gebäudeanteil ist der Berechnung der AfA auf das Gebäude zugrunde zu legen, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen das FG auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint (Anschluss an BFH, Urteil v. 16.9.2015, IX R 12/14, BStBl 2016 II S. 397).

2. Die vom Bundesministerium der Finanzen – BMF – auf seiner Website angebotene „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)” in Form eines Excel-Formulars mit einer Anleitung ist für die Wertermittlung von Grund und Boden sowie Gebäude, insbesondere des Sachwerts des Gebäudes, grundsätzlich geeignet. Die Ergebnisse der Arbeitshilfe haben eine große indizielle Bedeutung, um bei erheblicher Abweichung die Marktangemessenheit der vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung zu widerlegen und sind eine geeignete Schätzungshilfe, um bei Widerlegung der Angemessenheit der im Kaufvertrag vorgenommenen Kaufpreisaufteilung im Wege der Schätzung eine anderweitige Kaufpreisaufteilung vorzunehmen (Ausführungen zur Methodik der Arbeitsanleitung des BMF; im Streitfall: Kauf einer 1973 errichteten Eigentumswohnung in sehr guter städtischer Lage mit knapp 39 qm Wohnfläche, Anteil Grund und Boden nach Aufteilung im Kaufvertrag rd. 18 %, nach BMF-Arbeitshilfe aufgrund hoher örtlicher Bodenrichtwerte 69 %).

3. Die grundsätzliche Methode der Arbeitshilfe des BMF entspricht den Vorgaben der Rechtsprechung des BFH, wonach insbesondere eine Residualmethode unzulässig ist, also Bodenwert und Gebäudewert unabhängig voneinander zu ermitteln sind. Vorab ist allerdings stets zu prüfen, ob das Sachwertverfahren angemessen oder das Ertrags- oder Vergleichswertverfahren vorzugswürdig ist. Bei Eigentumswohnungen ist die Anwendung des Sachwertverfahrens jedoch grundsätzlich möglich.

4. Die Arbeitshilfe des BMF verwendet zwar lokal genaue Bodenrichtwerte, die den Anstieg der Bodenpreise relativ präzise abbilden, aber hinsichtlich der Baupreisentwicklung nur bundesweite Durchschnittswerte, die regional stärkere Steigerungen naturgemäß nicht erfassen können; zudem bestehen Zweifel an dem von der Arbeitshilfe für die Baukosten verwendeten Preisindex des Statistischen Bundesamts. Dies kann zu Verzerrungen bei der Kaufpreisaufteilung führen, indem die örtliche Bodenpreissteigerung vollständig, hingegen die regionale Baupreissteigerung nur unvollständig erfasst wird. Der Berechnung der Arbeitshilfe ist jedoch wie jeder Schätzung ein gewisses Maß an Generalisierung und Typisierung immanent; liegen dem Gericht hinsichtlich der konkreten Baupreisentwicklung am streitigen Ort keine genauen Zahlen vor, die es ermöglichen würden, in die Berechnung der Arbeitshilfe des BMF korrigierend einzugreifen, so ist nicht davon auszugehen, dass die möglicherweise unvollständige Erfassung der regionalen Baupreissteigerung zu so nennenswerten Verschiebungen führen würde, dass die Schätzung mittels der Arbeitshilfe des BMF insgesamt zu verwerfen wäre.

 

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7, § 7 Abs. 4; AO § 162 Abs. 1-2

 

Nachgehend

BFH (Urteil vom 21.07.2020; Aktenzeichen IX R 26/19)

BFH (Beschluss vom 21.01.2020; Aktenzeichen IX R 26/19)

 

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.

Die Revision zum Bundesfinanzhof wird zugelassen.

 

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um eine Kaufpreisaufteilung für Zwecke der AfA bei den Vermietungseinkünften, und zwar um die Frage, ob der Aufteilung im Kaufvertrag zu folgen oder eine anderweitige Schätzung vorzunehmen ist.

I.1.

Die Klägerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 26.04.2017 die 1-Zimmer-Eigentumswohnung in der B.-straße in C., im Aufteilungsplan der WEG mit Nr.. bezeichnet, gelegen im 2. OG, mit einer Größe von 38,83 m², verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 38,577/1000 an dem Grundstück mit der Größe von 1.185 m², einem Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum und dem Sondernutzungsrecht an der unteren Ebene eines Doppelgaragenplatzes. Das Haus wurde im Jahr 1973 fertiggestellt.

Gemäß Kaufvertrag beträgt der Kaufpreis 110.000 EUR, wovon 2.642,05 EUR auf den Anteil an der bis 30.04.2017 angesammelten Instandhaltungsrücklage entfallen. Weiter heißt es im Vertrag: „Im Kaufpreis enthalten ist das Entgelt für den anteiligen Wert des ...

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